初冬,数十栋还未建成的独栋别墅和庄园抛荒在空旷的山间湖畔,显得格外诡异和扎眼。除了偶尔几声狗叫,这里大部分时间一片死寂。
“停工一年多了,开发商没钱了,人早都撤走了。”2013年12月26日,山西省沁县莱茵湖郡项目所在地,作为最后一批留守人员之一,张国林(化名)在这个荒山野岭之地独自生活了一年多。他对中国房地产报记者表示,2012年11月,这个投资百亿的超级旅游大盘就彻底停工了,距离其正式动工仅有1年时间。
在整个莱茵湖郡项目里,像张国林这样的留守人员还有几名,分别居住在项目的各个角落。其中只有少数是开发企业的保安,多数都是项目承建商的人员,“施工时候垫进好几百万元资金,现在一分钱也没拿到”。
3年前,这个号称投资百亿的旅游地产项目,虽然备受当地人士和外界的强烈质疑,但在当地政府强力推动下,依然得以迅速上马。经过艰难挣扎最终彻底停工后,项目开发商高管全部撤回北京,留给当地政府一个满目疮痍的烂尾工程。
一个脱离实际的“世界级山水庄园”大盘,却承载着一个省级贫困县脱贫致富的美好愿景,这也注定了一场人去楼空的荒凉结局。这段迷局的背后,究竟隐藏着怎样不为人知的离奇故事?
百亿项目撂荒
莱茵湖郡的开发商是长治莱茵旅游综合开发有限公司(下称“莱茵旅游”)。官方宣传资料显示,莱茵旅游是由北京、大连、台湾资深房地产公司投资组建,是一家集房地产、旅游、物业管理为一体的综合开发股份制企业,公司董事长为崔程。
早在2009年底,崔程便开始与沁县政府就圪芦湖旅游项目开发事宜进入接洽阶段。据沁县招商局公开新闻显示,2009年12月25日,北京司特维科技有限公司执行董事崔程一行考察沁县,就投资旅游开发项目与当地官员进行接触。
2010年2月4日,崔程一行再度考察沁县,在考察完沁县几个备选项目地后,决定把投资项目地选择在圪芦湖,并与当地政府达成投资相关协议。
如此庞大的项目,对于全县不足20万人口的沁县无疑是极具诱惑力的。在双方接洽的过程中,沁县方面已经开始着手项目的前期工作,包括土地测绘、项目论证。2010年4月中旬,莱茵湖郡整体规划出台,崔程向沁县主要官员介绍了项目整体构想。
按照规划,莱茵湖郡项目总占地面积10平方公里,总建筑面积200万平方米,工程分三期进行,一期为欧式庄园建筑、欧式园林、中心欧式景观公园、休闲运动场;二期延续欧式庄园建筑、欧式园林,以及欧洲小镇、欧式联排住宅、国际私立学校、古堡酒店、温泉会所、大坝景观广场、大型水幕音乐喷泉;三期为生态绿化、湿地公园以及森林住宅、玫瑰农庄、大型嘉年华游乐场、大型综合健康理疗会所、森林马会俱乐部。
在如此眼花缭乱的绚丽规划下,该项目总投资也由最初的23亿元,逐步增加至后来的上百亿元规模,号称“世界级山水庄园”,甚至被山西省政府列入“十二五”规划,是山西省政府2012年、2013年重点建设项目。
该项目2011年5月份开工,共分为两个施工区,以欧式庄园和别墅为主的房地产项目主要集中在圪芦湖北岸,主要由长治莱茵房地产开发有限公司(下称“莱茵地产”)负责开发;圪芦湖南岸主要用来开发72洞高尔夫球场,由长治莱茵休闲运动有限公司(下称“莱茵运动”)负责开发。
据莱茵旅游员工介绍,公司主要分为两个主体,一个是莱茵地产,一个是莱茵运动,前者主要开发房地产,后者开发高尔夫球场,老板是台湾人,“项目名义上一个公司,实际不是,房地产是房地产,运动是运动,两拨人”。
据长治市建筑工程公司的一位留守人员介绍,从2011年底开始,项目建设便处于断断续续的半停滞状态,直到2012年底全线停工。作为项目主要承建商,从开工到停工一年多的时间里,其公司共垫资600多万元,“到现在一分钱还没拿到呢”。
张国林所在公司主要负责项目土地平整,“现在公司没有拿到半毛钱,干活的工人们和保安们都没拿到任何工资”。
一个号称投资百亿元的省级重点项目开工不到一年便陷入困境,其背后折射地方政府和开发商怎样的发展逻辑?沁县本地是否有能力消化一个如此规模的项目?
