温州楼市“痛并转型着”
温州一处高档住宅,夜晚“黑灯瞎火”,多数房屋仍空置。 记者 赵征南 摄
日前,在温州市区江滨路,一房屋中介在红板子上修改下跌的房价。
根据国家统计局近日公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况,上月温州房价继续下跌,至此已连续下跌28个月,是成绩单里唯一全年房价同比下跌城市。与此形成鲜明对比的是,北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅上月销售价格的同比涨幅连续4个月超过20%。
“房价的下跌和中小企业的惨淡经营已经成了恶性循环,温州房地产市场从2009年到2013年经历了一次痛到骨髓里的危机。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿说。
危机仍在持续。据温州当地媒体统计,2013年温州市区出让商品房建设用地超过3500多亩,其中住宅可供应面积达200万平方米,出让总量和住宅地块出让规模均创历史新高,温州的房子恐将“越卖越多”。
在一片叹息声中,也有一些专家看好温州房地产的明天。温州三角洲地产公司总经理陈好认为,十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”,对温州来说,此轮洗牌或许将对市场产生倒逼作用,成为温州重新腾飞的契机。温州已经从“被招商城市”变为“招商城市”,未来,曾经相对封闭的温州房地产市场将形成本地龙头企业和外地大资本共同逐鹿的新局面。
傍晚6点半,隆冬的温州天色已暗,三角洲地产公司灯火通明,所有人都在加班。总经理陈好从会议室走出,腾出半小时接受采访。“没办法,各房地产开发商都在拼命做广告进行宣传,对我们地产营销策划公司来说,既是机会也是挑战。一方面,我们的业务量并未随着楼市的萧条而下降。”陈好幸福中还透着烦恼,“另一方面,房产开发商对策划的要求更高。过去一天公司里最多开3个会,现在一整天都在持续不断地开会。”
在温州一家都市报广告部工作的小金,这两年的工作压力并不大。在全国报纸广告额日渐萎缩的情况下,温州本土报纸的广告业绩却没受到什么影响,这要归功于房产广告没有下滑。房产广告要占广告总量30%以上,“房产开发商只要1版、2版、3版、封底这四个黄金版面,现在广告版都排满了,要托关系才能提前刊出,一个整版的广告费也涨到了15万元。这既说明房产开发商心急如焚,也说明温州并不缺购买力,要不房产商根本懒得投放广告了。”小金分析道。
房价3年下降26%
房产流拍后,下一次的起拍价还有20%以内的降价空间。因此,竞拍者在第一次拍卖会上都持观望态度,待后续拍卖再出手。这样,房产便会经历多次流拍,日渐贬值。
在瓯江南岸鹿城广场,“锦玉园”孤独地矗立在冬日的冷风中。这里的二手房价已经从巅峰时的每平方米9万元降到了4万多元。温州大学房地产研究所研究员陈鸿透露,2011年是温州房价最高的时候,像“锦玉园”这样的高端豪宅是投资者的香饽饽,一手房根本拿不到,炒房就只能炒二手房,从订金开始炒起。那时,能在“锦玉园”的车库里摆一辆豪车,是温州人心中的荣耀。
来自温州大学房地产研究所的数据显示,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从每平方米8045元一路上涨到34674元,超过4倍。日前,温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强表示,与2011年初调控前相比,现在的温州商品房价格平均降幅为26%。而另有一份非官方统计认为,温州房价已经跌去了40%。
楼市持续萎靡,房地产开发商的日子都不好过。大打价格战,希望“价跌量升”救危局,这是开发商眼下最大的心愿。记者采访发现,年末之际,开发商降价意愿明显上升,尤其是一些面临资金回笼压力的开发商。
瓯海大道是温州新建的一条连接市区主干道,道路沿线的房价曾经疯涨,现在则跌落凡间。“君庭领墅”号称“奢宅领地,全城仰望”,最小的房型建筑面积也有180平米。走进这个尚未完工的别墅区,红色的促销广告从各个角度袭来——准现房起价每平方米13980元,最高单价23300元。要知道,这里的地价就已经超过26000元,目前,该区域的均价在24800元左右,“君庭领墅”为了回笼资金,可谓“挥泪大甩卖”。
