2014广州楼市马年的开局有点不寻常。
往年的开春,正是土地市场最淡静的时候,今年在北京、上海、广州全国多个一线城市,却上演了一出出地王频现的“贺岁大片”。光是在广州市番禺区,就在一天内一连诞生两个“地王”。“地王”的邻居——华南板块内的时代倾城(广州)、中环品悦等楼盘虽然目前仍未调价,但都有借势推盘的行为。而且板块内不少楼盘并未排除后续涨价的可能,板块内一个在售楼盘的副总经理就据此预言:“周边楼价将快步奔入‘3万元时代’。”
在刚刚过去的2013年,由于“地王”出现而带动周边楼价暴涨的案例不绝于耳,以南洲路“地王”为例,带动楼价上涨可不止1万元/平方米,而此前华南板块的主流价格已在2万元/平方米以上,“地王”一出,华南板块楼市从此将攀上“3万元”大关?
新闻回放
PART 1
1月土地成交比去年增7倍
为了兑现去年年底穗六条推出时“增加住宅土地供应、放缓楼价上涨速度”的承诺,新年伊始,广州房管局就加快了土地的推出,今年1月共拍卖了10幅土地,而接下来的2月,广钢新城等热门地块仍将接踵而来。
按照以往的管理,年初这场土地盛宴很可能会成为今年土地市场的风向标和探测器:如果大旺,则预示今年土地市场会有好的开局和好的成果;如果平平,则表明房企对楼市后市并不看好也并不悲观;如果流拍,那就说明楼市和土地市场已经很差而政府却对市场过于乐观。由于土地供应大幅增加,加上去年年底更为严格的“穗六条”正式出台,不少业内人士都预言广州楼市开春的土地市场可能会较为冷清。
事实却让人大跌眼镜。1月28日的土地拍卖会上,招商地产以14528元/平方米夺得万博商业地王,成为番禺新的单价“地王”。但仅在几分钟后,保利地产便刷新纪录,以8亿元总价竞得广州番禺区钟村街汉溪村地块,土地溢价33.5%,折合楼面地价为18694元/平方米,刷新了番禺单价新“地王”,番禺一天诞生两个“地王”。此后,保利地产再下一城,以16.6亿元的价格再次刷新了黄埔区域的单价“地王”。来自珠海的华发股份则以近17亿元的价格将广州老城区两幅宅地收入囊中。
整个1月,广州共卖地10宗,其中住宅用地4宗,商业用地4宗,工业用地2宗。最终总成交宗地面积为324572平方米,总成交建筑面积为906161平方米,总成交金额超过69.55亿元,成交额比去年12月大涨393%,比去年1月大涨近7倍。
圈内人语
PART 2
高价拿地,各有内情
广州在开年就诞生了多个新“地王”,是否意味着今年的广州楼市又将“一路高歌”?寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同直言:“我事前估计这些地块中有些地块底价成交的可能性比较大,但结果却有些出乎我的意料。”但他又表示,“地王”不一定能反映市场的真实情况,以此来判定今年楼市又将迅速上行证据不足。他认为,各“地王”的产生其实各有内情。
保利“地王”:
连片开发,摊薄成本
对于保利两大“地王”的诞生,一位熟悉保利的业内人士告诉记者,保利地产对番禺汉溪和黄埔蟹山地块志在必得,因为周边都有其相关项目,可以连片开发。据了解,保利在黄埔鱼珠附近有项目,离黄埔蟹山地块并不远,新推出的保利大都汇离番禺汉溪地块距离也不远。
韩世同据此评论,保利两个“地王”都有关联项目可平摊成本,因此不具有指标意义,若放在同行,这样的地价别人可能受不了。
招商“地王”:
看好市场,加快步伐
而同样以高价拿下番禺“地王”的招商地产也有自己高价拿地的原因。广州招商地产有限公司广告经理李兆涛告诉记者:“大广州中心南拓,番禺将成为大广州新的中心,番禺的中心已经不是市桥,而是万博,我们地块在汉溪大道东边端头,直通亚洲最大的火车站番禺南站,周边有万达、万科、敏捷开发的项目,与地铁口仅五六百米距离,目前周边的楼价已经卖到2.5万元/平方米,未来的升值空间还很大!”
李兆涛还表示:“今年我们公司还会再拿地,番禺项目争取在今年开售,现在全公司都在赶销售旺季节点。” 李兆涛个人认为,去年很多大的房企发展迅速,招商地产由于步伐相对谨慎,已经落后于一些大房企很多了,“我们要赶啊,你看看,绿地今年要做2400亿元,我们不快不行啊!”
后市研判
PART 3
“哪天不调控了,那才真的值得担心!”
当然,无论企业有着怎么样的内情,联系到今年年初一线城市土地市场的全面飘红,房地产企业对一线城市市场的看好都很难绕过去。
一线城市还将涨20%?
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示,“地王”的出现只是正常现象,因为很多企业都不去三、四线城市了,要拿地,还是一线城市的市场和楼价最稳定,“就算整个楼市要倒,最后才会轮到一线城市,这是楼市最核心的一层,如果一线城市都倒了,市场就全面崩溃了。去年的佳兆业、今年的华发都是抱着这样的心态拿地。开发商现正整体回流一线城市。”
春节期间,网上流传着这样一个说法:由于深圳的地方负债率低,可能是退潮后唯一一个穿着内裤的一线城市,保利地产广东公司董事长余英却在个人微博中说,广州可能是唯一一个穿着泳裤的城市,以此意见鲜明地表达对广州楼市的信心。他解释说:他预言全国楼市2014年涨7%左右,而一线和二线核心城市的中心区房价还将涨20%左右,“一、二线城市的城市中心和地铁上盖物业今年继续大涨,郊区则冷热不均;三、四线有稀缺资源的、离一、二线城市近的城市今年被看好。”
不再调控才更可怕
去年年底,针对广州楼市的调控明显收紧了,开发商不怕市场的逆转吗?李兆涛表示,继续看好后市,他个人认为,“调控是因为市场好,还在涨,哪天不调控了,那才真的值得担心了。”
韩世同却有不同的看法,他认为年初土地市场依然十分火爆有很多其他原因,不能光依此就判断后市看好:一是去年下半年许多该推出的土地没有推出,造成开发商对土地尤其是住宅用地十分渴求;二是华发等外来开发商对于进入一线城市的意愿十分强烈,不惜重金高价拿地,这些开发商对广州市场未必很了解,其意见没有代表性意义;三是保利地产拿地因为周边都有可以连片或联动开发的项目,综合开发的地价成本可以摊薄和降低,因此并不具备普遍的土地价格标尺的意义。
他提醒说,这些“地王”虽然还没有像去年那样“面粉比面包贵”,但由于目前楼市成交已经开始出现回落、银行信贷资金和流动性依然比较吃紧,而且还将面临土地制度深化改革的变化,在这样的市场和政策环境下,“地王”可能会再次成为“烫手山芋”,对此房企还是采取审慎的策略和态度应对为好。
黎文江的态度则比较中性,他认为,今年广州的土地供应比较宽松,市场有很多地,开发商不会这么紧张,今年房价也不会涨得这么快。