小马拉大车
与山西省大多数知名的煤炭生产大县相比较,位于长治市北部的沁县一直籍籍无名,全县总人口16.7万,而且大多数为农业人口,据当地人介绍,农村人口可能超过10万。2013年财政收入预计为1.445亿元,多年来一直属于省级贫困县。
大同可以再造一个古城,平遥的广告能做到北京,凭借的是煤炭经济积累下来的雄厚经济实力。但对于经济发展水平并无任何优势、又缺乏能够带来充沛资金的煤炭资源的沁县而言,显然并不具备如此手笔,所以只能把更多愿望寄托在开发商身上。
2007年,沁县制定了建设“北方水城·中国沁州”的发展战略,力争到2016年将这个贫困县建设成绿色、特色、山光水色和工商贸、科教游为一体,湖光山色,最宜人居,具有南国风韵、北国风情的三晋最佳旅游胜地和商贾名城,成为长治和太原之间的区域经济的花园式休闲旅游度假村。
自然环境和充沛的水资源,是沁县发展旅游业最能拿出手的招牌,作为山西省少有的几个无煤地区之一,其境内没有煤矿开采,也少有与煤炭相关的重污染企业。由于一直都是传统的农业生产县,县域内水资源丰富,植被覆盖率高,“北方水城”的对外宣传形象也由此而来。圪芦水库是沁县众多水库之一,位于县城西南4公里处,莱茵湖郡项目正是围绕圪芦水库进行开发的。
号称投资百亿的莱茵湖郡项目,对于财政收入仅1亿多元的沁县而言,其意义可想而知。据当时的媒体报道,该项目还没有拿到批文就开始建设,刚刚动工不久就已经开始销售,而实际上对外销售时仅有土地证和施工证。
资料显示,莱茵湖郡项目方在2011年9月29日~10月8日之间4次通过招拍挂取得沁县段柳乡4宗土地,总计面积达250亩,而其余所开发的土地并没有取得土地手续。在省重点工程以及县政府官员热情的“保驾护航”下,该项目虽然违规之处众多,却能一路绿灯快马加鞭。
然而最终,这张激动人心的画饼还是化为了泡影。
对于莱茵湖郡项目开发初衷及烂尾原因等相关问题,中国房地产报记者曾试图联系多名现任官员进行采访,但多数官员均没有任何回应。
一名接近沁县政府的当地人士表示,目前,长治和沁县两级政府中,多数参与莱茵湖郡项目的官员均已不在原岗位,现任官员对该项目也不愿过多评述。记者了解到,当初引入该项目的原沁县县委书记田志明,已经调至相邻的襄垣县任书记,原沁县县长张斌(微博)也调至同属长治的潞城市任代市长,两地均是长治市经济发展较好的县域。
上述人士告诉中国房地产报记者,目前沁县政府已经明确表态,莱茵湖郡项目停止建设,“项目肯定是下马了,因为项目建设内容有一部分是与国家政策严重不符的,但是现在政府方面还没有一个明确的处理意见”。
其所指的与国家政策严重不符的内容,正是原规划中的独栋别墅和高尔夫球场,这些都是国家明令禁止的项目。
没有太多悬念,沁县这头小马,还是未能拉动莱茵湖郡百亿项目这辆大车。据记者了解,该项目从2011年5月份动工,到2012年开春后就开始遭遇资金瓶颈,时断时续。2012年底,包括崔程在内的众高管几乎悉数回到北京。
背后开发商成疑
从项目开工伊始,外界对于莱茵湖郡项目的质疑就从未间断过。当地一位退休教师在说起莱茵湖郡项目时遗憾之情溢于言表,“那个地方的自然环境是非常好的,有山有水,现在弄那么个烂摊子,环境破坏了,项目也没建成,作为本地人我感觉非常痛心。”
张国林表示,作为一个无煤炭开采区,沁县的环境在整个山西省相对较好,但本地并没有成熟的旅游资源,做旅游地产项目成功可能性很小。“这个地方距离太原和长治都很远,而且路也不好走,盖那么多别墅,本地人肯定买不起,问题是外地人会买吗?买了谁来住呢?”