“我们是在2010年底地价最高的时候拿的地,当时想着高端住宅的前景还是不错的,毕竟大家都喜欢买洋房。没想到,拿地不久楼市风暴就袭来了,我们现在只能加大促销力度。”售楼处吴总承认选错了时机。
在“公园天下”楼盘,这里部分新房的建筑面积在80平方米左右,总价低至80多万,猛烈地敲打着温州楼市的价格底线。要知道近十年中,温州主城区出现低于百万的新房并不多见。如今,适合刚需的小户型还是为低迷的市场注入了一针强心剂。“销售得还不错,‘公园天下’的房子10多万首付就可以拿到,我们有信心将购买率提升至80%以上。”售楼处陈总保持谨慎乐观的态度,“现在卖房子太难,我们也不知道未来会怎么样,卖了就卖了,也不敢到处打广告说热销,只愿平稳地度过楼市阵痛。”
确实,阵痛还在持续。温州市银监分局对辖内银行的调查统计,温州出现了600例左右购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃的现象。“温州人会将房产拿到银行抵押换取贷款继续炒房,银行每3年进行一次评估,若是2010年房价高企时抵押,银行按照70%左右的比例发放贷款。现在房价大幅下降,新的评估价甚至抵不过贷款额,一算账,就有人‘弃房’。”陈好告诉记者。“弃房”发生后,法院就会依照司法程序进行拍卖。
最近,温州鹿城区法院甚至在淘宝网做起了“掌柜”,拍卖房产。起拍价远远低于市场价,受到了部分买房者的追捧。张先生最近就通过司法拍卖程序,以每平方米19500元的价格购买了市区“新田园”一套面积90多平方米的房子,而同类型房源的市场报价在每平方米22000元左右。
“拍卖房的评估是以市场价为基准,但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。此外,房产流拍后,下一次的起拍价还有20%以内的降价空间。因此,竞拍者在第一次拍卖会上都持观望态度,待后续拍卖再出手。这样,房产便会经历多次流拍,日渐贬值。”陈好点出了房产拍卖的门道。
市场萧条的倒逼作用
随着楼市的持续低迷,部分本土开发商将退出市场,外地资本和品牌房企将大规模进驻,与本地龙头鏖战瓯江。
“得益于限购政策的松绑,以及促销力度的加大,温州八九月份的成交量确实出现了反弹,但反弹难以持续。因为温州人没有置业的信心,土地供应量的增长使供大于求的趋势愈演愈烈,目前的供应量是2011年之前各年的5倍以上,至少在未来的四五年内都是如此。市场的库存压力将进一步增大,温州的房价还会继续下降。”温州当地一位房地产专业人士表示。土地供应量的增长与温州的城市发展密切相关,以往温州市就是指鹿城区,土地资源稀缺,年土地供应量低于80万平方米。近年来,温州主城区扩容,瓯海区、龙湾区也加快了发展,目前鹿城区的土地已经饱和,供应量增加的主要是瓯海、龙湾两个区的土地。
小梁是温州的一位新生代房产经纪人,他现在从自家公司拿到的销售提成是40%,他的师兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由于二手房市场的低迷,房产公司纷纷降低了付给中介公司的佣金,过去是房价的1.5%,现在能超过0.5%就不错了。所以,我现在到手的钱反而更少,快要做不下去了。”
“缺人越来越严重,特别是专业型熟练人才。现在的房产市场对人才要求很高,员工一年期淘汰率已经超过80%,很多人受不了这么大的压力选择离职。”即便在业绩还不错的三角洲地产公司,工作人员的压力也在成倍提升。以前,广告策划里只要将房产项目的图片做得好看些,然后再从宏观上描述项目有多么好,性价比有多么高即可;现在,如果仅仅做到这些,根本就不会有房产开发商跟三角洲谈项目。“我们针对细分市场进行策划,让广告展现出区分度。现在每个人晚上10点之前都下不了班,要是项目催得急,要连熬几个通宵。”陈好说。
压力前所未有,可一旦完成了这轮大浪淘沙的洗牌过程,剩下来的金子将来就一定有发光的一天。持这种观点的房产专家不在少数。
