【广西南宁率先调整楼市限购政策，政府方面称是出于北部湾经济区同城化的考虑。那么对此市场会有怎样的反应？该限购政策的调整该如何解读？】广西南宁楼市一直不温不火，因此在房地产界多年来很少为人所关注。但是，今年4月底，在楼市普遍不景气、多地传出调整限购传闻的敏感时刻，南宁市于无声处听惊雷，打响了中国房地产限购调整的第一枪。
南宁限购政策首调整，特惠房受购房者热捧
这里是南宁市广西国际大酒店的停车场。5月24日星期六，停车场上热闹非凡，有上百人陆续到来，在这里签到，他们来参加搜房网组织的周末看房团。
搜房网南宁公司主编 关心：基本上这种大型的看房团我们每个月会组织一次。然后涉及到南宁的各大片区。今天我们是5条线。
这一位签到者名叫区彬全，他是先在网上报了名，周末专程从广东赶到南宁来看房。老区告诉记者，他儿子去年大学毕业后留在南宁工作，想在南宁买房，但由于户口在广东，受到限购令的限制，不能购买南宁市区的房子。而现在，南宁市刚刚对限购政策做了调整，他的儿子可以购买南宁的市区房了。
老区说，他最想买的是青秀区的房子，因为儿子就在这个城区工作，这个区属于限购区。但奇怪的是，老区坐上了开往五象新区的看房车，五象新区一直没有限购，老区如果要买这个区域的房子，完全不必等到南宁限购政策调整之后。老区之所以选择这条线路，冲的是这条线上有每平米2999元的特惠房。
在这个看房团里，被2999元每平米的特惠房吸引而来的看房者不在少数。
广西百色看房人：今天我们看见2999元那个，我们那就看重那个，比较便宜实惠。我们外地人在这买也可以。
南宁作为省会城市，这里的房价怎么会低到每平米只有2999元呢？会不会是南宁的房价也掀起了降价狂潮？在现场，售楼人员揭开了2999元特惠房的秘密。
记者：是有几套房子？
启美尊府售楼人员：只有一套。
记者：这一套房子2999元是什么意思？
启美尊府售楼人员：是我们的开盘特价房。
记者：抽中的话是每平米按2999（元）？
启美尊府售楼人员：对。
记者：是一套房子？
启美尊府售楼人员：对，一套房。
这个新楼盘的均价为每平米6000元左右，2999元每平米的特惠房相当于价格拦腰砍了一半儿，不过只有一套，需要每个人缴纳300元先获得摇号资格，抽中之后才能购买。那么，除了这一套特惠房，其它的房子有没有降价呢？
启美尊府售楼人员：先预约（交）1000抵2万。
记者：交预约金。
启美尊府售楼人员：对，1000（元）抵2万。
记者：就是交上1000相当于两万（元）。
启美尊府售楼人员：对。
南宁多处楼盘推出降价、促销手段
预交1000元的定金，抵2万元房款，是这个楼盘推出的促销手段。若买100平米的房子，总价60万元，平均下来，每平米优惠幅度只有3%，谈不上降价，只能算是优惠。老区看了这个楼盘后并没有动心。
记者：你觉得是高还是低？
广东籍看房人区彬全：应该说不是一般的高，是严重偏高。尽管是省会城市，实际上它是铁钉钉的三线城市。
老区随后跟着看房团又看了五象新区一个叫瑞和家园的楼盘，看完之后，老区说，如果抽不中2999元每平米的特惠房，他暂时不会在南宁买房，而是等几个月再看。
广东籍看房人区彬全：南宁是全国第一炮放松限购，过了这个兴奋度，到7月份已经平淡了，没有什么兴奋点了。到10月，11月份，基本上就马上下跌。
记者：就是说你认为这边的房价到10月份要下跌？
区彬全：肯定下跌的。
在看房团里，有不少人和老区一样，都是冲着2999元每平米的特惠房而来，抱着碰运气的心态，如果抽中了就买房，抽不中，就再等等，继续观望。那么，南宁的楼市到底怎么样，政府为什么会打响楼市调整的第一枪？
南宁楼市现处于健康状态，“调整”系北部湾经济区同城化体系的一个步骤
南宁限购政策调整的消息最早是被当地的开发商和房产中介发现的。
辉煌集团辉煌置业广西公司区域总监杨伟华：因为严格意义上说是今年的4月24日晚上9点钟，包括像一些地方官网上就刊登了一个短短数百字的信息。
南宁市住房保障和房产管理局于4月24日晚上发布的这条消息称：“根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。”这条消息只有短短的一百二十多字，一夜之间却刺激了南宁市房地产界所有人的神经。
