关注棚改安置区后续管理
物业管理收费低,特殊物业成本居高不下,棚改安置区后续管理问题凸显
文/《瞭望》新闻周刊记者
目前各地棚改安置区陆续竣工,棚户区群众的居住条件得到明显改善。住进新房的群众将棚户区改造视为“德政工程”、“民心工程”。
但记者调研中了解到,由于物业管理难度较大,部分棚改安置区出现脏、乱、差问题,“棚户区文化”现象明显,其后续管理问题需引起警惕。
物业成本居高不下
连日来记者在湖北、黑龙江、辽宁和贵州等地采访时了解到,投入使用的棚改安置小区呈现量大面广、建设标准高和安置能力强等特点,群众普遍反映居住条件得到了翻天覆地的改变。
记者在调研中发现,部分棚改安置区改善群众居住条件的同时,却出现了秩序乱、管理难问题。一些群众将棚户区的生活方式转移,棚改安置区存在从“平房棚户区”演变成“高层棚户区”风险。
在青宜居社区记者看到,26栋住宅楼的一楼住户中,有50多户在家里开起了商铺。他们将门窗和阳台进行了拆除或改装,经营麻将室、修鞋铺、洗衣店、小卖部和小吃店等,有的商户还将餐饮桌摆在外面,占据了公共通道。
哈尔滨最大的棚户区改造异地安置项目“民生尚都”也存在类似情况。一些一楼住户将住房改成商铺。家住4栋2单元103室的居民计景学将两室一厅房间改成小五金店,兼售水暖建材。他说:“不为生计所迫,谁愿意把家里搞成这样?”
记者在辽宁省阜新市的棚改安置区“正阳馨区”看到,2011年即陆续入住上千户居民的小区,至今道路等基础设施尚未完善。进入小区迎面是一条布满坑洼的土路,路两边垃圾较多。在一些居民楼前,绿地都被住户私自改成了菜园,种着各种蔬菜。
多种因素交织在一定程度上抬高了物业服务成本,造成物业企业亏损,最终降低了物业服务质量。
负责青宜居社区物业管理的武汉天源物业管理有限公司项目负责人李一平告诉记者,随着人力成本等物业服务成本的不断攀升,除去政府补贴的180万元,3年来企业在青宜居项目上亏损了100多万元,长期的亏损让企业压力巨大。
一位为某大型棚改安置区提供物业服务的企业负责人给记者算了一笔账,他认为棚改安置区存在显性和隐形两种“特殊物业成本”,导致其物业服务成本远远高于商品房住宅小区。
其一,显性物业成本。居住在棚改安置区的部分群众素质相对较低,对公共设施破坏率高。这个小区100多部电梯,一年时间14扇轿门被人为踢坏,70多块按钮外护板被抠掉,几乎每天都有电梯报修。一些住户用绿化用水洗车,每月增加用水量1000多吨,“逼着企业更换遥控控水阀”。路灯、电梯监控频繁被偷,草地、行道树等绿化损坏严重。企业承担了许多不应承担的物业成本。
其二,隐形物业成本。改造成功的棚改安置区往往是政府的“样板工程”,各种视察、参观、采访让企业不堪重负。每年相关活动有上百次,每次都要组织人力加班工作。一次为迎接上级单位的检查,企业补栽了所有被损坏的草坪、树木,修复172个被破坏的信报箱,临时聘请100多人加班工作,所有开支达到30多万元。
这位负责人说:“本来物业费就收得低,‘特殊物业成本’还这么高,必然会影响服务质量。”比如中标时承诺的投放保安30名,现在迫于经营压力降到了20名。
华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰认为,居住条件的改变并没有完全改变居民的生存状态,长期形成的“棚户区文化”转移到了棚改安置区,后续管理问题愈发突出,这一现象需引起重视。
多渠道提高群众自我管理参与度