“温州市最高峰有300多家开发公司,3000多经纪人,他们的水平参差不齐,很多人实际上没能力参与激烈的市场竞争。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿透露,温州很多开发公司的老板之前没有从事房地产行业的经验,只是看到有钱赚才杀进来。“有的开发公司只有两个人,一个是董事长,他自己;另一个被称为财务人员,他老婆,像这样的公司能运作起来么?本来就应该淘汰。”
陈鸿直言,对于这些做不好甚至拿不到项目的“僵尸”公司,就应该让它们安心死去,政府没必要恐慌,更没必要施以援手。据了解,在温州,中瑞系的房产项目本身具有相当强的竞争力,公司的部分股东在体制内任职,他们为了完成“政府的任务”,有时不得不出手拯救一些经营不善的楼盘,但这些楼盘最终的销售情况并不好。“政府可能有社会稳定的考量,但市场的事情最好还交给市场来处理,不要麻烦市长。”陈鸿说。
陈好也认为,温州房地产开发商多而散,很多中小开发商会经历痛苦的覆灭过程。温州痛定思痛,正准备从“被招商城市”向“招商城市”转型,吸引外地优质资本进入,盘活市场。目前,房子卖得好的主要是温州本地龙头地产商——比如中梁等少数几家,也有几家外地的品牌地产商——比如万科等。外来品牌房企不断涌入,带来新的开发理念、产品创新和周期利润率观念,推动温州地产开发从缓慢开发等待市场升值到以时间换空间,快速开盘换取合理利润;产品更趋向于满足居住需求,而不是面积的大而无当。本土龙头房企也可以取长补短,和外来房企一较高低。
“如此一来,温州的房地产市场将在市场竞争中健康发展,此轮洗牌也未尝不是一件好事。”陈鸿希望,5年里经历6次调控,跌了28个月的温州楼市,能够尽快迎来春天,平稳回归。
楼市惨淡祸耶福耶
房地产行业曾经为中小企业“加血续命”,现在却成了恶性循环,但客观上还是有着释放风险的作用,要是危机再过两年才爆发,损失肯定更严重。
“温州99%以上的企业属于中小企业,高峰时超过40多万家,直接决定着温州的GDP和税收。温州经济又是全国民营经济的标杆,如果温州出了问题,那么全国的民营经济都会出问题。”民进中央经济委员会副主任、温州中小企业发展促进会会长周德文如此评价温州的中小企业。
改革开放后,温州经济飞速发展。1978年,温州市GDP为13亿元,2002年增长到1055亿元,24年内猛增81倍多。“温州模式”为世人所瞩目。然而,至此以后,温州中小企业的发展速度逐渐趋缓。从2009年开始,受国内外经济环境的影响,温州的中小企业势头渐衰,制造业举步维艰,而当时房地产市场却十分红火,温州实业家将关注的焦点也转移到房地产行业上来。
“实力强的企业开发房地产,实力弱的企业炒房地产,企业家用房地产市场的收益弥补了实体经济中下降的利润,房地产市场支撑和带动了中小企业的发展。”周德文说,那时,企业家们往往把企业作为融资平台,从银行或民间“套取”资金,投资“副业”——房地产而一夜暴富。有人嘲笑那些还在一心一意做实业的老板:“企业一年赚的还不如老婆平时用零花钱炒房赚得多”。
可房价下跌后,实体经济便受房价拖累,生存困难。周德文坦承,温州民间借贷危机以来,有的中小企业资金链出现断裂。目前,温州的中小企业仍然处在最困难的时期,同时,这反过来又减弱了温州楼市上扬的助推力,使房地产市场持续低迷。
温州民间借贷网创始人颜贻潘对温州中小企业的转型和出路有自己的见解:“很多老板都因为炒房赔个精光,银行放贷又收得那么紧,哪还有钱重振实业?再说,温州在全国是个三线城市,即便房价下跌,商务成本相对其他同等级城市来说还是太高。”他建议,温州应该从“中小企业城”转型为“民间金融城”。
温州的富二代、富三代们大多上过国内外的名牌大学,他们满腹IT、经济学、管理学知识,自然会对父辈手中低附加值的中小企业不感冒,而是把钱投向更能赚钱的行业。陈好认为,现在楼市遇冷,年轻一代很难再重操家业,因为时代的变化,孩子们身上已经难见父辈身上“吃苦耐劳”的温州精神,而没有这种精神,他们难以接手家业。而老一代企业家现已步入老年,再让他们出山,精力上不允许,老温州人、新温州人都难担此重任,那么中小企业应该由谁来做?