杨伟华：我印象很深的，包括我们行业内广西地产界的一些比较知名的人士。基本上在当天，包括自己的朋友圈、微博也是第一时间更新了消息。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：因为我觉得南宁作为一个中西部的城市，一般来说不会在全国，在某些政策方面走到前面去，一般来说都会处在跟风的一种态势。所以我就觉得南宁市政府当时有点像冒天下之大不韪的感觉出台了这么一个政策，还是相当惊讶。
合富辉煌集团广西公司副总经理陈亚春：会有点兴奋。
广西华诚房地产投资有限公司总经理助理谭世英：最初听到的话是会有兴奋。
陈亚春：毕竟我们听了太多这种对楼市利空的一些消息。
经历了3年楼市限购的开发商和房产代理商们看到南宁房管局通知的第一反应都是：政府要对限购政策调整了。然而，南宁市主管部门却否认调整之说。
南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明：这个叫法是不合适的，因为你要结合我们整个北部湾经济区发展的一个大形势来看待这么一个问题。它并不是单纯的就房地产市场限购政策进行的一个所谓的调整。
在市场上，所谓对限购调整，就是某个地方的楼市价格出现大幅度下跌、开发商经营难以为继，楼市甚至濒临崩盘局面，拖累地方经济出现下滑或者大的波动，这种时候，政府调整房产政策的说法就会四起。那么，南宁楼市目前是否正处于类似的困境呢？
闭建明：从我们这边的数据来分析的话，自从2011年国家实行比较严格的房地产市场调控政策以来，南宁市的整个房地产市场走势是良好健康的。包括我们今年一季度的成交数据显示，今年南宁市一季度的商品住房的销售面积同比是呈现一个增长的态势，房价也趋于一个平稳。
据南宁市住房保障和房产管理局提供的数据，从2011年限购政策推行至今，南宁市除了2011年当年新建商品住房成交面积同比下降10.26%之外，在房地产开发投资和新建商品住房成交面积两项主要指标上，一直呈现两位数的高速增长。而在2014年第一季度，南宁房地产开发投资依然保持强劲，同比增长31.12%，新建商品住房成交面积同比增长12.45%。这样的数据表现，南宁市的确不需要对限购政策进行调整。那么，第三方的监测数据又如何呢？
南宁房地产开发投资和新建商品住房成交面积一直呈现两位数的高速增长
搜房网南宁公司主编 关心：（南宁）今年一季度的成交量和去年相比，不管是同比还是环比，都是一个增长的趋势。
根据搜房网监测的数据， 2014年一季度南宁开盘项目共计34个，其中3月份集中放量推出了24个楼盘，全市第一季度商品房成交16771套，同比上涨25.52%。新楼盘推货量和商品房成交量都同比大幅上涨。那么，南宁市这些新楼盘的成交价格究竟是上涨还是下跌了呢？
搜房网南宁公司主编 关心：南宁其实没有实质性的降价，但是说南宁房价的增量，一季度的增量，其实它据统计大概是在0.22%左右。它这个增幅是在我们三线城市增幅当中，是属于增幅比较慢的城市。
衡量楼市热度或者楼市是否健康，还要看一个关键的指标，就是当地楼市的库存量。南宁楼市的库存量是否超过警戒线，而形成了滞销积压呢？
搜房网南宁公司主编 关心：它库存量的大小可以看出这个城市房地产供需的一个情况，那么南宁这个库存量大概是528万平方左右。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：南宁的库存量按照现在的销售的速度大概13个月左右就可以消化完毕。
关心：如果说这个库存量超过18个月，甚至更长时间，它消化的时间，那么我们可以说这个库存是偏高的。
姚华：相对于全国的其他地方来说，南宁积压的情况并不突出，应该说是一个相对来说比较健康的一个城市。
不论官方还是研究机构的监测数据都显示，南宁楼市各主要指标都在增长，南宁楼市处于健康状态，不存在调整限购政策的条件。那么，南宁市场上，开发商的日子到底好过不好过，是否面临其他城市部分开发商遇到的资金链压力等问题呢？
