谁才是“天下第一”
四天长一层——广州20年前提出的珠江新城双子塔中的东塔,如今正以这样的速度日渐挺拔。8根500米高的钢柱,将擎起这座高约530米的“广州第一高楼”。
据摩天城市网发布的2012年《摩天城市报告》显示,若采用152米为统计基线的美国标准,截至2012年,美国有533座摩天大楼,中国则有470座摩天大楼。但中国在建摩天大楼还有332座,占全球在建的摩天大楼的87%。预计至2022年,中国摩天大楼总数将达1318座,是美国536座的2.5倍,其中80%将建在中小城市。
这股兴起于上世纪30年代美国的高楼建造热潮,正席卷中国的大江南北。
平地起高楼,直插云霄、与天相接,成为一座城市的地标,甚至图腾,但这仅仅是故事的一面;另一面,摩天大楼的安全事件频发,运营成难题,一个城市乃至一个国家的经济也可能因摩天大楼热而陷入“劳伦斯魔咒”。
2013年12月15日,发生严重火灾的广州建业大厦就是一个注脚。虽然这座规划建设于上世纪90年代、近百米的高楼,与20公里外那座即将成为“广州第一高楼”的超500米建筑简直是小巫见大巫,但其在历史上所暴露出的“高楼病”,依然具有代表性:建业大厦曾因亚洲金融危机停工烂尾,工程质量问题也屡遭投诉,直至一场大火将这座当年的高楼烧回了原形。
摩天城市报告》显示,美国平均每座摩天大楼对应的第三产业产值为1431亿元人民币,而中国仅为每座436亿,产出率仅是美国的30.5%。烂尾、亏损、无用空间等问题因“高度崇拜”而被忽视。
经济学家劳伦斯指出,世界最高大楼的开工建设,与商业周期的剧烈波动高度相关,大楼的兴建通常都是经济衰退到来的前兆。这一后来被称为“劳伦斯魔咒”的“恶性循环”,会被中国打破吗?
“省会高度”排行榜:最高838米,最低290米
长江武汉段南岸,武昌滨江商务区绿地国际金融城项目一角,高达数十米的塔吊正将钢筋朝地下基坑运送,工人们一边装钢筋,一边绑扎焊接钢筋。
这里是国际金融城的核心——武汉绿地中心的施工现场。武汉绿地中心总建筑面积30万平方米,根据规划,这座大楼将高达606米,共有124层。在2011年动工之时,武汉绿地中心是有望成为世界第三、中国第二的高楼的。
目前,世界上已建成的最高楼为阿拉伯联合酋长国的迪拜塔,共160层,高828米。中国第一、全球第二高楼为在建的上海中心,总高度为632米。绿地集团董事长张玉良向《中国经济周刊》表示,该中心是绿地集团打造的有全球影响的摩天大楼之一。
现场的一名工作人员向《中国经济周刊》介绍,两年多来,武汉绿地中心陆续实施挖坑、连续墙、工程桩、土方等工程,主体结构在2014年有望从地下“长”出地面,预计2017年完工。
然而,武汉绿地中心很难保持武汉第一的位置。据公开资料显示,位于武汉王家墩CBD的JH0309020地块,将建设660米高楼,而在江岸区沿江商务区,一栋坐落于二七片区的707米高楼也在规划中。
对于即将于2014年竣工交付使用的上海中心(632米)来说,“中国第一高楼”的宝座也不用多久就会被别人抢去。竞争者不仅来自于武汉,还有646米的广东深圳平安国际金融中心、超700米的山东青岛777大厦、838米的湖南远大“天空之城”等。
已进入前期报建阶段的“天空之城”,是中国迄今为止最有野心的摩天大楼。不过,其选址并不在一线城市的市中心,而是在中部省份湖南的省会长沙的市郊。远大集团总裁张跃去年向《中国经济周刊》表示,“天空之城”比当今“世界第一高楼”迪拜塔还要高10米,投资90亿元,设计使用寿命长达500年,即使9级地震也能屹立不倒。
相比于其他高楼动辄几年、十几年的建设时间,当时张跃给出的时间表却是逆天的:“基础施工6个月,地面建筑4个月。明年(2014年)5月份人就住进去了,到7月份的时候,这里面已经是熙熙攘攘、灯火通明、鸟语花香的这么一个地方了。”
对于“天空之城”的争议尚未平息,远大迄今为止最有野心的摩天大楼——1008米的“天空二号”已在山东青岛开始筹划。据媒体报道,“天空之城”建成之后,“天空二号”便会开始建设。与此同时,沙特阿拉伯1001米高的“王国塔”已于2012年1月动工,计划2017年完工,在“天空二号”真正展现在世人面前之前,“王国塔”将成为世界第一。
