备受关注的“以房养老”试点落地。保监会昨日发布指导意见，下月起，以房养老将在北京等四地试点，有完全产权的老人可以将房屋抵押给保险公司领取养老金，身故后房屋由保险公司处置。
今天上午，大都会、合众等保险公司均称，以房养老还在研讨中，具体细节均未确定。截至发稿，尚无险企提出申请。
昨日，记者回访曾自主试点的右安门街道发现，老人抵押房屋的热情并不高。本报微调查显示，7成人不会购买以房养老保险。
发布 京沪等四地 7月起试点
昨日，保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从7月1日起，北京、上海、广州、武汉正式试点“以房养老”，自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝介绍，60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，按照约定条件领取养老金直至身故。
“以房养老”是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
申请试点资格的保险公司应具备的条件包括，开业满5年，注册资本不少于20亿元，上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等条件。
投保30日内 老人有“反悔权”
保监会强调，老年人住房反向抵押养老保险牵涉房地产估值、抵押，年金发放等多个环节，法律关系和业务内容较为复杂，必须做好老年消费者的权益保护。
保险公司需要对消费者进行签约前辅导，必须通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性。
老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日，保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿。保险公司还需定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。
追问 房价涨跌怎么解决？
保监会介绍，老人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。
如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老人的家属追偿。
那么，房价涨跌带来的影响怎么解决？
姚渝表示，试点以房养老保险产品将由保险公司承担长寿风险和房价下跌风险。
如果房价下跌，保险公司不可以向老年人及其家属追偿；房价上涨，保险公司也不能独占房产增值收益。
选择这样产品的老年人在身故后，其家属可以通过偿还保险公司支付的养老金及利息重新赎回房产。
70年产权问题怎么界定？
首都经贸大学金融系教授庹国柱认为，如果一个房子已居住了20年，剩下50年的房子还值多少钱，第三方评估机构评估后，保险公司和消费者都同意这个价格，那就按这个成交签订合同。
另外，签约一段时间后，房子出现质量问题导致不能使用怎么办？在签订合同之前，保险公司要对房子进行检查评估。签订合同后，出现的问题和风险就要由保险公司承担。
老人突然身故怎么办？
投保人跟保险公司可约定到身故为止，也可约定到一个固定起付期间。这有很多种情况，比如其中一种是约定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得给老人的家人或子女。
以房养老是不是国家不管了？
针对有观点认为推出“以房养老”是国家不管养老了，昨日，保监会人身保险监管部主任袁序成称，这是对“反向抵押养老保险”的误读。
“养老金发放不会受到影响。”袁序成接受采访时说，从该业务在我国的发展前景来看，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式。
根据最新的统计数据显示，我国60岁以上的老年人已占总人口的14.9%。未来的社会养老保障压力很大，袁序成表示，我国在老龄化服务中欠账很大，开展这项试点不是说政府不承担养老责任，而是市场化的一种补充。
探访
自主试点不太顺
老人多数在观望
我国提出“以房养老”的概念已有10年，从2007年开始，北京就有一些保险公司自主性试点。昨日下午，记者回访北京第一家以房养老试点右安门街道。
今年3月中旬，右安门街道和幸福人寿保险股份有限公司合作，推出以房养老举措，但试点4个月，咨询的人多参与的人少。
右安门街道值班负责人介绍，全街道约2万名60岁以上的老人中，共有19位老人在初期表示了兴趣。
“老人的想法都比较传统，即便房子多，人家愿意出租，也不愿抵出去。” 街道办值班工作人员说。
昨天下午记者走访期间，不少社区居民已将此事遗忘。翠林小区83岁的杨先生不住地点头说知道，但社区推广过以房养老的事他却想不起来。
今天上午，右安门街道负责以房养老试点工作的街道办副主任杨文君称，推广工作开始后咨询的人多，关心的问题都比较具体，如房子能核算多少钱、够多长时间养老等。
杨文君说，由于政策没落地，细则没出台，关心、咨询的人很多，但都处于观望状态。
失独老人或是主要受众
“我得把东西都留给儿子呢，还有孙子啊。房子抵押出去他们怎么办？”昨日下午，在右安门街道翠林小区一位张姓老人告诉记者，自己“有生之年”是绝对不会同意以房养老的。
“也挺好的，孩子们工作忙都顾不上。”83岁的杨先生是记者采访的几十名老人中唯一有以房养老意向的。他说，只要孩子们同意，他就没有顾虑。
多位四五十岁左右的居民表示，不愿意让父母以房养老。今年50岁的徐女士说，作为80后独生子女的父母，他们这一代人以房养老的可能性会比较大。
作为“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示，中国“以房养老”产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。
随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，上述群体或成为“以房养老”的主要受众。
延伸 “塔尖”上的养老
2006年以来，上海、南京等地开展了以政府为主导的“以房养老”，但“政府版”的“以房养老”进展缓慢。
2011年，一些商业银行推出“银行版”的“以房养老”，即老年人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，借款人按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。这一业务推出后客户寥寥无几。
保监会此次开展试点的是“商业保险版”的“以房养老”，实际上是利用保险公司管理和资金上的优势，以房屋为抵押为投保人提供与生命等长的养老金。
从国外情况看，“以房养老”在欧美以及亚洲的新加坡、韩国、日本等较为成熟。
在美国，“以房养老”由政府主导，62岁以上的老年人可申请，每年签约量在7万例左右；在新加坡，“以房养老”由公益组织开展，一年内仅有10例成功签约。
一些专家认为，如果将养老金体系比成一个金字塔，那么塔底是政府主导的基础养老金，塔中是以企业年金为代表的补充养老金，塔尖是个人商业保险，老年人住房反向抵押养老保险则是个人养老商业保险中的一个小众产品。(记者 易朵)
