近期,二、三线楼市降价的恐慌情绪逐渐蔓延,一线城市房价亦现松动。业内人士认为,平价跑量将是楼市未来一段时间的主流。
一线城市二手房市场压力倍增
每年3月,楼市一般都将迎来一波“小阳春”行情。然而,今年的行情却远低于市场预期。进入3月下半月以来,市场供应虽不断增多,而买家出手的节奏却没有加快。
记者日前从上海多家中介地产门店了解到,近期新楼盘的集中入市分流了不少买家,本来流动性颇好的二手房市场压力倍增。上海中原地产研究部数据显示,3月上海外郊环二手房交易主动降价促成交的比例占到3成以上。
一位地产中介告诉记者,其刚刚成交一套位于宝山区的保利叶语房源,年前挂牌价为310万元,而上周业主主动把价格降低到288万元,并且表示,只要有客户有意向,价格还可以谈。而据记者了解,目前市场同类住宅的挂牌价在300万元左右。这与之前成交价格的议价空间普遍不超过2万元形成鲜明对比。
实际上,自3月以来,由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象,多数卖家均在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买,价格还可以谈。”
无独有偶,中原地产报告显示,自2月初起,北京市二手房挂牌价连续七周出现下调,在整体市场持续偏冷的情况下,部分业主尤其是着急卖房的业主报价开始出现下调。上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示,除了一手新房分流了部分原本想要买二手房的买家外,二手房挂牌价格很容易受房东个人意愿和市场火爆程度影响,价格虚高的现象较为普遍。而现在的议价过程就是价格真实回归的过程。
多因素降低房价预期
自去年底以来,由于银行普遍收紧房地产开发类贷款,中小房企普遍面临资金压力,记者采访的多位房企人士均表示,希望通过跑量方式回笼资金。
在上述背景下,京沪广深等一线城市近期入市的项目要么以平价推出,要么优惠力度加大。中原地产研究部统计数据显示,北京合计有38个项目将在4月入市,其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%,这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
上海3月最后一周入市的15个楼盘也几乎均有较大力度的优惠。如位于松江的新虹桥华府推出“1万抵6万,闵行的上海万科城更是打出9.68折的优惠。
在广州和深圳,3、4月新开项目也基本以平价出货,广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。如保利地产位于广州的三个楼盘同时推出1成首付优惠活动,时代地产更是推出全线88折优惠。
此外,近期,北京自住型商品房将集中入市也在一定程度上降低了购房者的预期。继住总万科橙“精装”变“裸房”低价入市遭“抢购”后,北京通州区亦有多个项目进行价格调整。其中,东亚·印象台湖毛坯改精装,售价从预期的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起;东亚·尚品台湖预期售价为2.4万元/平方米,而现为2.09万元/平方米起售。
业内人士认为,近期北京多个刚需项目低预期开盘主要是受北京自住型商品房大量上市的影响。以北京金隅汇星苑和汇景苑两个自住房项目为例,其5300套房源吸引了近44万户家庭的申请。
“自住型商品房入市以后,会将部分首次置业刚需产品价格向下拉动,这是必然趋势,也是政府出台自住型商品房政策的意图。”北京房地产协会秘书长陈志表示。
开发商将平价跑量
对于未来一段时间的楼市走向,业内人士预计,随着3月中下旬今年楼市调控各方面的预期逐步明确,购房需求将逐步结束观望,4月一线楼市交易量将进一步增加。
供应方面,开发商加速跑量的心态十分明显,4月北京计划开盘的项目量大增。据亚豪机构统计数据显示,4月份,包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及25个老项目后期在内,北京共有33个商品住宅项目计划开盘,而去年同期仅23个项目开盘。
伟业我爱我家也分析认为,银行对开发项目的评估以及专项资金的使用更严格,开发贷款额度也会受到限制。房企外部资金支持弹性变小,将更多依靠自身销售资金回笼。入市步伐加快一旦形成群体效应,短期内市场供应量会显著加大。
CRIC研究院杨晶晶认为,年初以来各地成交量普遍下滑,房企对后期市场观望情绪加重,此时部分房企通过低价入市换得不错的销售效果,其他房企也愿意跟风。在当前市场情况下,不失为一种双赢的营销策略。
此外,如果银行房地产类贷款持续收紧,可以预判降价促成交会成为今后一段时间内主流,而且为促成交易,降价幅度可能会有所提升。
上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦直言,考虑到3月底4月初大量楼盘入市,全国楼市将会迎来“金四月”。