“天下第一”头衔的争夺战异常激烈,各地“第一高楼”之争更是速度惊人。
中国经济周刊》记者通过走访、对照《摩天城市报告》及公开资料,制作出“2013年全国省会城市高度排行榜”,即以一个省会城市已建成、在建、规划或论证阶段的“第一高楼”代表这个城市的高度并进行排名。统计发现,最高的省会城市是长沙,高度为838米;最低为哈尔滨,高度为288米。其中,高于600米的有4个城市,500~600米之间的有11个城市,400~500米之间的有3个城市,300~400米之间的有6个城市,低于300米的只有两个城市。
将这份榜单与2012年《摩天城市报告》对照发现,在刚刚过去的2013年,部分省会城市的“第一高楼”已经刷新。比如在太原,其第一高楼在2012年尚为218米的水岸国际中心,但在2013年,太原推出了333米高的太原国际金融中心。
“高楼冲动”蔓延
“各大城市兴建摩天高楼是一种‘暴发户’式的炫耀,也是不自信的表现”
叹为观止的是,不仅仅在省会、直辖市等一二线城市,许多三四线城市也纷纷加入了摩天大楼的建设热潮。
中国经济周刊》记者2013年12月在河北省邯郸市走访时发现,在邯郸东部丛台路与东柳大街交叉口东北角,中道国际广场将要建邯郸“第一高楼”。在现场,多个宣传展板都写着“330米,邯郸新高度”等标语。在中道国际广场售楼现场,记者看到了一座有些类似北京国贸三期(330米)的大楼模型,与该项目已经建成的另一座20多层大楼相比,这座330米的摩天大楼格外显眼。销售人员告诉《中国经济周刊》,这座摩天大楼现在还没建设,有可能在两年后开工。
在更早的时候,邯郸还传出,要建设338米高的国际文化创意大厦。这座预期中的摩天大楼在邯郸市中华大街北延以东。不过,当记者来到这一地块时,一点也没有看到动工的迹象,这块地被铁皮围着,已长满荒草。
300米高的大楼均未开工,另一座近200米的高楼却已经开始建设了。
在邯郸市人民路与光明大街交叉口,记者看到,挖掘机已经挖开一个大坑,工人们一面利用塔吊打地基,一面绑钢筋。从这个项目的规划图上,记者看到这是一个建筑楼群,有两个配楼,还有一座高达45层、超180米的主楼。如今,配楼已经露出地面,主楼还处于打地基的阶段。
现场工作人员告诉《中国经济周刊》,这个项目名为融通国际,由邯郸市开发商河北融通房地产开发有限公司打造,主楼高188米,是邯郸市目前在建的“第一高楼”,将成为邯郸市的新地标。
忙着建设摩天大楼的可不只是邯郸。在广东东莞,正在规划的有480米高的厚街名家具总部大厦和400米高的世贸中心大厦;在河南洛阳,正在规划的有368米高的中央商务区升龙半岛地标;在江苏常州,正在规划的有380米高的新龙国际商务城。
2009年10月30日,鸟瞰上海中心大厦建设工地。该项目当时的规划目标是成为中国第一高楼及世界第二高楼。 本刊记者 肖翊I摄
《摩天城市报告》数据显示,全球在建的摩天大楼中有87%在中国,5年后,中国的摩天大楼总数将超过800座,是现在美国总数的4倍,其中80%将建在经济不发达的内陆地区。中国在建及规划的摩天大楼投资总额将超过1.7万亿元人民币。
上海易居房地产研究院研究员严跃进向《中国经济周刊》分析称,随着城镇化进程加快,土地资源日益稀缺,提高容积率、向天空要空间是必然趋势。对于房企而言,建设“第一高楼”可以提升企业品牌,甚至在企业拿地方面具有优势;而对于地方政府,“第一高楼”能直接提升城市形象、拉动经济发展,甚至提升政绩,正是在这一系列因素推动下,全国多地如火如荼地陷入了建设摩天大楼的热潮。
对此,著名职业经理人、港澳资讯CEO唐骏曾在《中国经济周刊》发文指出:“不同的时代,人们对高楼的欲望和目的是一样的,他们都是为了展示自己国家或者城市强大的经济实力和科技水平。不断建设的一座又一座摩天大楼,除了借此炫耀人类工业文明和科学技术的骄人成就之外,更是想展示这个国家和城市的经济、财富和时尚。”
