2014年上半年，底价卖地的情况相比去年上涨26%，为历年之最。图/记者殷建军
来自湖南中原楼市半年报的统计数据显示，2014年上半年长沙土地交易额135.23亿元，同比下跌28.82%、环比下跌49.23%;楼面地价为 2183元/㎡，同比上涨1.41%、环比上涨14.48%。与往年地王频出、高溢价、高楼面价拿地的火爆行情大相径庭——一种观点是，烤制楼市“面包” 的开发商们对待“面粉”态度的微妙改变，在农历甲午年的这个春夏，不太寻常。本报记者张进长沙报道
长沙土地市场上演“变”奏曲
2014 年上半年，这座中部二线城市的房地产业，正在经历一场突如其来的变化——一个鲜明的特征是，长沙近八成涉商、涉住土地以底价成交;这意味着，除了新建商品房和二手房市场在销售端与房价上面临的严峻挑战外，曾在房地产市场繁荣期里被认为“皇帝的女儿不愁嫁”的土地，亦华裳褪去，以灰姑娘的身段出现在这个最引人关注的市场上。
从供销情况来看——长沙土地市场呈现明显的供销触底反弹、市场调整态势。一个细节是，2014年，长沙土地市场开局火热，随后一路走低，于4月跌至谷底，二季度呈现复苏迹象，整体依然低位运行，供销双方均处于调整期。
根据湖南中原的统计数据，2014年上半年，长沙市内六区共供应土地50宗，同比下跌46.24%、环比下跌46.24%;土地供应宗地面积250万方，同比下跌18.59%、环比下跌47.31%。而在土地成交端，变化来得同样显而易见——今年上半年，共成交土地39宗，同比下跌17.02%、环比下跌 53.57%;土地成交宗地面积194万方，同比下跌31.11%、环比下跌56.52%。
成交冷热不均，二八定律再现
2014年上半年，近八成土地以底价成交，底价卖地的情况相比去年全年上涨26%，为历年之最。今年上半年，近乎克制的理性导致开发商出手拿地频次减少，多房企争抢同一地块的火爆局面濒临绝迹。
同时，纵观2014年上半年成交土地面积194万方的规模里，71%为商住用地、20%为商业用地、9%为住宅用地。而在619万方的新增建筑面积成交中，商业体量占比52.31%，住宅体量占比仅47.69%——这意味着，长沙新增土地成交中商业体量占比持续走高，并在今年上半年超过50%的参考线。
“商业占比过半，未来运营压力巨大。”在湖南中原资源中心总监陈世霞看来，如此大的商业用地出让，极其考验长沙多家相应开发商的后续运营能力。可以预计的是，随着长沙土地市场又一波调整潮的到来，二八定律将成再度主导这座中部地区二线城市土地市场的主题词。
地价走势
近一年处于地价震荡盘整期
2012 年年中，包括长沙在内的全国房地产市场出现强劲复苏，随之而来的，是长沙房产圈里上百家房企在土地市场一掷千金、攻城略地的一年。进入2014年上半年，由于土地年度出让计划公布权划归地方，自行调节空间加大;同时楼市降温波及土地市场，二季度土地供应量跌至三年内新低，不少开发商在土地市场上，亦加入 “观望者”的阵营。
长沙土地单价自2012年一季度进入上行通道，于2013年二季度达到峰值，近一年处于地价震荡盘整期，今年二季度，受制于出让土地质素平均水平及上市量，楼面地价涨势显弱，但依然处于相对高位。
纵览中原地产提供的一份2009-2014最近5年内的长沙市内六区土地成交量季度走势图，不难发现，长沙土地成交(宗数)曲线在22个季度内，仅仅出现过两次成交10宗左右的低谷——其中一次，是在2011年的2季度;另一次，则出现在今年2季度。
需要特别指出的是，今年上半年的这次土地成交的“跳水”，是在2013年末，一个季度成交近60宗土地、并创下历史新高的背景下出现的，从火爆突然进入苦寒的悄然转换间——或许暗示了开发商面对水涨船高的拿地成本逡巡不进的观望态度。
此外，根据湖南中原的统计，2014年上半年长沙市内六区土地交易额135.23亿元，同比下跌28.82%、环比下跌49.23%。楼面地价为2183元 /㎡，却出现了同比上涨1.41%、环比上涨14.48%的“量跌价升”态势——在成交阻滞的背景下，土地价格依然在高位盘整，则或许意味着另外一重隐忧。