多位受访者表示,当前的棚改安置区后续管理还不能适应大量棚户区群众将陆续入住的形势,亟需在管理模式上有所创新。
贵州安顺市住建局局长助理莫子匀等干部认为,棚改安置区后续管理有其入住群众普遍收入低,有偿服务意识不够;长期形成的“棚户区文化”抬高了后续管理成本等“特殊情况”,单纯的后续管理市场化运作模式不宜完整复制到棚改安置区,他们建议:
一是探索建立“自治管理”模式,充分发挥居民在物业管理中的参与作用。有关部门可在资质审批、税费收取等方面出台优惠政策,鼓励有条件、上规模的棚改安置区自行组建物业公司,或者在政府指导下小区业主委员会自己承担物业管理,加强物业自治。通过“以工代费”等方法,允许居民以提供物业服务冲抵物业费,解决部分低收入群众交纳物业费存在困难的问题。
二是在招标时需明确物业公司应优先从居民中招聘管理服务人员,特别是保洁、绿化、维护、维修等物业服务岗位,优先聘用低保户等困难家庭人员。辽宁省铁岭市绩益房地产公司建设了铁岭市较大的棚改安置区龙翔花园,考虑到棚改居民的就业困难,公司成立物业管理机构后,为有就业愿望的居民提供就业岗位,先后已有50多名居民在物业公司就业。公司负责人说:“从棚改居民中招聘物业人员,既解决了部分就业问题,还增强了居民爱护家园的意识。”
三是广泛发动群众建立志愿者队伍,弥补物业服务“短板”。棚改安置区武汉市青山区青宜居社区成立了一支由1600名居民组成的自治队伍,其中仅志愿巡逻队员就有200名。居民胡秋生告诉记者:“我们排了‘值班表’,每当轮到自己值日时就到小区去巡逻,捡捡路边的垃圾,维护下小区治安。政府让我们住进这么好的房子,我有义务为小区服务。”
政府发挥后续管理兜底作用
一些干部和企业负责人认为,针对棚改安置区的特殊性,政府应在其后续管理上强化兜底功能,采取物业费补贴、提供公益性岗位等措施,着力解决低收入者的物业管理问题。
首先对低收入者进行物业费减免,资金缺口由政府补贴。武汉青安居建设工程有限公司总经理蔡延达说,政府应有针对性地进行补贴,防止“全包式”倾向,撒胡椒面式的补贴极易成为政府的长期包袱。可以按照家庭人均月收入为标准实行有差别的补贴,对享受最低生活保障家庭实行较大幅度补贴,并参照低保的管理模式,对物业补贴实行动态管理,建立“有进有出”补贴制度。
同时,政府还应以购买服务的方式在棚改安置区提供公益性岗位,将解决后续管理和就业两手抓。
在棚改安置区规划建设时,可通过政策支持和资金投入,在安置区按一定比例配建经营性商业用房或商业服务设施,为居民特别是困难群众提供就业岗位,所得收益主要用于弥补物业管理费用不足。
针对部分棚改安置区物业企业长期“薄利”甚至出现亏损状况,一些受访者认为有关部门需对企业给予税费优惠,并拓宽物业经费筹措渠道。同时,企业需增强社会责任意识,区别对待商品房住宅小区和棚改安置区,可采取专业分包等措施自身挖潜。
武汉天源物业管理有限公司项目负责人李一平等人建议,政府加大对棚改安置区物业企业的扶持力度,减免相关的税费。允许物业企业在安置区内进行商业经营服务活动,弥补日常物业管理中的资金缺口。
同时多渠道筹集物业经费,建议将经营性用房出租收入和安置区地面车位等共有部分的经营净收入进行专户管理,用于相关的物业服务支出。
李一平说,除了需要政府有关部门支持外,棚改安置区物业企业还需破除“在棚改安置区赚更多钱”的经营理念,坚持社会效益和经济效益并举。立足企业内部经营方式转变,摸索适合棚改安置区后续管理的方法。□