“然而,与当年的美国、日本相比,中国现在的‘高楼冲动’却是另一番味道。如果说上世纪30年代的纽约需要通过高楼来显示自己的经济和科技实力,而日本在60年代通过建设高楼来证明日本战后的复苏,那么当今中国各大城市兴建摩天高楼则是一种‘暴发户’式的炫耀,更是一种不自信的表现,因为摩天大楼已经不再是技术、先进、时尚和实力的唯一象征,这种模式已经过时了。”
“如果想通过建造‘世界第一高楼’带来‘名片效应’,给世人留下一个城市印象,这是一个幼稚的思维方式。一个城市给别人留下沉淀的不是你拥有了‘世界第一高楼’,而是城市的规划、交通、环境等公共服务,更是这个城市百姓的精神面貌和素质。”
一场大火引发的高楼安全之忧
防火、防雷、防震、防风、防腐蚀、防塌陷……摩天大楼都有高要求
且不论该不该建,事实是,已经有大量的摩天大楼已经拔地而起。而对于已建成的高楼而言,安全性就是第一道危机。首先,如此高的建筑对消防安全、建筑质量安全等传统建筑安全应对机制无疑是较大的考验。
2013年12月15日下午6时50分,位于广州越秀区起义路217号的建业大厦发生火灾。广州消防部门一共出动了27个中队、58台消防车,约350人在现场处置。次日早晨,大火已基本被扑灭,但楼体仍存坍塌危险。
经查,建业大厦起火原因为电线短路。实际上,这座大楼备有一些消防设施,然而事发时,这些设施完全没起到作用,以至于事发当天虽然还在下雨,但依然难以阻止建业大厦就像一个起了火的灯笼一样,被烧得通透。
记者了解到,早在2010年,建业大厦的小业主们曾向广东省消防部门投诉,在大厦未进行规划验收和消防验收的情况下,广州信龙企业管理有限公司将整栋大厦出租做仓库。大厦内存在乱拉电线行为,甚至有员工在内部生明火煮饭。2011年,业主们再次到广州市建委投诉。而就在发生火灾一个多月前,建业大厦所在的越秀区,还派出副区长带队对建业大厦进行了督导检查并且提出了整改要求。
可惜,所有这一切都无济于事。
中国成达工程有限公司副总经理尹渠军告诉记者,高层建筑的消防安全性确实有较大隐患,不过国家专门出台了消防安全方面的规定,只要建筑单位按照规定配置探头监测设备、感应器、灭火器,另外配置疏散楼梯,能够在危急关头尽量减少损失。而且按照规定,高楼的门应该是可以破门而入的,这样在有危险时便于救人。但实际上,现在高楼里每间房子的门都十分结实,不利于救人。
严跃进表示,建业大厦火灾至少暴露了两方面的安全隐患,一是开发方、建设方责任意识淡薄,未履行安全生产责任,致使安全设施配置不到位,甚至为了追求利润而使用假冒伪劣建筑材料;二是负有检查监督义务的一些政府部门监督工作不到位,甚至不排除有些部门工作人员主动放水。
一位建筑专家表示,在一般建筑中很普通甚至是不成问题的问题,在超高层建筑中都成了特殊问题。“其中,消防问题是最可怕的。且不说高层建筑对电力系统的高度依赖,高层建筑有大量纵深的楼梯间、电梯井,如果防火分隔存在问题,起火后将像一座座高耸的烟囱。一座100米高的高层建筑,在无阻挡的情况下,烟气只用半分钟就能顺着竖向管井扩散到顶层,速度大约为水平方向的10倍以上。”
北京市消防局负责人透露:“高层建筑火灾救援是一个世界性难题,消防云梯一般只有100米高,如果300米的高楼出现火灾,无法进行救援,除非动用直升机灭火,而现今我国有多少城市消防队配备有直升机?高层逃生的可能几乎为零。”
除了消防,高层建筑的防雷、防震、防风指标也要求很高。层级越高,电击情况越多,一栋超过100米的建筑物,一般情况其年预计雷击次数超过0.25次;强烈的地震能在一瞬间让摩天大楼毁于一旦;而强风在某些情况下可能是甚于强震的灾难。此外,由于高处的湿度、风力影响,对建筑结构构造、防腐蚀等方面也提出了更高的要求。
据媒体2013年3月14日报道,深圳建筑市场存在违规使用不合格海砂现象,海砂中含有氯离子,一旦超标,将严重腐蚀混凝土中的钢筋,破坏建筑的混凝土结构,产生安全隐患。而开发商之所以选择海砂做建筑混凝土,是因为它可以节省一半的成本。而这种海砂,有可能流入在建的深圳平安国际金融中心等项目。