上述接近政府的人士也承认,沁县并无乔家大院和平遥古城那样的旅游资源及知名度,项目本身存在短板,“没有项目,就没有游客,没有游客,也难吸引项目,鸡和蛋总得先有一个,政府方面可能也是想通过这个项目,带动当地的旅游发展和知名度”。
沁县政府方面出发点可能是好的,但其选择合作的对象在受访人士看来却显得非常可疑。
“明眼人很容易看出,在这里做这么大的项目不现实,老板们肯定也明白其中的道理。”张国林分析道,“可能开发商并不是真正想做这个项目,而是通过项目从银行贷款,然后用套取的资金做另外的项目,或者直接就是卷款走人。”不少受访人士都认可张国林的推断。莱茵湖郡项目的开发商莱茵旅游号称为大连、北京、台湾有实力开发商组成的投资体,但中国房地产报记者通过查证发现,开发商的背景非常模糊,台前活跃的一直是莱茵旅游董事长崔程,但据知情人士透露,“崔程只是职业经理人,真正的老板连莱茵旅游的公司员工都未见过”。
项目一直所宣称的“大连、北京和台湾实力开发商”,或可从沁县官方《沁州新闻》报道中寻出蛛丝马迹。据媒体报道,2010年4月前后,北京司特维科技有限公司执行董事崔程、中冶沈勘工程技术有限公司总经理阎岩、中国城市建设控制集团总经理黄立栋曾前来考察沁县。
司特维科技(北京)有限公司成立于2006年3月1日,注册资本1000万元,法人代表为罗庆红,其中罗庆红出资600万元,潘龚艳出资400万元,罗为公司执行董事兼总经理,监事为刘宁。中国房地产报记者曾致电该公司,查询是否有执行董事崔程此人,接电话的一位女士表示无可奉告。
公开资料显示,崔程曾创办过山西鸿泰房地产开发有限公司,在太原市开发了一品嘉园住宅项目。
中冶沈勘工程技术有限公司由原中国冶金建设集团沈阳勘察研究总院改制组建,始建于1956年,是中国冶金科工股份有限公司全资控股公司。该公司董事长、党委书记为王明宝,总经理为滕海军,此前王明宝一直担任总经理一职,该公司高管名单中并无阎岩此人。
另外,中国大陆境内只有中国城市建设控股集团这一央企,并无中国城市建设控制集团这一公司主体,而且公开信息中也查询不到任何有关该公司的内容。黄立栋此人,也并无任何公开活动信息。
值得一提的是,上述三人的身份只有在沁州新闻中被提及过,除此之外,再查询不到任何有关该三人与上述三家公司之间的关联。
烫手山芋
一位业内人士对记者表示,“全国各地都会有些类似的事情,一些并无足够实力的开发商通过一些上层关系,利用当地政府对项目的热情,以少量资金取得大量土地,建成少量建筑形成熟地,而后以此做抵押,向银行贷款,再通过其他方式把资金转移到其关联人名下或国外。完成这些动作后,项目便不了了之,当地政府只能吃哑巴亏。”
该人士表示,一般情况下,类似骗贷项目并非当地政府招商进来的项目,而通常是上级政府给的项目,或是上级政府官员搭线的项目,“开发商的背景很好查,一般地方官员还没傻到那个地步,但是如果这是上级政府的项目,即便本地官员清楚其中原委,也只能硬着头皮去做,做成了算自己的政绩,做不成到时候也有话说”。
无论莱茵旅游及其背后的神秘老板真实目的如何,目前的现状就是,莱茵湖项目完全成为了一个无人问津的烂摊子。沁县作为一个无名小县城,几乎很难找到有实力的愿意接手该项目的下家。对于讳莫如深的当地政府而言,这着实是个烫手山芋。
在上述受访人士看来,项目继续建设的可能性微乎其微,一方面沁县政府领导层几乎全部换届,项目高尔夫球场和别墅等项目与国家政策相违背,新任的领导或许并不愿意为前任的行为承担后果;另一方面,沁县作为一个偏居一隅的小县城,本地并无支撑项目所必需的资源,周边地区也无满足其定位的合适客户群体。
如果项目被停止,必须要进行土地恢复工程,项目占用大量耕地,而且多数并未取得土地手续,但恢复土地意味着政府必须拿出大量资金,这正是沁县的“命门”所在,其并没有足够的资金来为莱茵湖郡项目“收尸”。
虽然沁县政府已经明确表示停建莱茵湖郡项目,但项目地留守人员却还在苦苦等待。上述长治建筑工程公司的留守人员称,开发商是回北京筹集资金去了,项目2014年就会重新动工。莱茵旅游公司的留守人员也称,“已经投入那么多钱了,不可能就这样放弃了,来年肯定会开工。”
