二三线城市商品房销售低迷、开发商资金链紧绷等问题日益突出，部分城市在“造城热”之后的过剩情况尤为明显。作为二三线城市的一个样本，辽宁营口市已出现多个楼盘停工、烂尾等现象，集中体现了当前房地产市场的风险。
“我2010年花3800元/平方米在营口买的房子，2013年才交房，如今想卖掉，却发现在二手房市场上，同一小区有大量房源在甩卖，价格跌到3000元/平方米以下了。投资四年，我损失惨重。”投资客李潇（化名）急于脱手营口的一套房子。如果算上银行贷款利息，这套房子损失十几万元。
前几年涌入营口的众多投资客不得不咽下大量资金被套、房价下跌的苦果。一些房地产开发商由于销售持续低迷，资金链紧张，导致项目停工、烂尾。业内人士指出，类似营口这样曾热衷于“造城”的二三线城市并非个案。城市建设一定要避免“重硬件，轻软件”，城市规模如果盲目扩张而缺乏配套设施、就业支撑和人口导入，势必积累金融风险，对资源形成极大的浪费。
多个楼盘停工
受营口美好的规划愿景驱动，2010年，李潇在营口沿海产业基地的星汇奥城投资一套房子，按合同约定应该是2011年年中交房，但由于开发商资金紧张，工程干干停停，一直拖到2013年年中才交房。如今，在二手房市场上，星汇奥城小区有58套房源要出售，价格低至2600元/平方米—2980元/平方米。营口房地产交易中心附近的一家房地产中介机构负责人告诉中国证券报记者，目前营口的房子实在太难卖了，即使房价跌破3000元/平方米，也乏人问津。
由于持续销售低迷，房屋大量积压，项目停工、烂尾的情况在当地并不少见，这集中体现在三大片区——沿海产业基地、鲅鱼圈区和营东新区。中国证券报记者在营口沿海产业基地看到，星汇奥城二期已停工，只有灰色的钢筋混凝土框架伫立着。在不远处，星汇奥城圈的另一块土地仍是光秃秃的一片，没有任何动工迹象。
五矿豪生大酒店后面的大型楼盘“丽湖名居”迟迟未交付，偌大的小区耸立着十几栋高楼，空无一人。小区内外满是泥土，一阵风吹过即掀起漫天灰尘。小区的正门残破，瓷砖斑驳，曾经的售楼部大门紧锁。
民生路附近的“沿海家园”楼盘也停工烂尾了很长一段时间。该小区的建筑面积接近9万平方米，总规划900户，开盘四年销售不畅。如今售楼处已荒芜，小区内杂草丛生，数栋红黄相间的高楼仅有框架，连门窗都没有安装，门口“全民健身”的塑像掩映在杂草之中。
营口通泰房地产信息有限公司总经理张宁表示，开发商“跑路”在营口不算新闻。由于资金紧张，一些楼盘即便在交付之后，开发商仍然欠着钱，无法完善手续，迟迟难以办理房产证，购房者的权利得不到保障。
当地一位开发商透露，辽宁（营口）沿海产业基地级别不低，计划引入的大型企业也不少，但落地的尚不多，导致营口房地产发展的速度远远超越产业导入和升级的速度。人口导入也不足。鲅鱼圈区虽然有一些外来人口，但土地和住房供应量太大，超过实际需求。
开发商陷滞销困局
营口的商品房滞销令一批开发商陷入困局，万科、万达、保利、恒大、佳兆业、嘉里建设、中南建设、五矿集团等大型房企均曾在当地布局，项目动辄上百万平方米。恒大地产于2010至2011年一举在营口拿下三幅大体量住宅用地，合计规划建筑面积超过300万平方米。
“除了恒大绿洲的销售状况稍好一点，恒大其他两个楼盘均处于滞销状态。”营口某房地产销售机构负责人告诉中国证券报记者，佳兆业的龙湾项目销售情况不佳；保利香槟花园已开盘三年，已签约销售面积仅占总面积的一成；万科在鲅鱼圈区的海港城总建筑面积120万平方米，由于销售缓慢，不得不分十期慢慢开发。
鲅鱼圈区拥有旅游地产与沿海经济双重概念，房地产开发一度狂热，目前至少有50个楼盘在售，如果以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，开发面积已超过1000万平方米。中国证券报记者在鲅鱼圈区看到，正在打造的南部新城的新楼盘一眼望不到头，宽阔的马路两旁都是近两年新建的商品房，也有一些已停工的项目。水岸尚品等楼盘已开盘四年，仍有大量房源在售；华海城虽已交房，仍有大量现房滞销且入住率极低；中南世纪城为了促销，广告铺天盖地。
营口地处辽东半岛中枢、渤海东岸，常住人口约235万，城区人口约120万。2009年7月，“辽宁沿海经济带”被确定为国家级经济发展战略，营口房地产开始突飞猛进。营口市“十二五” 规划目标力争经济总量达3000亿元，常住人口达300万人。中国指数研究院的统计数据显示，2011至2013年，营口共出让商品房用地660幅，合计建设用地面积2794万平方米，规划建筑面积6314万平方米，成交楼面均价578元/平方米，平均溢价率不到1%，合计土地出让金314.52亿元。按照营口市2013年商品住宅的销售速度，现有土地存量预计需要10年以上才能完全消化。
供过于求并非个案
东北地区其他一些二三线城市也存在类似问题。始建于2006年的铁岭市新城区规划总面积22平方公里，建筑面积700万平方米，规划人口在2010年达15万人，2015年达20万人，但实际入住人口规模未达预期。新城区近年来小高层、高层住宅大量竣工，但入住率偏低，开发最早的楼盘“浅水湾1号”目前入住率不足三成。堪称当地最高端的“金月蓝湾”项目入住率也仅有三成左右。
有区域经济研究专家表示，新城区缺乏人气的主要原因是缺乏相应产业支撑，配套无法到位，人口导入低于预期。铁岭市在新城区外围规划的专用车生产基地招商情况并不乐观，东北物流城的商铺和交易市场也大量空置。当地计划打造的北方金融后台服务基地尚未成型。
辽宁省会沈阳也面临住房供过于求的局面。易居房地产研究院的报告显示，截至4月末，沈阳新房市场累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。沈阳的存销比为19.1，现在的库存需要消化近20个月。4月沈阳商品住宅成交91万平方米，同比下降32%。房地产专业咨询顾问公司新峰地产的数据显示，截至4月底，沈阳商品房供应36万余套，其中商品住宅供应超过27万套，可售商品住宅面积2645.55万平方米。
沈阳楼市存在较大的去库存压力，沈北新区、浑南新区尤为突出。据沈阳中原物业代理有限公司监测，2010年至2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米，其中浑南新区成交约2779万平方米，占全市的25.7%，需要2至3年的消化周期。
沈北新区一家房企营销负责人表示，平价走量已成为各楼盘的主基调。按照目前促销的价格，算上拿地成本、建筑成本和税费，开发商基本不赚钱，有的楼盘甚至可能亏钱。
值得注意的是，沈阳经济区是传统重工业区，工业化起步早，目前城市化率已达65%，是我国城市化水平最高的地区之一，后续农村转移人口较少。中国房地产学会副会长陈国强（微博）表示，沈阳等城市房地产库存量高企，除非当地出台吸引外来人口等有利于去化的措施，否则只能让时间来慢慢消化。
本文来源：中国证券报·中证网 作者：万晶责任编辑：NF017
（责任编辑：宋雅静）
