领跑全国降价潮的杭州，因一纸“限降令”再度引发热议。杭州市有关部门出台规定，从5月26日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。如想大幅降价销售，开发商需重新申请，降低楼房备案价。新规，将杭州楼市卷入“限降令”的漩涡。
楼市再陷“崩盘”风云
2013年年底以来，楼市降温的消息不绝于耳。今年继“金三银四”未现之后，5月市场也仍不乐观，媒体纷纷用“遇寒流”、“惨淡”、“陷深度胶着僵局”等词汇来形容当前的房地产市场。
伴随着融创中国董事长入主绿城中国，宋卫平黯然离场打造蓝城，悲怆气氛围绕地产界。当宋以趁着绿城中国还能卖个好价钱时应该出手的言论让不少人认为是楼市到临界点的预兆。
而随之而来的多位来自业界、学界看空声音，也让松动的楼市雪上加霜。国务院发展研究中心研究员吴敬琏说：“我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。”
Soho中国董事长潘石屹[微博]的冰山论也引发社会关注。“我对住宅市场不看好，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”
中原集团创始人、董事施永青对楼市正面临的风险直言不讳。“楼市客观上是存在崩盘的风险的，如果把它看成不存在，反而会出现，大家重视，去避免它崩盘，那还有机会。”施永青说。
"这是一个转折时刻，整个房地产行业将会进入一个调整期，是秋天，而不是冬天。"清华大学经济学教授李稻葵[微博]认为，中国房地产行业不会大规模萎缩的原因在于，现在已经有房子的、持有房产的这部分家庭，他们不会像在美国金融危机之前那样被迫抛售。"国内居民购房多是付清了首付，甚至付了全款。而美国当时的情况是，很多人零首付买房，在工作丢失以后，失去了经济来源，无法偿还贷款，只能把房子抵押给银行。中国人买了房子一般不会抛售，所以顶多影响的是新的增量部分。而房地产商现在高度关注这个事情，相信他们会调节推出新产品的速度。"
在李稻葵看来，调整是市场作用的结果，近十年来中国房价的上涨远超出了百姓的生活需求以及实体经济所能支撑的限度，需要出现一定的调整。
全国房地产商会理事李骁则指出，房地产的核心问题是供求关系，目前已经从住房紧缺时代过度到宽裕时代。市场的低迷并非短期造成，2010年至2011年的行业大变局时期已有预兆，其低迷由此前的三四线城市传导到一二线城市，加之整体经济下行，加剧了低迷的局面。
“限降令”遭遇高库存
随着市场形势急转直下，开发商试图降价跑量回笼资金，却遭遇政府的“限降令”而无法大幅降价。
杭州市政府不久前出台规定，自5月26日起，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。
而据媒体报道，事实上几乎每个城市都有这样的管控系统。其中，深圳是最早明文规定对涨价和降价行为进行管制的，而大部分城市只是暗中执行而已。
这无疑是对试图采取“以价换量”减少库存的开发商的一大打击。一位不愿意透露姓名的房企营销总监告诉记者，对于政府稳定市场的出发点可以理解，但对房企而言，高库存使得资金回笼缓慢，极有可能造成不可控风险。
“限降令”源于杭州楼市“降价潮”的持续涌动，一个个楼盘的降价行动屡屡将杭州楼市推向风口浪尖：今年2月，杭州“德信·北海公园”宣布剩余房源直降3000元/平方米出售，其引发的“马年楼市第一降”迅速在全国引发关注。此后，位于杭州市萧山区的开元名郡宣布降价，其原价每平方米1.52万元的房子，每平方米最高降价2700元，降幅接近18%。青山湖板块的青城山语大幅折扣销售，享受的优惠幅度相当于打了个5.8折。随后，浙江华元房产集团高调宣布，该公司在杭州的3个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低至6.8折，成为今年以来杭州降价力度最大的楼盘。
“4月全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江纳入统计范围的杭州、宁波、温州、金华4个城市全线下跌。与3月相比，杭州下降0.7%，环比跌幅位列全国之首。
杭州的统计数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是杭州2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。
价格的走低并不能刺激起消费者的购买欲。杭州楼市的存量房还在不断高企。截至6月9日，杭州市区商品房库存达107790万套。据当地媒体报道称，在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率(一定时间段内的销售率)不足三成。按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。
另外，记者注意到，在6月，杭州主城区及周边的萧山、富阳地区，还将有50余个楼盘开盘，加入库存消化战之中。
调控陷入恶性循环
对于“限降令”的出现原因，中原地产市场总监张大伟表示，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。他认为，杭州等“限价令”政策的出现，其根源是整体楼市或区域楼市发展出现了质变，以这一政策为节点，调控已经从防止房价“大涨”转变到了防“大跌”。
原中国指数研究院[微博]杭州分院研究总监曹旭东分析，考虑到整体经济和社会治安问题，政府方面还是希望楼市能缓步下跌。同时在政府财政收入中土地财政占比较高，楼市成交量的低迷，会导致企业拿地热情消退。
今年3月1日至5月26日，除工业用地外，杭州土地市场仅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。5月5日，杭州市区土地拍卖现场，计划出让的杭政储出10号和11号两宗商地，均只有一家单位报名参加竞拍。土地市场的溢价也在不断下降，今年主城区地价平均溢价率仅为9.3%，而去年平均溢价率达20.9%。
那么，调控政策能否起到“防大跌”的保险作用呢？
亚豪机构总监郭毅指出，如果开发商受此政策制约无法采用降价方式吸引购房者，反而造成市场交易停顿的话，会对楼市产生更大的不利。毕竟在高杠杆的开发模式下，开发商必须要保持一定的周转率，一旦现金流失控，可能出现的楼盘烂尾、民间融资成本高企等现象，影响的将不仅仅是房地产市场。
有质疑声称，在十八届三中全会《决定》里已有明确阐述的“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，但地方政府没有尊重楼市的市场规律，继续此前对楼市的行政化调控思维。
“地方政府应该从市场实际情况出发，让开发商进行自救。”杭州透明售房网研究院院长丁建刚对记者表示。
李骁则直言，“限降令”是政府一大护市政策，这也是政府一贯自以为是的表现。尽管从单边的市场效果而言是奏效的，这样的效果给政府产生误导，误以为行之有效，这其实是没有看到更深层次的原因。例如2008年的救市看上去效果显著，但却带来了货币超发和房价高居不下的后果。
“看上去关上了一扇门，但其实又是打开了一扇窗。”李骁说，市场的确需要政府的“手”，但从当下的情况看政府已过度干预。当政府“沉溺”在行政调控的成果里，导致宏观调控最终成为一种不得已的选择，即便现在有人意识到了调控已是过度干预，也无法停下来，形成一个恶性循环。这必须从头梳理，否则牺牲的是社会公信力。
这与绿城中国联席主席宋卫平曾于日前公开发言有类似观点。“房地产行业一直不正常，市场不像市场，行业不像行业，企业不像企业。这不是市场，已经不适合一般生存能力的公司生存和发展。”
宋卫平还称，“像这些在房产行业里面经过05、08、11年的调控之后，已经变得十分的扭曲，面目全非，这已经不太像市场了。”
对此，21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔分析称，地方政府在楼市低迷期急迫地出台救市政策，是一种短视的举动，政令的频出很可能会导致房地产市场的波动呈现明显的短期化倾向；另一方面，也会对政府公信力构成一定影响，“对当前房地产行业而言，政策层更应着力建立长效调控机制，并藉此避免频繁政策变动，对市场带来的扰动”。(记者 邵思翊)
作者：邵思翊
（责任编辑：袁霓）