周德文依旧对温州中小企业的明天充满信心:“温州的产业配套好、融资环境好,温州市委书记陈一新上任后,主抓实体经济发展。温州人足够顽强,历史上一直从一个个危机中不断嬗变,创造出新的辉煌。”目前,他建议温州从整合提升做起,先别忙着提转型升级。转型升级需要大量的成本投入,而资金和人才恰恰是温州企业所欠缺的,当前只能利用税收杠杆,推出龙头企业,提升品牌价值。“温州本来就不需要40万家企业,4万家就已经够了。这种市场倒逼的淘汰对温州而言也不完全是坏事。”他提醒国内其他城市不要走温州实业衰落的老路,“不要搞重复建设;不要把钱集中投资到一个领域;不要到活不下去时再进行产业结构调整。”
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为,房价下跌对中小企业的影响要分成两个部分来看:对没有参与炒房或者在此次危机中提前脱身的企业来说,商务成本将明显下降,如果商务成本一直高企,很难再有人重新投资做企业;而对那些在银行里有抵押投资的企业来说,结局就是灾难性的。“即便部分中小企业因此无法生存,此轮楼市危机还是有着释放风险的作用。以前也有问题,只是一直没暴露出来,要是危机再过两年才爆发,那时的损失肯定更加严重。”
温州企业家、学者热议——
“跳水”的为什么是温州
全国房价普涨,为何独有温州逆势下行?记者就此采访了温州多位企业家和学者。他们认为,温州人的独特性格是温州房价“高台跳水”的重要原因。
“人情社会”的软肋
温州是一个典型的“人情社会”,人情往来被当地人称为“提篮子”。无论办什么事情,都得托熟人。依托人脉关系,温州渐渐发展出联保模式,此举在现在看来后患无穷。自2011年温州民间借贷风波以来,温州担保链风险持续蔓延,部分联保人员无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任,便主动选择“弃房”。
还有一些企业家因为资金链断裂会选择跑路。对于这部分企业家,浙江浩天农业开发有限公司董事长郑一君向记者透露了些许“内情”:“如果今后还想在温州做生意,欠国家和银行的钱他们可以暂时不管,但跑路之前一定会竭尽所能把所有亲戚朋友那里的欠款还清,这才有东山再起的机会。要不,今后哪个温州人会把钱再借给他?”但还是有些人,不顾人情地离开了温州,这对温州的信用体系是一个灾难性打击。
“过去借1000万元朋友之间报个卡号就行了,连字条都不用写,现在向亲兄弟借10万元都不一定能借到。”三角洲地产公司总经理陈好表示,温州人依靠人脉关系构成了大规模的民间借贷网,连部分企事业单位人员都参与进来,现在已经暴露出来的资金链断裂情况或许只是“冰山一角”,“水下的冰山”到底有多大,谁也不知道,“现在很多人应该都还撑着,本钱暂时是还不了了,只能顾着每年的利息。”他说。
“短平快”是把双刃剑
“哪里有钱赚,哪里就有温州人,他们一定能抢到先手。”作为一位老温州人,温州媒体人金辉把“短平快”这把双刃剑看作温州楼市衰微的根源。
温州过去既无区域优势,又无资源优势,更无人才、技术优势,那时的快速发展靠的是什么?靠的是“短平快”的个性。在一个相对其他地区较为宽松的经济环境中,温州人敢想敢干,敢为人先。后来,他们抓住了商机,率先成立了炒房团,还最早涉足民间金融,第一家私人银行、第一家担保公司都是由温州人所创。然而,曾经让温州人大赚的房产和金融,现在让温州尝到了苦果。
2010年8月初,人民银行温州市中心支行提交的一份分析报告便发出了预警:近年来,越来越多的民营企业外迁和民间资金外流,温州出现了“产业空心化”现象。实体经济不济,温州人又想出了一种变相救急的创富模式。部分企业家请来临时管理人员,不求赚钱,只要维系一定的生产量,他们以企业为平台到银行贷款。那时银行政策比较宽松,愿意放贷,企业家就用贷款投资房地产或者放高利贷等,赚取远高于实业的利润。一旦经济形势发生改变,这种模式就会崩溃。
“温州人的存款从房价高企时的3000亿猛增到现在的8000亿,这说明在房价下跌之后,有钱的温州人无处投资。前段时间市域铁路公开募集15亿元,3天结束,如果不是找熟人预订,一早上所有债券就可以被抢光,温州人还是有钱的。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为,缺乏合法的投资渠道,是温州人频频铤而走险的原因,而此次风波过后,温州人的投资也将更加理性,会选择更加健康稳妥的投资形式。“借钱给别人想拿到30%以上的利息就意味着100%的风险,温州人以前借钱给别人时觉得利息越高越好,现在醒悟了,第一考虑的是安全问题:别拿这钱去做不靠谱的事,平安才是福。”陈鸿说。(记者 赵征南)
闁绘鐗婂ḿ鍫ュ箥閳ь剟寮甸敓锟� 