兴业信托房地产信托总部总监陆云在3月31日中国房地产协会金融专业委员会主办的“2014房地产金融研讨会”上表示,房地产市场出现了分化与风险,因此,不同房企融资环境上也有了较大变化。优质开发商容易获得融资,中小房企却逐渐弱势,难以获得资金支持。
业内专家认为,随着市场分化加剧,部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时,银行信贷投放趋紧,基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。因此,2014年房地产企业将承受较大资金压力。
在研讨会现场,满是站着的人,甚至里一圈、外一圈地围着。虽然人数众多,但此次与以往房地产金融的相关会议不同的是,此前会议多是金融机构来找项目,而这次却是来打探发展趋势。一家房地产基金人员表示,过来就是来看看形势的。在房地产形势尚未确定的情况下,谁也不敢轻易下手。
对于投资方向,上述人士表示,现在已确定的是,三四线城市绝对不投,一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷,我们才会给哪些企业融资,向那些高杠杆企业,就算他们能承受再高的利息点,我们也不会做。”
另一家基金人员也表示,2012年他们设立了8支房地产项目,2013年设立项目高达14支,但今年项目数预计仅会设立4支。
基金、信托收紧的同时,房地产赖以生存的银行贷款也在不同程度地收紧。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行,从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况,2012年下半年,建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。
截至2013年末,建行房地产行业贷款余额达5004.28亿元,占比进一步下降至5.83%。“2014年,建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变,对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华表示。
同样,工行首席风险官魏国雄表示,在未来房企开发贷发放方面,工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“在具体项目上,一般而言,要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”
魏国雄说,从短期来看,房地产是有风险的。“这种风险主要是一些结构性的风险,比如某些城市、某些楼盘、某些开发商会存在资金的风险。”
据《经济参考报》记者不完全统计,截至3月31日,已有70家房企发布年报。数据显示,2013年该70家房企负债总额1378.62亿元,较2012年1118.48亿元约上涨23.26%,而库存方面,从2012年的990.35亿平方米,上涨至1121 .31亿平方米,上涨13.22%。同时,库存周转天数也从2012年的2029天上涨至2013年的2297天。
中原地产首席分析师张大伟认为,存货巨大的房企面临调整压力,2014年年初房地产市场调整迹象越发明显。持续一年多的暴涨后,市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落。
业内人士指出,现阶段房企整体资金链承压,由于信托等产品刚性兑付期有滞后,因此,短时间还不会带来较大风险,但是,进入2015年或2016年,若房地产市场仍未好转,随着2013年项目的批量到期,将迎来房企兑付风险高峰。
《中国房地产金融2013年度报告》数据显示,2013年,仅房地产信托就新增6848 .23亿元,比2012年上涨116.49%。而海外融资,中国房企更是跃居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化宽松影响,2013年中国房企海外融资4566 .25亿元。其中,配股及IPO融资总规模286 .33亿元,票据及发债总额2720 .10亿元,海外银行贷款1559.82亿元。