合富辉煌集团广西公司副总经理陈亚春：目前暂时还没有，包括我们对南宁这边接触的开发商，可能稍微困难一点的肯定会有，但是说出现资金链到断了的这种情况，目前还没有发现。
陈亚春告诉央视财经《经济半小时》记者，他所在的合富辉煌是一家以房产服务为主业的上市公司，目前在南宁市总共代理了18个楼盘的销售业务，分属于十多家开发商，这些开发商不存在资金链问题和销售压力。那么，在这18个楼盘中，有没有出现大幅度降价呢？
陈亚春：在这段时间以来，就从今年的4月份开始到现在，陆陆续续都会有一些楼盘做一些促销。可能就是说优惠的力度会稍微大一点。最大的一个可能就说，促销力度这块除了优惠，就常规的一些优惠之外，还会有一些比较大的额外的优惠。比如说会优惠个一万元，两万元都有，但是就不会说特别大。不会说我突然降十万元，或者突然降七八万元，暂时没有这种情况出现。
其他开发商目前的处境怎么样呢？央视财经《经济半小时》记者找到了一个高档住宅项目。这个项目的开发商来自广州，2008年金融危机之后，该公司进军广西市场，在2009年楼市恢复期间以20亿元价格一举在南宁拿下土地拍卖标王。但工程建设过程中，赶上了限购政策。那么，它现在的销售有没有达到预期？
广西华诚房地产投资有限公司总经理助理谭世英：还是不能百分百达到，我们自己的预期，因为毕竟可能是那个市场的承受，就客户群体承受的一个容量的问题，就是我们属于中高端的一个物业，特别我们江景（房）的话，上2万多一平方的话可能（超过）本地的客户群体的承受空间。因为我们是属于金字塔上面的一个产品。
这个项目5年前以高价拿下土地，开盘后却因为限购和房贷收紧等影响，销售并不理想，开发商的资金链会不会因此出现问题呢？
谭世英：资金的问题，整个社会现在资金链面有点紧，各行各业的资金有点紧，包括我们自己项目的客户的贷款，很多贷款现在还没放下来。
谭世英告诉央视财经《经济半小时》记者，银行房贷收紧，影响了楼盘的销量，但公司自有资金不存在问题，能够维持正常运营。其他开发商也有类似的看法。
目前南宁市楼盘开发商虽然资金吃紧，却并未遭遇太大压力
广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权：目前来说我们基本没什么资金上的压力。第一就说跟我们公司实力，就是我们是海尔和青啤旗下的全资子公司，我们在资金上（足）。还有一个就是从我们整个开发项目上，就是我们安排的资金，就是我们资金保障这一块，我们安排地非常充足。
这些开发商表示自己的楼盘销售虽然略有放缓，但房价缓慢上涨，并没有遇到资金问题，这与当地房管局的说法一致。也就是说，南宁市场上的开发商整体上并没有难以支撑的状况存在，不需要调整限购政策。那么，南宁市为什么要对执行了3年的限购政策进行调整呢？
南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明：南宁市并没有对限购政策进行一个放开，4月份出台一个北部湾经济区以内的城市居民，参照南宁市市民购房，这是一个北部湾经济区同城化的一个进程。目前的话，我们是北部湾经济区已经实现了通信同城化，以及一些就业政策同城化方面的一些举措，那么说我们这边出台一个购房待遇同城化只是整个同城化体系里面的一个步骤。
限购政策的调整实际上只是同城化进程的一个环节
闭科长说，南宁市之所以调整限购政策，是因为南宁具有不同于国内其它城市的特殊地理位置。对于南宁市的限购政策调整，专家又会给出怎样的解读呢？
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：这个政策出台我们都感到挺意外的，但是也是在情理之中。因为这个所谓的调整其实它更多的是南宁市在做北部湾同城化的一个步骤。
广西民族大学商学院教授高歌：南宁市房地产整个情况跟全国地方不太一样，它总是在一种不温不火的情况下很稳健地往上走。
姚华：南（宁）北（海）钦（州）防（城港）以及玉林和崇左，这些城市的同城化，同城化有很重要的一个就是别的城市的市民也应该享受和南宁市市民同样的政策。所以在购房这一块，南宁市政府可能就认为，也可以让这些城市的市民享受与南宁市市民相同的政策，就出台了这么一个决定。
