南宁一些楼盘通过”垫首付“促销。 山房图
由于银行房贷政策持续收紧,全国范围内的房地产涨势开始减缓,一直比较稳健的南宁楼市也面临逐渐增大的销售压力。在这样的情况下,一些楼盘祭出了“零首付”、“首付分期”的旗号,承诺为购房者垫付部分首付,提供无息贷款。业内人士表示,这种促销手段降低了老百姓的购房门槛,为其购房带来了便利,但也给银行与楼盘项目的运行带来了一定的风险
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“零首付”再现南宁
近日,南宁市相思湖片区的骋望麓涛小区和江南区的汇东星城小区祭出“零首付”的旗号,引发市场关注。
经过走访记者发现,汇东星城所谓的零首付只是一个嘘头,实际上只是该楼盘的合作方拿出一部分现金,在开盘当天奖励个别购房者。而骋望麓涛则是开发商允许购房者实行分期付款,购房者可在签订购房合同后的一年时间内分四次结完首付。
“首付款越高,开发商帮垫付的钱越多,有实力的开发商才敢这么做。这个‘零首付’适用于所有房源,但名额有限,要尽快报名。”骋望麓涛的置业顾问表示,如果提前进行预约,还可在总房款的基础上再优惠4.5万元。该楼盘一套面积约90平方米的房子总价约为53万元,30%的首付为16万元左右。也就是说,购房者仅支付3.8万元左右就可以签订购房合同,剩下的12.4万元最多可分三次在一年内还清,同时不用缴纳利息。
记者了解到,进入4月以来,除了骋望麓涛,良庆区的启美新城、西乡塘区的大唐果等楼盘,都在推行类似的首付分期活动。有些首付分期不需要购房者支付利息,而一些虽然需要支付利息,但利率比银行低不少。
根据记者从多个楼盘了解到的情况,这波首付分期的浪潮有进一步蔓延的趋势。值得注意的是,不仅是普通商品住宅实行首付分期,连一向沉稳的别墅也发生了变化。比如南宁嘉和城近日首次实行了分阶段付款,一套总价400万元的别墅如以原来的按揭贷款计算,首付30%需要支付120万元;如今该开发商推出阶段性付款后,购房者只需首付30万元就可签合同入住,余下的房款可在3年内还清,利息则按还款时间长短区分。
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市民购房门槛降低
“如果我之前就比较喜欢这个楼盘,但因为资金的原因有所犹豫的话,现在这个楼盘推出首付分期,我会更倾向于购买这个楼盘的房子。”在南宁工作了3年的湖南人龙先生表示,开发商帮垫一部分首付款,对于他们这些工作几年的年轻人还是比较有吸引力的。
南宁市民梁先生名下已经有一套房产,随着家庭成员的增加,想换一套大一点的房子。但按现在的银行政策,他的第二套住房的首付比例会比较高,且还贷的利率也比较高,这让梁先生有些为难。
在了解了几个进行首付分期活动的楼盘后,梁先生了解到其中一部分楼盘对于首套购房者的首付要求是:缴纳房子总价30%的一半,对于二套购房者的要求则是缴纳房子总价60%的一半,一些楼盘甚至在缴纳了1万元之后就可以签订购房合同。“我是做生意的,对流动资金的要求比较高,这样的方式比较适合我。”梁先生表示。
广西社科院房产研究员张国宏表示,首付分期是楼市常见的营销手段,属于开发商或代理商为购房者提供的无息或是低息贷款,即常说的开发商帮购房者垫首付。之前这一营销手段多被销售情况不好的楼盘采用,现在楼市处于调整期,开发商面临的销售压力比较大,因此采用这一手段的开发商有所增多。这也是楼盘促销的一个有效方法,目前还不太能反映楼市出现了问题。
张国宏认为,对于购房者来说,楼盘的首付门槛降低了,购房门槛也随之降低。这种营销手段对于名下已经有了一套住房的购房者会比较有吸引力,因为限购限贷政策大大增加了二套购房者的购房成本,而开发商的首付分期使得二套购房者购房所需的首付款减少了。
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加大银行与楼盘风险
“万一我一年之后也还不清余下的首付款怎么办?”“这是不允许的,一年之内这点钱你应该周转得过来吧。”以上是记者在西乡塘区一实行首付分期的楼盘内,与该楼盘一位销售人员之间的对话,折射出开发商帮垫首付背后暗藏的风险。
一位不愿透露姓名的银行内部人士告诉记者,开发商帮垫首付,在降低购房者购房门槛的同时,也变相降低了银行对贷款者的资格审核门槛,使银行将资金贷给了一些达不到条件的客户,从而把一些按揭还款能力较弱的人吸纳入市。开发商此举是变相地将风险转嫁给了银行。
一位房地产市场内部人士表示,开发商帮垫首付不仅对银行有风险,对楼盘项目本身也有风险。因为房地产本身就需要较为密集的资金,而首付款是楼盘项目建设资源来源的一部分。一旦开发商的资金链出现问题,就可能出现楼盘延迟交付甚至是烂尾的风险,同时银行之前给开发商的开发贷款也随之面临收不回来的风险。“在市场不太好的时候,这些风险爆发的几率会比以往要大不少”。
