近日，保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点，其中北京、上海、广州和武汉将成为首批试点城市。
哪些人群适合投保以房养老险？房产在抵押期间出现房价涨跌怎么办？《法制晚报》记者就此问题采访了相关专业律师。
名词解释
反向抵押养老保险
指老人将自己的产权房抵押出去，定期取得一定数额养老金，或者接受老年公寓服务。在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
"以房养老"保险产品的投保人群为60岁以上拥有房屋完全产权的老年人。
保险公司资格：开业满5年、注册资本不少于20亿元、能对反向抵押养老保险进行合理定价等。
单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款不得超500万元。
律师解读
怎么签保险合同？
北京市国浩律师事务所律师冯修华介绍，以房养老保险在实质上是一款保险产品，是提前支用房屋的销售款用于日常生活所需。
保险公司为了维护自身利益，所开发的以房养老保险将对老年人的年龄、身体状况、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及老年人去世时房产的价值进行综合评估、精算。
评估后，按房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，以人的平均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中，来确定按月或年支付的保险金数额。
北京市京剑律师事务所主任、十佳房地产律师金翔提醒，投保前要准备好抵押房屋的房产证，选择有资质信誉好的银行或保险公司签订合同，办理房屋抵押登记手续，开具专用账户接受贷款资金。
在合同签订时注意双方的权利义务及违约责任，尤其是贷款的年限、还款方式、还款数额等。
他建议老人在做出选择时，由律师帮助协调好家庭成员之间的关系，起草好必要的文件。另外，最好在律师的参与下与银行、保险公司签约。
投保流程
第一步：按保险公司要求填写投保书及附件
第二步：保险公司对投保老年人的年龄、身体状况等进行评估，必要时要求其体检
第三步：保险公司对房屋的产权、状况等评估，也可委托专业机构评估
第四步：对适宜投保的予以承保，出具保险单
第五步：老年人与保险公司签订抵押合同或协议，将房屋抵押给保险公司
第六步：办理相关抵押登记手续
焦点问题
房价上涨是否吃亏？
冯修华律师表示，保险公司在开发相关保险产品时，经过评估和精算，已考虑到房价的上涨或下跌等因素，一般不会影响老年人得到应得的保险金数额，也不会影响以房养老保险的效力。
以房养老保险产品一般分参与型产品和非参与型，参与型是投保人可与保险公司共同参与分享房屋增值收益，非参与型产品则不能分享。
对于参与型以房养老保险产品，老年人在投保时应特别注意，房屋的上涨或下跌是否会影响领取的保险金数额发生变化，对于这样的保险条款要格外关注。
应考虑保险金数额因该抵押房屋的房价波动范围是否在可接受范围内，上涨的房屋价值是否会返还一部分给投保人？下跌保险金数额会不会减少？减少的数额会不会影响到今后生活和养老需要？
也可在条件成熟时，在保险合同中约定赎回条款，即投保人向保险公司退还已经领取的全部给付保险金本息，并进行一定的赎回补偿后，赎回房屋。
还可约定子女的优先购买权，即保险公司在处置房屋时，老年人的子女有优先购买权。
70年土地权到期怎么办？
目前土地产权是70年，投保以房养老险中，土地使用权使用期限到期的三种处理方式：
1.保险公司在开发以房养老保险产品时，已将房屋所占用的土地使用权年限作为其精算因素之一。对于土地使用权期限到期后的政策风险、经济风险都综合考虑在内，确定保险金数额时已涵盖了该风险，相关以房养老保险产品的效力应不受到影响。
2.在相关以房养老保险产品中，对于土地使用期限到期后，如需补交土地使用权相应的土地使用费，在相关保险合同中明确约定承担方式，由投保的老年人还是保险公司来承担或共担，由哪一方缴纳，以及是否从保险金数额中扣除相应的部分。
3.保险公司寻求政府支持，由政府提供土地使用费进行减免、补贴等政策。
三种养老方式哪个好？
概念
适用人群
以房养老
生前以房做抵押，获得养老金，有住房和经济来源，获得双重保障
无子女或子女不在身边的空巢老人；本人无养老金或养老金微薄
卖房养老
一是卖掉产权房，靠租房生活；二是卖高价房买便宜房，靠差价维持生活
晚年怕孤独，愿意住进老年公寓的老人
租房养老
老人仍有房屋产权，但房屋由街道出租、维护，并把租金打入专属银行卡，银行在提供相关增值服务同时，负责租金和养老费用的代收代付服务
拥有两套以上房屋的老年人
（责任编辑：袁霓）