据了解，广西自治区于2013年4月批复《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，南宁、北海、钦州、防城港4座城市将在信息化、教育、旅游、社会保障、金融、产业等多个方面将实行同城一体化发展。2013年7月起，四城实现了通信服务和同城资费一体化、银行服务收费同城化、人力资源和社会保障同城化。这样，“购房一体化”成为广西北部湾经济区同城化发展所迈出的第四步——即含南宁、北海、防城港、钦州、玉林和崇左户籍的广西北部湾经济区居民，在南宁市享受同样的购房政策，这与限购政策调整无关。
从官方的说法上看，南宁楼市政策的调整的确与限购调整无关。但南宁市政策的调整发生在全国楼市低迷，调整传闻四起的敏感时刻，不能不耐人寻味。央视财经《经济半小时》记者进一步调查发现，南宁限购政策调整的背后，似乎暗藏玄机。
一面是南宁市否认楼市限购调整，一面是各种猜测，南宁楼市挺不住了。那么这个政策出台的原因究竟是什么，楼市的反应又如何呢？
释放楼市政策调整信号，实际效应难以预期
南宁楼市政策的调整，尽管与当地特殊的区域经济和战略规划有关，但引起的反响却超出了当地主管部门的预料。
搜房网南宁公司主编关心：南宁算是限购意义上出现调整的第一个城市。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：我认为这可能是与我们国家的一些宏观政策的微调有关系。因为之前我们也知道，限购政策只要一出来，就调整政策一出来，第二天国务院肯定要把他否掉。但是在南宁这个政策出台以后，国务院并没有出台限制的措施，某种程度上可以视为一种默许。所以这就在整个国内引起很大的反响。
姚华认为，外界过分解读了南宁市限购政策调整的信息，但这个政策出台的时机的确有些微妙：很多城市楼市低迷，部分地区出现了降价潮引发了新的楼市拐点说。这个敏感时刻南宁调整限购政策难免让业界产生联想。
广西华诚房地产投资有限公司总经理助理谭世英：因为这个是属于政府政策的一个支持我们房地产的一个信号。
广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权：政府给这个行业出台一些像解除限购这样的一些政策来支持楼市。
广西民族大学商学院教授高歌：它总是希望这个市场走得更稳一点，不会出现那种大跌。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：事实上已经起到连锁反应了，因为南宁就是在它的政策取得突破以后，我注意到就是别的城市也在推行类似的政策。
央视财经《经济半小时》记者:如果这种调整的政策形成那种连锁反应的话，对这个全国的楼市、楼价，您觉得会产生什么样的影响？
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：应该说这种政策的第一个反应，可能会在推高楼价，这有可能会出现那种情况。
姚华认为，南宁市主管部门此时调整限购政策的玄机在于，名为同城化的一个步骤，却能让人产生别的联想，不排除是有意为之，打了一个擦边球。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：因为它更多的看上去更像是同城化的一个政策的部署和推进，可能在借以房产调控以及同城化政策之间，走了一个擦边球，有这种感觉。
那么，南宁市引起全国强烈反响的限购政策调整到底对当地的楼市产生了什么的影响呢？
搜房网南宁公司主编 关心：从这个政策出台以后，南宁的一个成交，以及市场的反应来看，其实它的这个影响，可以说也不是特别明显。
