预计2014年北京自住房将成交4万套至5万套,房企为“抢客户”而急速出货,北京房价已创近6个月新低
总价不到200万元的自住房对北京楼市成交量和市场预期影响都非常大。《证券日报》记者获悉,自住房供应量将在二季度以后大量释放,部分房企已经执行提前抢收策略。
事实上,截至目前,据中原地产统计数据显示,北京自住房入市项目已经达到了9个,合计供应住宅高达1.5万套。
鉴于此,北京楼市观望情绪非常明显,一手房“量价”齐跌,成交量环比和同比下滑幅度均超过两成,成交均价也创下了近6个月以来的新低;二手房房价更是在自住房刚刚入市之际就呈现微跌状态,从单月成交来看,成交均价2%以内的微跌幅度达到了3个月。
房企陷抢客恐慌
据中原地产统计数据显示,北京市从2013年11月份第一个自住房恒大·御景湾项目入市后,自住房项目供应已经涵盖朝阳区、通州区、顺义区和大兴区等区域,总计入市项目达9个,套数为1.5万套,是自住房5万套供应计划的30%,总计入市建筑面积接近200万平方米。
对此,中原地产首席分析师张大伟认为,1.5万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量,年内后续还将有超过20个自住房项目入市,预计2014年北京将成交约200万元总价的自住房4万套至5万套,而相比2013年全年的商品房住宅成交量,4万套相当于增加50%的供应。
张大伟表示,大量自住房的入市,明显影响市场预期,加之2013年年末以来出现的信贷紧张,双重压力下,北京楼市开始滞涨。
事实上,自住房大量入市的冲击已经让开发商担忧且忙乱。亚豪机构副总经理高姗向记者透露,鉴于自住房的冲击和半年销售业绩的压力,部分房企旗下敏感的刚需项目“恐慌情绪加剧”,“抢客群、快出货”成为其普遍选择。
据亚豪机构统计数据显示,截至4月29日,2014年4月份,北京共有33个项目推盘入市,累计释放7136套房源。其中,东亚·印象台湖、首创·伊林郡等售价在每平方米3万元以下的刚需项目共19个,占到整体市场推盘量的六成。
高姗表示,无论是开盘项目个数,还是新增供应套数,均超过了3月份“小阳春”的供应水平,成为今年前4个月中供应最多的一个月。
房价创近6个月新低
在自住房大量入市的背景下,据亚豪机构统计,截至4月29日,4月份北京商品住宅共成交5699套,环比、同比分别下降22%、31%。同时,商品住宅的成交均价为24846元/平方米,不但环比下滑了一成,也创下了近6个月以来月度成交价格的最低。
此外,区域成交数据也同样呈现了“量增价跌”的规律。据亚豪机构统计数据显示,截至4月29日,4月份房山区共成交了1438套普通住宅产品,以30%的占比一举拔得当月成交量头筹。同时,4月份房山区成交均价为18212元/平方米,比3月份 19064元/平方米的成交均价下滑了4个百分点。
据监测,包括中国铁建·国际花园、东亚·朗悦居、中冶蓝城等在内,共有来自八大房企的九个项目在4月份集中推盘,其中售价最高的项目为24000元/平方米,而最低售价已经达到14000元/平方米。
高姗表示,比起去年曾经一度高达25000元/平方米至28000元/平方米的区域房价水平,房企的整体价格预期已经明显放低,其纷纷抢收、低预期开盘竞跑。
高姗进一步表示,大兴区、房山区这种前期出让大量土地的区域因同质化项目集中,已经率先进入价格竞争的“肉搏”阶段,有项目率先降价后,为了争抢有限的客群,跟风降价成为区域内项目不得不做的选择。
“自住商品房的加入,正在加速改变着市场供应与竞争格局。”高姗向记者表示,当前整体市场预期偏弱、销售情况不甚乐观,房企不得不走上“迅速出货-迅速补仓”的高周转之路。此外,自住房5万套规模的供应量导致出让土地时与商品房捆绑入市,房企不得不调整土地储备结构,积极购置未来占据主力供应的自住房地块,这将成为房企“洗牌”的必经途径。
除此之外,北京二手房成交均价也出现下跌。据链家地产市场研究部提供给《证券日报》记者的数据显示,扣除2014年2月份和4月份,二手房房价2013年12月份、2014年1月份、3月份均环比微跌,微跌幅度均在2%以内。
