马年之初,南京楼市似乎还没有从“休眠期”中恢复,不仅新房上市量骤减,成交也处在相对低迷的状态,加上周边城市传来降价消息,市场一时间又布满疑云。在此背景下,整个2月份以3300多套的成交量收尾,创下三年来同期最低。与此同时,为数不多的开盘项目仍旧频频上演热销,供不应求格局没有根本变化,平淡的2月最终成为“金三银四”风向标来临前的市场观望期。
2月楼市“余热不足”成交滑坡
2月份即将结束,截至昨天(2月27日)18:00的网上房地产实时监测数据显示,包含春节假期在内,2月份全市商品住宅已累计成交3366套,累计认购3468套,日均成交量为124套,为近三年来同期的最低值,3300多套的成交量仅比调控严寒下的2011年2月多出1000余套,比去年同期4176套的成交量下滑了24%,环比1月更是下滑一半以上。
回顾以往市场,春节前后楼市成交一般比较平淡,但如果前一年市场火热,节后往往会很快回暖,例如2009年南京楼市创下成交天量,2010年春节长假结束后楼市销量迅速开始攀升,连续两个月成交快速上扬,并在4月达到了1.6万套的峰值,直至“二次调控”出台才开始降温。2012年下半年楼市开始走暖,2013年春节结束后行情迅速上扬,3月份达到8000多套,成为上半年的最高点。今年的春节长假虽早在2月初就已结束,但随后大半个月时间里行情一直“余热不足”,直至上周成交量才突破千套,与此同时,新房认购量连续两周维持在千套上下,呈现出缓慢回落的趋势。
新房供应迟迟不“解冻”,市场“休眠期”延长
“原本准备1月底就开盘,后来改到春节以后,现在要等到3月中旬以后了。”江北一家新盘开发商对记者表示。据了解,春节后开发商持续推盘的意愿普遍不高,多数楼盘将主推期放在了“金三银四”以后。
今年1月份,全市有24家楼盘共推出近4000套新房,而2月份至今全市仅有四家楼盘开盘,所提供的房源量累计不到600套,供应量出现大幅落差,新房上市迟迟不“解冻”,成为节后南京楼市销量低迷的主要原因。
网上房地产显示,截至昨天,整个2月份南京全市仅有10家楼盘新领了销售许可证,其中还包含4家高淳溧水区域的项目。与此同时,一些本月新推的楼盘房源量也少得可怜,像朗诗保利麓院春节后新推的88平方米中小户型仅有16套,旭日爱上城节后加推的一批房源也仅有63套,明显低于此前的开盘规模。
“即便是春节期间,南京还陆续有楼盘传出成交,这说明需求释放的惯性是有的,持续成交的动力也还存在。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,春节后市场需求并没有立刻冷下来,但是由于新房上市量“休眠”,明显压制了需求释放,也导致整个2月份的楼市销量的“休眠期”延长。
除供应低迷外,市场观望气氛的增长也是2月份成交冷淡的主要原因:“一方面房价连续一年多上涨,市场预期开始出现调整,加上信贷持续收紧,长三角部分城市出现楼盘降价,这些都在加重市场的观望心态,这种观望心态不仅存在于购房者,也存在于开发商。”张辉认为,出于这种心态变化,加上去年房源消化速度很快,开发商主观上会把“金三银四”作为今年确立市场风向的一个节点,将推盘期集中在三月份以后,造成眼下市场出现短暂观望。
供不应求格局未变,个盘热销仍在上演
虽然2月份以来楼市总体成交低迷,但为数不多的开盘项目依旧频频出现热销,春节长假刚结束,仙林朗诗保利麓院新推16套小户型,一小时内低调售罄,上周全市新推的两家楼盘更是双双出现“日光”,河西豪宅项目中海凤凰熙岸推出132套的收官房源,摇号仅1个多小时,除一套大户型外全部售罄,位于六合荣盛龙湖半岛推出326套面积70-90平方米的刚需房源,当天除了部分低层房源外基本售罄,去化超过9成。
截至2月底,南京楼市的库存房源量为3.2万套,依旧处于供不应求的状态,记者调查也发现,2月份的热销个案中不论是高端项目还是刚需盘,也普遍存在着房源供不应求的状况,朗诗保利麓院案场人员透露,新推小户型虽然只有十几套,但开盘前意向客户达到四十多组,上周中海凤凰熙岸开盘现场,售楼处统计的摇号客户也有230多组。荣盛龙湖半岛的选房客户也超过了500组。
此外,楼盘性价比也在明显支撑着买家信心。例如朗诗保利麓院节后推出的是仙林眼下极为稀缺的中小户型产品,豪宅标杆中海凤凰熙岸新推的不仅是稀缺收官房源,30000-33500元/平方米相比前期也没有出现上涨。六合的刚需盘荣盛龙湖半岛此次推出的房源均价在6710元/平方米,荣盛置业有限公司副总经理唐登洋表示,六合板块目前新推房源均价基本集中在7500~8000元/平方米以上,“6字头”均价已经是谷底,同时又有金陵中学进驻的利好,这些都成为吸引购房者踊跃出手的原因。
金三银四“出货”成主旋律,市场预期走稳
短暂的观望期一旦结束,市场就将迎来“金三银四”的房源大战,网尚机构的一项最新统计显示,包括溧水、高淳在内的南京楼市各大板块三四月份预计将有100家楼盘推房,总上市量预计达到1.98万套,这一数据同比2013年“金三银四”69盘近1.3万套新房入市量,仅推盘数量就多出了31个楼盘,新房总量更是高出了6000余套。
业内人士普遍认为,不管最终上市量如何,“金三银四”将肯定成为开发商加紧推房,冲刺全年业绩的节点,统计显示,今年在南京有开发量的多家房企都不同程度地上调了业绩目标,截至目前已有6家房企销售目标预备冲刺60亿,另有多家房企业绩目标定在40亿以上,这些房企必然会将目光锁定在旺季节点。
而在金融面,2月份多家银行已传出收紧房地产开发贷款的消息,这使得部分房企融资链条出现收紧,加紧出货成为第一要务。网尚研究机构总经理李智分析称,杭州、常州出现部分楼盘降价促销除了当地市场环境因素外,也与开发商资金链趋紧有关,2014年,金融市场将出现较大转变,市场资金量较去年将大幅下降,信贷环境也将有所趋紧,开发商的资金面将面临挑战,应及早跑量确保资金回笼。
对于购房者而言,供应大潮来临显然有利于缓解“房荒”,值得注意的是,三四月份仅“两江”就有约1.08万套推房体量,仅江北板块预计就有7938套新房入市,开年来刚需房源吃紧的状况有望得到缓解,南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,上半年南京市场的供求面还难以逆转,总体来看“金三银四”的火热程度会小于去年,行情维持稳定,但伴随供应量持续放大,下半年以后市场的变数将会增多。