辉煌集团辉煌置业广西公司区域总监 杨伟华：应该说截止目前为止，我们今天正好是所谓的调整政策颁布满一个月。4月25日开始，凌晨一点开始，到今天5月26日，正好满一个月。从这一个月我们监控到的数据看，并没有太多的价格上的，或者成交量上的变化。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：就在4月份政策出台以后，南宁市的楼价，就是和去年同期相比上涨了将近8%。然后和3月份相比，环比上涨了0.1%。但是从整体来看，这应该是一个比较正常的上涨的幅度。
被限购政策抑制了3年的南宁楼市，遇到调整政策之后，为什么没有释放出很大的购买量呢？
搜房网南宁公司主编关心：南宁本身它的限购政策，它是限南宁市区的范围，就比较主城区的范围它是限购的。那么除此之外，南宁周边的一些区县它是不限购的。包括目前南宁一个在大力开发的五象新区，它也是不限购的。也就说南宁的商品房中，只是一部分是限购，还有相当大的一部分不在限购的范围内。
专家认为，南宁同城化覆盖的另外四个城市在南宁的买房需求本来就不大，所以，政策调整更多是为传达一个信号，以提振南宁房地产的信心，加快南宁城市扩张尤其是五象新区的发展。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：现在这些地产大鳄大概也是在2月份的时候，南宁市进行了几次的土地拍卖，这些像万科等等一些国内的著名的地产开发商，就是进到南宁市拿地。它们拿地的规模都比较大。
对于五象新区发展，南宁市提出了“再造一个新南宁”的口号，规划打造企业总部基地以及南宁版的“陆家嘴”。今年第一季度，更是加快了投资力度。
合富辉煌集团广西公司副总经理陈亚春：五象新区这个片区没有精确地统计过，大约是有上百个项目在建。
根据搜房网统计，今年1到5月，国内房企前20强中有半数以上从一二线城市向南宁转移，纷纷抢滩圈地。其中五象新区更是成了一个热火朝天的大工地，未来3到5年，南宁写字楼新增供应量将累计超过600万平方米。
广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权：因为我们是属于南宁五象新区的第一个写字楼项目。
南宁市对限购政策的调整有望助推楼市投资进一步升温。但是，目前已经在建的五象新区写字楼市场已经让专家感到担忧。
广西社科院工业经济研究所副研究员 姚华：像南宁市毕竟是一个中西部的城市，它并没有比较发达的第三产业，工业也不是很发达。所以这一部分高端的物业集中上市以后，有没有比较多的公司来消化这一部分写字楼，我觉得情况可能会不太乐观。
南宁限购政策的调整还给中介市场带来了一项新的业务。根据南宁市限购政策规定，非南宁户籍人口要在南宁购买第一套住房，必须在南宁居住满一年，且在本市行政区域内具有累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。但在中介市场，购房资格花钱就可以购买，而且都是从有关部门出来的正规手续。
房产中介：一年的纳税证明，或者社保，还有在这边的居住证明。要居住证明，这些都可以弄。
记者：这一套手续，比方说，你们全部弄下来的话需要多长时间？
房产中介：多长时间？3000元应该一个星期左右。
记者：这个费用需要多少？
房产中介：如果是急，大约3000元左右。给房管局那边拿。现在便宜了，去年18000元。
限购政策调整后很多中介靠办理购房资格操办起了新的“业务”
房产中介：你看合适了，这种东西都好办，是吧。有钱都好办。
记者：你们要办的话多长时间？
房产中介：一两个月左右吧。
记者：住房资格的手续需要多少钱？
房产中介：6000元左右。
记者：购房资格的这个手续？
房产中介：需要10000多元。
南宁限购政策调整之后，当地楼市会是怎样的走势，专家表示不好预测。
广西社科院工业经济研究所副研究员姚华：他可以看成是一种信号，就是我们国家的房地产政策已经进入到一个新的窗口期，刚才我讲的，就是行政的这些调控手段，逐步地淡出，让市场来对调控逐步的取到主导作用。但是这个淡出到什么样的程度，让市场这些手发挥到什么程度，到现在还不是很明确，说实话就是还有很多不确定性在里面。
南宁调整限购政策不应过分解读。如果只是松绑，或者是为了拉动经济，楼市可能又会出现新的反复。中国楼市乃至经济的健康发展经不起太多的反复。
