房地产市场2013年的异常火爆,让各界对楼市后续如何调控非常关心。限购升级难奏效的情况下,房产税如何推进自然成了关注的焦点。而推出房产税,很多人认为首先需要建立不动产统一登记制度,然后实现全国范围内住房信息联网为基础。继国务院明确由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责后,国土资源部表示,在地籍管理司加挂不动产登记局牌子,至此,国土资源部正式组建不动产登记局。
国务院常务会议明确,要把分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,也就是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
我们都知道,土地和房屋是两类最重要也是最常见的不动产,但目前很多地方房屋及所在的土地是分别登记的,可能出现由于信息共享不畅而导致的权利冲突。所以,不动产统一登记具有重要意义,可以避免多个部门的交叉管理,也可以做到不动产信息的全面披露。当然,公众对这个关心予以更多的关心,主要还是想知道不动产登记制度到底是不是能够加速推进房产税立法进程。毕竟,只有全面掌握纳税人在全国拥有房地产的信息,才能够保证税收公平。
经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此评论。
国土资源部正式组建不动产登记局,不动产统一登记制度的落地进程再次提速。土地和房屋是两类最重要也是最常见的不动产,组建不动产登记局对土地和房屋的不动产统一登记有什么重要意义?
在杨红旭看来,不动产统一登记这个事主要是2013年的时候3月份,国务院关于当时实施国务院制度改革和中转变方案当中提到,要在2014年6月底之前出台并实施不动产统一登记制度,其中包括是出台不动产出台条例,也就是说这样它的主要目的是机构改革,使以前分散在很多部门的不动产统一登记管理,的话集中到国土部这样一个部门来统一的主导、协调和管理。成立这样一个不动产登记局,目的和意义也就是为了配合落实国家职能转变,包括国务院改革然后的话是这方面的管理一个智能化更加统一和协调。成立之后的话,当然是更有利于这项工作的开展,能够有效把不动产的登记管理的话纳入到一个比较健康,比较健康合理的体系当中去,出于这样的目的和意义。
对于不动产登记这个事情,地产大佬潘石屹说这是一个好政策,但是如果实施的话,房价马上会跌。那么您觉得这个部门的出台最终未来不动产登记制度的出来,最终是不是能像大家期望那样,撼动高房价?
对此,杨红旭表示,房价偏高和部分城市房价涨幅偏大这个因素是非常复杂,不动产登记只是在基础信息管理方面是进一步完善,基本制度的完善,就像我们每个公民有身份证、有户籍的重要信息。那么说是公安部门掌握了每个公民的户籍信息的话,并不代表着要阻碍居民的治安流动或者出去打动。房地产登记也是这样,你把它的信息登记完之后的话并不代表一定要对房屋,包括房屋业主采取什么样的措施?它只不过是一个最基础的一个登记,当然的话在登记过程中也会暴露出一些问题,有些权贵阶层可能应用在房屋数量比较多,但是因为登记方面比较暧昧,没有被官方掌握,比如说在很多有些所谓的企事业单位,所谓的集资房也没有纳入到房管局的统计当中去,还有一些比如说资源性城市,比如说像矿务局之类的,他们集团企事业建了很多房子,但是也没有纳入到统一的登记体系当中去。所以说在这样一个体系建立好之后可能会使部分的群体,部分的企业和单位、个人用到一些没有合法合规进行统一登记的房产,暴露在国家政府的掌握这样的一个信息体系当中去,可能也会使某些人在房屋,比如说是重新配制房屋甚至说是或买或售,方便的话可能会有动作,这必然会形成一些影响。但是我们要知道在中国大部分的商品房它近些年已经是在进行合规的登记了,小部分以前没有曝光的只是细枝末节,它不构成中国商品房的一个主流,所以说即便这个制度完成之后,信息被官方掌握甚至曝光之后也不见得对于中国整个房价会带来什么样巨大的冲击,有些人过虑了。
有人认为,不动产登记局成立之后推动全国不动产统一登记,个人持有的不动产信息就会很明细的呈现出来,这可能会为下一步的房产税做准备,如果他们持有房产,在未来房产税的生长过程中,他们的出租收益不能够覆盖他们这样一个持房成本,他们可能会考虑出手房产,那么这样一个逻辑能成立吗?
杨红旭进一步分析说,不动产登记等于说是把土地包括房屋,有一个产权的统一登记,登记完之后官方掌握了,比如说每个公民、每一个家庭的房屋,包括土地信息之后。还有第二步就是联网,各个城市之间进行信息联网,这两年一直在推进,但是真进入到步调的话,也不如政府预期,也不如居民的预期,不如社会的预期。所以,第一步把产权登记完善之后,第二步你能不能比较顺利的进行城市之间进行联网,假如说你信息有了,但是城市之间不能联网,你还是难以掌握不同城市之间,每个人或者每个家庭房屋的拥有量,所以第二步一定要推进信息联网,即便信息联网之后,房产税的征收有了前面这两个基础,是有利于推进房产税的立法,或者更加合理的进行征收,但是即便前面两个条件都不是很成熟,房产税依然是可以开征的,比如目前我们重庆和上海正在进行试点,他们只是针对你公民,居民在本市的一个住房拥有情况进行开征的,还不涉及到这个居民在其他城市的拥有量,所以我认为这种基础的信息建设,包括未来一个信息联网,它只不过是为房产税开征提供一些基础的条件,但是这个条件也不是非常核心、重要的条件,所以说这个逻辑是行不通的。房产税一定会出来,或者进一步加快出来,这二者之间的差距没有必然的联系。
也就是说还要看房产税征收税率情况,以及各地的执行情况,到底收的是地方税还是国税,还有它的税种、税基以及税率的情况还要再看是不是?那按照这个逻辑来梳理的话,会不会出现这些土豪们,他们把现有的房产出现在二手房抛售的现象呢?
对此,杨红旭认为,随着登记制度完善,包括住房制度联网,确实会逼出部分人,有两类,一类是权贵阶层,可能他的房产会涉及到非法、不合规的情况,可能会是抛房。第二类人没有涉及到什么违规违法行为,只不过钱多、土豪多,他买的房子都是合法的,但是可能会忧虑到因为要联网、登记,未来这样一些房屋可能会有一些抛售,这样的话房价涨幅可能会趋小甚至涨不动了,你投资房产的收益率会降低,可能这部分人会出于对市场房价趋稳甚至不涨的忧虑而抛出房屋。所以这两类人在未来几年可能会陆续抛出一些房屋,但是我还说了抛出二手房的量,在整个二手房供应量,包括说整个房产当中,量是比较小的,是占一个很次要的一个地位,即便这种房产抛出来,也不会对二手房市场和房价造成巨大的冲击。
