天河猎德街均价高达62966元/平方米
一手楼盘促销降价,多地松绑限购疑似“救市”,但官方公布的数据显示,广州一手房均价仍在上涨。广州市国土房管局26日公布4月广州一手楼市运行情况报告,新建商品住宅网上签约均价高达15443元/平方米,环比今年3月略涨1.5%,再度刷新历史新高。天河猎德街更是以62966元/平方米的价格领跑全市。
业内专家分析称,4月广州一手房价并不是真正涨价,而是广州楼盘限价有所松绑、高端楼盘成交多导致一手房均价出现结构性上涨。越秀、荔湾、海珠、白云、番禺、南沙和萝岗等多个区域的一手房价环比实际上均出现下降。
猎德一手房价突破“6字头”
今年3月,杭州楼市的降价风潮渐起时,广州一手房均价逆势而上,首度跃上1.5万元/平方米的关口,以15218元/平方米的价格创下历史新高。
然而,在一片拐点将至、楼盘扎堆降价促销的喧嚣中,广州一手房均价仍然未停留上涨的步伐。数据显示,2014年4月,广州市(包括市辖10区、从化和增城)新建商品住宅网上签约均价达到15443元/平方米,时隔一月便再度刷新历史新高。
面对全市均价新高带来的疑问,这样两个数据却透露出背后的一丝不同:3月份首度攀上2万元/平方米关口的十区一手房价,在4月份再降1297元/平方米,回到18830元/平方米,降幅6.4%。而中心六区一手房价均价也降了680元/平方米,降幅2.4%,为28182元/平方米。
如果再细看4月各区一手住宅房价的变化情况,中心六区仅有两区环比上涨,天河涨价2349元/平方米,黄埔涨价1078元/平方米;其余各区均价都环比下跌,如越秀区降价1740元/平方米,荔湾区降价1668元/平方米。而在均价出现上涨的外围四区中,仅花都区房价环比上涨579元/平方米,番禺、南沙和萝岗区房价环比都在下降,番禺降价1695元/平方米。这一系列数据,也显示出全市一手房价新高背后的区域真实情况。
广州市国土房管局还公布了广州市各街道新建商品住宅网上签约均价情况。天河区猎德街上月均价高达62966元/平方米,主要是由于该街道成交的45宗商品住宅中,有3宗坐落于汇悦台、2宗坐落于凯旋新世界广场、1宗坐落于珠江璟园,这些楼盘成交价格较高。天河区冼村街均价高达46278元/平方米,主要是由于该街道成交的19宗商品住宅中,有16宗坐落于尚东君御雅苑,该楼盘成交价格较高。
中心六区成交量同比猛跌超两成
相比一手房均价创新高,广州一手房成交量则在萎缩,上月网上签约面积达到63.74万平方米,相比3月份成交量减少了4.04万平方米,跌幅为6%。
数据还显示,2014年4月,广州市辖10区新建商品住宅网上签约面积44万平方米。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区(以下简称中心6区)新建商品住宅网上签约面积15.81万平方米;花都、番禺、南沙、萝岗区(以下简称外围4区)新建商品住宅网上签约面积28.19万平方米。
作为广州全市成交量最多的区域,增城新建商品住宅网上签约面积从3月的18.43万跌至上月的15.21万平方米,跌幅达17.5%。
中心六区新建商品住宅网上签约面积也是“缩水”了1.28万平方米,环比跌幅达7.5%。而去年4月,广州中心六区新建商品住宅网上签约面积20.98万平方米,同比猛跌24.6%。
番禺有楼盘降价三成揽客
楼市风云变幻,尽管官方数据显示广州一手楼市量价齐跌,但是当下的广州楼市,冲刺跑量、降价促销早已不是新鲜事,市场开始在发生微妙的变化。
4月底至今,广州楼市中除了分期首付、零首付等活动外,优惠折扣众多,部分楼盘优惠力度甚至很大,如“3万抵35万”、“88折”。5月24日,位于广州番禺兴南大道的某刚需大盘推出B区共204套洋房,户型为80—95平方米,销售均价约为15000—16800元/平方米,部分房源最低售价仅为13200元/平方米。历史数据显示,该楼盘最近一个月的网签均价为21231元/平方米,这意味着此次销售均价较前期降幅接近30%。开盘仅仅两小时后,楼盘当日所推的204套已经售出近九成。
位于增城的一楼盘也于5月25日加推A13栋共69套新房,主力户型为129—139平方米,折后售价为11500元/平方米,较该项目去年约13000元/平方米的销售均价下降近12%。
中原地产项目部总经理黄韬表示,目前楼盘降价促销的情况是存在的,而且比例上在逐步扩大,但是像降价30%这么大幅度的楼盘并不多。
■专家分析
高端盘成交多致结构性上涨
多个区域一手房价环比下降
一边是官方数据的量跌价涨、一手房价再创新高,一边却是个别楼盘大幅降价、各种优惠促销浮现,究竟广州楼市向上走、向下走?谁能借给我们一双慧眼看穿市场的重重迷雾?
黄韬分析说,4月广州一手房价并不是真正涨价,而是广州楼盘限价有所松绑、高端楼盘成交多导致一手房均价出现结构性上涨。他指出,从市场一线监控的情况看,单个楼盘的实际成交价格其实有所下降。
知名房产专家吴定金认为,60万平方米左右的月网签量,对于十区来说是“及格”水平,但这是十区两市的量,因此市场还是萎缩得比较厉害。而且,今年4月份的网签量,预计还有不少是此前因为限签等原因积压下来的,实际成交量估计会更少。
不少市民关注的是:降价促销的楼盘数量会否扩大,降价幅度会否进一步增加?
黄韬预计,在接下来的6—8月,开发商会进一步加大降价力度,广州楼市将正式开启降价通道,年内将会出现一波约10%的调整,但由于广州刚性需求旺盛,价格的适度回调有利于刺激需求的释放,成交量有望在年底出现探底回升的走势。
省房协理事赵卓文认为,未来楼价增长乏力。成交量将维持在2013年成交量附近,难有较大幅度上升。他判断,2014年下半年至2015年,广州楼盘“打折促销”,“以价换量”将成为常态。发展商的资金压力将越来越大。
吴定金认为,目前楼市处于盘整期,盘整期的特征就是成交量萎缩房价波动不大,虽然也有楼盘暗降或价格松动,但大部分楼盘不动。预计要持续到“十一”左右才可见分晓。如果到时候市场重新回暖,那么就结束了阶段性的盘整,如果是到时候市场仍不好,那么将进入到下行期阶段。