土地市场区域扫描
土地市场集中度降低，但大河西仍是核心
2014年上半年，长沙土地市场成交依然以岳麓、望城两区为主，上半年占比达到68%，相比2013年76%缩小8个百分点，相比之下，雨花、芙蓉两区土地市场在今年出现复苏，因而对大河西在长沙土地市场的高集中度，造成了一定的稀释。
分具体区域来看，2014年上半年长沙市内六区共成交土地面积194万方，其中望城区占43%、岳麓区占23%、雨花区占18%、天心区占2%、开福区占 5%、芙蓉区占9%。其中，岳麓区和望城区在最近三年土地成交占比，均现连年缩减态势;与之相对的是，雨花区土地成交占比升至18%，芙蓉区土地成交也快速蹿升至9%。
热点板块价格坚挺，但号召力减弱
今年上半年，长沙土地市场中各大板块表现差异较大——其中，热点板块价格仍旧坚挺，但号召力减弱的现象较为明显。
以近来市场关注度最高的梅溪湖、洋湖、滨江新城三大板块为例，湖南中原半年报指上述三大热点板块地价一路走稳，依然为内六区地价标杆区域。2014年上半年，三板块整体成交金额占内六区38.8%，同比下滑12.6个百分点。相比于2013年同期，片区市场号召力有所下降，其中滨江新城为甚，梅溪湖片区最为稳定。
从这三个板块，今年上半年成交情况“横比”来看——滨江新城上半年楼面地价为3923元/㎡，相比 2013年全年上涨13.76%;洋湖垸上半年楼面地价为3504元/㎡,相比2013年全年下跌4.80%;梅溪湖板块上半年楼面地价为3002元 /㎡，相比2013年全年上涨4.17%。
滨江新城：“单价地王”与流拍土地共存
滨江新城2014年上半年相对平淡，但A8地块被顺利摘牌，一举刷新长沙单价地王纪录;6月A2地块挂牌，因无人摘牌而流拍，滨江新城上半年同现地王地块与流拍地块，可谓冰火两重天，该极端市场表现值得关注。
其中，滨江新城A8地块濒临湘江西岸、规划用途为商业用地，建筑面积为2258.6㎡、成交价为2299万元、楼面地价为10179元/㎡，被湖南凤巢游艇俱乐部有限公司竞得。需要指出的是，该宗地块建筑面积仅两千多平米，将被用于建设游艇会所和码头配套项目，因而对长沙房地产市场整体影响有限。与之相对的是，A2地块在滨江新城的版图中属距离湘江景观带相对较远的位置，这宗规划用途为商住用地、起始楼面地价仅为3200元/㎡的地块，最终以流拍收场。
洋湖：因地块差异现回调
根据湖南中原的土地研报，洋湖板块由于总部经济区地块基本已出让，目前房地产火热开发中，土地存货相对较少，故2014年土地市场降温明显，因含浦区域质素相对较差地块出让，拉低区域价格，单价出现小幅回调。
值得一提的是，由湖南珠江实业投资有限公司竞得的规划性质为住宅用地的I-43地块，北临兴联路，东临湘江，南依连山路，地块周边中小学、地铁站点、商业中心配套齐全，抵近洋湖湿地景区，是区内优质纯住宅江景用地，同时也是该板块今年出让的第一宗地块。
该地块挂牌起价仅为54374万元，最终以71654万元成交，折合楼面地价为4019元/㎡，一举成为今年以来溢价率最高的一宗地块。
梅溪湖：平稳中现增长
一种观点是，梅溪湖国际新城影响力依旧——近两年，由于区域入市量猛增，且品牌房企高品质项目相继登场，因而房价一直稳居河西乃至整个长沙房地产市场的高位，且一线临湖和二三线湖景项目，均呈现阶梯式波动增长。然而，本板块土地市场表现却相对没有滨江新城和洋湖表现活跃，且楼面地价也相对平稳，但2014 年上半年，梅溪湖依旧保持了自身稳定增长的步伐。
溁湾镇：一场28亿重金打造的豪门盛宴
2014年3月27日，绿地地产集团长沙置业有限公司以28.16亿元、楼面地价6838元/平米摘得溁湾镇165亩商办地块，长沙楼市总价地王亦随之诞生。
溁湾镇地块地处河西桥头堡位置，景观资源与人文资源并存，周边配套设施齐全，地铁口零距离衔接，人流量极大，商业集群优势明显，有望打造成河西商业中心。同时需要指出的是，该地块均限高45米，规划较为受限;商业体量接近32万方，相比周边已有成熟商业体以及五一商圈的吸附力，其后续商业运营显然亦需心思。
（责任编辑：石兰）