虽然后来经过抽芯检测,结果显示,平安国际金融中心混凝土氯离子含量符合标准要求,不涉及海砂问题,但人们因此发现,摩天大楼也不可避免地存在质量风险。
目前越来越多的钢结构高楼,虽然在防震、防风方面有天然的优势,但难免面临此类建筑的质量通病,如原材料变形、垂直度偏差、焊接变形、结构校正等问题。
摩天大楼的另一个安全问题是地面沉降。记者了解到,我国一栋在建的摩天大楼附近出现了4米左右的裂缝,其原因就是“地面超载”,即地面的承受力已经超负荷,而地面的塌陷裂缝反过来对高层建筑又会带来安全隐患。以上海陆家嘴为例,该区域已建成了约100座大厦,其中金茂大厦、环球金融中心、上海国际会议中心以及在建中的上海中心大厦都是高度位居世界前列的摩天大楼,其地面承受的压力无疑较大,以至陆家嘴部分地段已经出现了沉降反应。
总而言之,要把安全隐患和风险降到最低,前期投入便降不下来,对开发商的资金、技术、管理要求也更高。以武汉绿地中心为例,在应对传统的建筑安全方面,大楼设立消防控制中心,通过增加逃生通道、设立避难层,解决超高层消防难题。万一发生火灾,电梯还可进入安全模式,直接将人送到指定楼层,确保安全。而在应对非传统安全因素方面,比如恐怖袭击、战争危机等,绿地中心也做了一些防护措施,作为反恐措施,当绿地中心大楼部分结构受损时,不会影响其他部分。绿地集团董事长张玉良向《中国经济周刊》指出,现在的摩天大楼,无论是对技术、节能减排,还是消防安全设备,乃至后期管理都提出了更高的要求。
而近年来,随着摩天大楼热在各地兴起,一些此前很少开发摩天大楼的“新手”,也开始进军摩天大楼开发领域。甚至一些在低层建筑甚至是别墅产品中出现大面积严重质量问题的开发商也加入其中。
北京CBD正在建设多幢摩天大楼,左侧高楼为国贸三期
中国能否破解“劳伦斯魔咒”?
“兴建摩天大楼一般始于容易获得大量资金的狂热期,但通常都最终陷入衰退”
记者了解到,一般30层以下的高层建筑的建筑成本是每平方米两三千元,但摩天大楼的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右,造价高的将达到1万元/平方米,甚至更高。
严跃进表示,确保真正安全,意味着资金的大手笔投入,没有资金就无法保证最好的设施。但大投入也意味着,摩天大楼的设计、设备、建筑、监理等成本比一般的建筑要高很多,进而决定日后的运营、维护压力比较大。
武汉绿地国际金融城施工现场
摩天大楼就是用金钱堆出来的。
因此,建设摩天大楼极为考验开发商的资金实力。一般而言,一栋摩天大楼的建设资金都在数十亿元,这一数字还是比较考验开发商实力的。对于开发商而言,建设摩天大楼的资金总体看要么来自自有资金,要么是借贷,要么采取二者组合的方式。目前已建成的北京国贸三期就是采用了组合的方式,其融资方式是通过公司自有资金、已发行的人民币10亿元公司债券,以及中国建设银行提供的近30 亿元人民币长期贷款。
远大天空之城效果图
但并不是所有开发商都能解决资金难题。在邯郸融通国际项目,当记者表示有购买意向时,销售人员说,这个项目目前还未正式开盘,因为没有拿到销售许可证,不过客户可以与项目方签一个融资协议,即客户可以交5万元钱,一年后开发商返利5000元,年利润高达10%,正式开盘时还可以提前通知客户。
销售人员透露,由于目前资金实力有限,所以用售楼的名义融资。“只要我们项目开始销售了,很快就可以还融资的钱。”
珠江新城双子塔,西塔已经建成,东塔在“快速长高”。
销售人员说的“融资”,即开发商和投资人签订一个回购合同,开发商将一定面积的房产抵押给投资人,开发商到期以还本付息的方式将抵押的房产回购。
当记者表达了这是否涉及非法集资的疑问时,销售人员表示不太清楚。
在销售现场,记者并未看到相关部门对于该项目融资行为的审批。相反,近期住建部在集中打击一些“利用房地产项目开发进行非法集资”活动。
