图/全景
风头趸
“五一”过后,越来越多房地产开发商加入“零首付”促销行列;包括铜陵、南宁、无锡、杭州等多个城市纷纷推出救市政策;北京、深圳等一线城市在传统营销旺季成交乏力,楼市“拐点论”再度袭来。
就广州楼市而言,“五一”成交量同比增加,但后继成交仍显乏力;进行促销的楼盘数量增多。专家认为,当前楼市的促销行为是市场经济下的正常行为,广州楼市已出现分化,但分化并不等于拐点,现在还没有到要拐的时候,需继续关注银行信贷政策,如果银根持续收紧,那时才会是商家真正以价换量的时候。
楼价分化 外围多促销,中心价坚挺
“五一”前后的广州市场,“零首付”、“低首付”的宣传铺天盖地,楼盘降价的消息不断传出。记者走访市场后发现,这些做“低首付”及“降价促销”文章的楼盘,几乎都聚集在外围板块,以萝岗、番禺、南沙、花都、从化为主。番禺时代倾城打出“零首付”、“免双合同”、“全额分期3年免息付款”的措施,据称一天卖出了近八成约200套单位。万科东荟城小长假期间推出39套特价单位,比前期产品的售价下降了3000元/平方米左右,据称一天卖出过半单位。
中心区的楼价表现相对坚挺,3万元/平方米以上的价格相当普遍。海珠区逸景翠园推出新货,售价达3.5万-3.8万元/平方米。越秀区淘金家园新货预计要冲4万元/平方米、东风广场要卖5万元/平方米。目前,中心区楼盘大多数采用常规折扣,极少见降价的现象。
中原地产项目部总经理黄韬表示,目前广州楼盘的降价只可以看做是个别行为,此轮促销也是楼市的一个短期波动,售价下降3%-5%都是正常现象,不能说是拐点。不少楼盘打出“低首付”的招牌,其实楼价并没有下降,只是入市门槛相对轻松一点而已。黄韬认为,今年内一线城市的楼价仍将会是平稳的,广州楼价在第三、第四季度还会上涨。
成交分化 刚需盘旺场,大户型冷清
“五一”档期,广州楼市整体不算太旺,但也不乏畅销盘的出现。比如提前抢攻市场的新黄埔板块的中海誉城,据称推出的800多套单位一天内基本“日光”;“五一”开盘的新盘新福港鼎峰报称一天卖了九成多、286套单位;花都的祈福辉煌台、从化的逸泉映翠等楼盘,也都报称一天成交七成左右。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,“五一”市场开始出现分化,刚需盘是成交主力。网易房产的统计显示,4月30日至5月6日,全市共签约1038套单位,其中成交的前十名均是主推刚需产品的楼盘,如保利花城、中海誉城、时代倾城、金地公园上城和碧桂园豪园等,成交量都在28套以上,最高的有128套。相对来说,主推大户型的楼盘的成交量会差一些,各盘成交顶多8套。新黄埔板块某大开发商营销老总告诉记者:“对于项目内的中小户型,我们一点都不愁卖,现在担心的是140平方米以上的大户型,因为这批买家受限购影响,成交量明显少很多。”“五一”期间,记者巡盘发现,多个旺销楼盘中,“日光”的几乎都是中小户型,“被遗留”的往往是大户型产品。
黎文江认为,面向刚需的中小户型将是今年商家走量收金的主力产品,“有个商家很有代表性,今年有两大项目推出,一个是有几千套刚需产品的楼盘,一个是珠江新城的高端楼盘,现在促销的就是刚需楼盘”。黎文江说,由于去年广州楼价涨幅过大,达20%左右,现在回调一些完全是市场的正常行为。从“五一”的市场可见,刚需产品的价格合理回归10%-15%就有成交了,可以预见,只要银根不持续收紧,5月份过后,刚需楼盘还会大有市场。
后市预测 七月开始见分晓
近期,楼市“冷风”不断。4月底,一份名为《毛大庆:全国房地产将下行,搞不懂北京楼市》的文章在网上广泛传播。中国房地产学会副会长陈国强表示,过去三四月份楼市时常出现“小阳春”,今年却迎来一轮“倒春寒”,这样的降温态势恐怕还会持续。陈国强认为,受资金监管限制等因素影响,近期国内房地产贷款规模继续紧缩,同时购房者房贷利率优惠减少,“如果信贷持续偏紧,第二、第三季度的市场情况可能会更加严峻”。方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为,“五一”后广州楼价看涨的可能性不大,极有可能会有更多的项目陆续加入以价换量的阵营中。
对此,黎文江分析认为,这个阶段的成交低谷是市场周期性的表现之一,和2008年、2009年及2012年第一季度的低谷是一样的。低谷时,商家首先做的是促销,最后一步才是降价,眼下还未到发展商要以价换量的地步,“6月份有世界杯,对成交也会有些影响,如果银根持续收紧、首套房利率还上浮的话,那么成交量恐将会更差。过了6月份,如果商家顶不住,那时才可能出现以价换量”。黎文江表示,广州楼市其实并不缺乏购买力,现在主要就看信贷因素,如果信贷宽松一些,楼盘定价合理一些,成交量会回升。
