编者按 最近以来,随着统一城乡建设用地市场理念的提出,人们对小产权房转正的预期上升,然而国土部、住建部对此则态度明确,不但发布了紧急通知,还派出了督查组,要求坚决拆除一批小产权房,坚决查处一批典型案例。这集中反映了高层对小产权房的态度,即对于明显的违法违规、破坏耕地行为不能听之任之,否则遗祸无穷。那么,小产权房到底何去何从?本刊记者近期在北京、广东、甘肃、浙江、河北、湖北等地进行了深入调研。
浇不灭的“小产权房热”
党的十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,土地制度改革全面提速。有些人据此错误认为,小产权房或将合法化。在一些地方,小产权房甚至出现了高热不退现象。
面对这一形势,国土资源部、住建部两部门于去年11月23日紧急下发通知,叫停在建、在售小产权房,北京等地方政府也开始“出重拳”清理拆除部分小产权房,并将相关责任人移送公安机关和监察机关处理。然而,这些举措似乎并未从根本上扭转市场的预期。
部分地区交易旺盛
记者从石家庄市开发区天山大街一路驱车走访发现,这里密密麻麻分布着20多个楼盘,有六七个没有任何证件。目前,石家庄小产权房的“主战场”转移到了二环以外,其中一些小产权房项目已形成较大规模。
位于石家庄市大郭村的浅山逸景小区仍在加紧建设当中。售楼人员告诉记者,小区是在集体土地上开发的,现在五证不全。问及两部门重申的“非法”身份,一位售楼人员表示:“国家禁了好多年了,不也没动真格的?小产权房迟早得转正。”
在北京,记者走访了昌平区沙河镇和房山区良乡地区,这里的小产权房已成规模聚集之势,分别位于两地的名为白各庄新村和金鸽园项目各自均有40栋楼左右。
记者调查了解到,不少小产权房的价格已经相当于同区域普通商品房的一半,而在几个月前还只相当于其四分之一。在房山区良乡,长期从事小产权房中介服务的黄女士介绍说,一套80多平方米的二手小产权房价格已经超过90万元。
在上海,距离市中心约18公里的松江区九亭镇是农民自建房(小产权房)较为集中的区域。记者随机走进其中一个名叫桃园的小区,粗略统计一下,整个小区约有上百栋房屋,每栋三层,带独立花园和车位,经过装修的房屋丝毫不亚于别墅。
九亭镇社会治安综合治理办公室有关人员介绍,全镇共有111个小区,其中有十几个都是农民自建小区,小区内的买卖双方不用去报备和登记,政府部门根本不知道双方在交易,对这些自建小区内的房屋买卖政府确实难以做到监控和管理。
在深圳,小产权房集中在宝安、龙岗、龙华新区等地,由于总价低廉而且不受限购令影响,小产权房屋交易兴旺,买卖十分活跃。位于深圳市区的一些小产权房更是卖到了每平方米2万元左右的高价,与附近的二手商品房价格相差无几。
“现在能控制住新增的小产权房就不错了。”广东城市管理部门一位工作人员直言不讳地表示。
名目繁多 花样翻新
由于国家不承认、相关部门又严查,小产权房项目一般都变换名目,以国家的某项政策作掩护,以图蒙混过关。
记者采访了解到,不少小产权房以旧城改造的名义进行开发,其主要形式有三种,一是一些村(居)未经审批,擅自组建队伍进行建设;二是部分村(居)与开发商合作,由村(居)出地,开发商出钱,双方利益分成;三是个别村(居)直接把农村集体土地卖给开发商,非法转让集体土地使用权。
在甘肃兰州市七里河区八里镇,一些小产权房打着“城中村改造”“城乡一体化”等旗号对外销售。开发商对购房者承诺,“将来只要补交土地出让金,就可以由‘村证’变为‘市证’”。
还建房也是经常使用的名目。湖北省武汉东湖高新区关荷叶山社区,是当地规模较大的还建房小区,房屋近2000套。几位居委会干部听说记者要买小产权房,纷纷出谋划策,建议购买三期在建的房子,建成交付时买主可直接抽签,抽到哪户是哪户,并可把买主的名字直接在居委会登记“过户”。
此外,一些地区打着生态休闲、旅游、养老等旗号,侵占农用地,变相修建出售小产权房。业内人士认为,如今小产权房换装入市,更具欺骗性和迷惑性,其本质是打政策“擦边球”为开发商、村镇及个人牟利。
对于部分地方政府已经开始的清理行动,一些开发商始终存在侥幸心理,认为只要规模够大、买房者够多,政府不会轻易动,“法不责众”。河北省一个开发商说,政府如果让小产权房补款“转正”,补多了购买人不愿意,补少了之前买商品房的人估计要闹起来。“所以短时间弄不下来,一切照旧。”
正是在这一心态作用下,小产权房发展迅猛。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说:“前些年小产权房基本属于小打小闹、私下买卖,现在动不动就建出一个成规模的花园小区来。”
执法偏软 收效有限
尽管国土资源部、住建部下发紧急通知,要求全面准确理解十八届三中全会精神,同时重申小产权房的非法性和危害性,但这剂猛药似乎并未起到预期的作用。
“我们听到类似的‘隔空喊话’太多了,但很少见到清理整顿小产权房的实质性行动。”多年研究小产权房问题的河北省社会科学院研究员王峰说,针对小产权房问题,国家几乎每年都下发文件,“雷声大雨点小”。
记者在多地调查发现,小产权房屡禁不止,执法困难,源于其背后已形成相对完整的利益链。从村集体到开发商到购房者,每一环节的参与者都能从中获得自己想要的利益,大家各取所需,相安无事。
两部委下发的紧急通知,未能阻止深圳市“新城国际”“佳和园”“香榭郦景”等小产权房项目的顺利销售。
深圳市规划土地监察支队法制处副处长廖永生说,他去看过这些小产权房,有的占地几十万平方米,配套设施很全。“你能制止得住吗?这背后都是有利益链的。虽然是村干部所为,但村里有这个需求,就会转化为街道办的需求,最后区里甚至市里都会有人出来阻止执法。”
执法不给力,整治小产权房的效果可想而知。在两部门紧急通知再次明确小产权房的“非法身份”后,搜房网进行了一项关于小产权房的调查。结果显示,仍有超过一半的受访者表示“会考虑购买,因为价格低”,两成多的受访者表示“不好说”,只有25%的受访者明确表示“不会购买”。(记者 白丽萍 张涛 詹奕嘉)