住建部2013年11月底指出,当前房地产企业非法集资,主要有以下三种模式:一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。二是以预售房屋的形式非法集资。三是利用房地产项目开发进行非法集资。具体手段是:房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资,承诺给予远高于银行同期利率的高额利息,有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上,通常是先付给集资人利息,到期后再还本金。
“这肯定是违规操作,很多摩天大楼都是这么操作,又不是我们一家。” 融通国际项目销售人员告诉记者。
如此看来,各地建摩天大楼并不都是“不差钱”,相反,而有些是“很差钱”。而且,即便是大楼如愿建起来了,运营、赚钱是更大的问题。毕竟,资本要追求回报。
第一太平戴维斯北京区域研究及顾问部主管王琼告诉《中国经济周刊》,目前,有一些摩天大楼属于持有出租,有一些是出售。对于一线城市的摩天大楼而言,其主要风险来自于市场,因为市场租赁状况会随着经济周期的波动而波动。另外,一线城市的运营成本、建筑成本更高,资金平衡难度更大。
戴德梁行华北区研究部主管魏东向记者表示,想成功运营摩天大楼并非一件易事。摩天大楼的生存状况主要取决于三个因素,一是产品业态,二是一个城市的商业水平,三是一个城市高端写字楼的供求关系。而从根本上来看,还是取决于一个国家、地区乃至全球的经济形势。
以北京国贸三期为例,该项目租售人员告诉《中国经济周刊》,其租金能达到每平方米每月800元,但这与北京经济发展状况、第三产业现状、市场容量和供应状况密切相关。
而对于全国各地,尤其是很多三四线城市都在上马的摩天大楼,严跃进直言,这些摩天大楼能否安全脱手,存在极大的疑问。“在三四线城市,仅仅摩天大楼的建筑成本,很可能比周边的房价要高。”
有观察人士指出,邯郸市国际文化创意大厦周边房价只有不到5000元/平方米,而如果在该地建设338米高的高楼,仅仅是建筑成本这一项,就要比周边房价高,如果加上融资成本、营销成本,其建造成本将很可能达到周边房价的1.5倍甚至是2倍。成本高,销售价格自然高,这个项目即使建设起来了,有人买吗?
摩天大楼自身的建造、运营困难还只是危机的一个层面,更深层的问题是,随着这波摩天大楼的建设热潮,我国是否会陷入“劳伦斯魔咒”?
经济学家安德鲁 劳伦斯十余年前将世界上那些最高的摩天大楼的建设与多场经济危机做了关联研究:纽约帝国大厦和克莱斯勒大厦的落成揭开了20世纪30年代大萧条的序幕;纽约世贸双塔成为1973年石油危机的前奏;马来西亚吉隆坡的国营石油公司双子塔建成之后,也发生了1997年亚洲金融危机。最近一次,则是“世界第一高楼”哈利法塔,这座高楼于2009年末完工时,正赶上迪拜债务危机。
劳伦斯表示,兴建摩天大楼和其他类型高层建筑一般始于容易获得大量资金的狂热期,但通常都“最终陷入衰退”,这即是“劳伦斯魔咒”。
有分析人士表示,近几年中国各地大建“第一高楼”,的确是处于容易获得大量资金的时期。但很显然,未来几年,能够投入的资金不会像以前那么多了。
严跃进指出,一旦摩天大楼真正遭遇资金难题和运营困境,其命运将难以逃脱最终毁灭的轨迹,拔地而起未久便掉进陷阱里:先是卖了一部分卖不动了,继而停工,然后长时间烂尾,最终建筑质量也会出现问题。
也有专家指出,“劳伦斯魔咒”的说法,如同城市研究领域里的很多概念一样,都是建立在经验主义的基础之上,不一定必然出现,也不一定现在就出现。摩天大楼并不是预测经济是否衰退的唯一指标、准确指标,使用效率和负债率才是真正的问题。
对此,张玉良表示:“放到全球去看,并不是说造了高楼,经济就下来了。从根本上看,还是取决于中国的经济,中国经济未来会有很大的增长,尤其是十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路,这将形成经济的持续利好。”
