每经记者 胡健 发自温州
房价经历近三年同比下跌，温州至今仍然是国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。在中国指数研究院发布的今年6月百城房价指数中，温州环比价格也领跌全国。
温州房价究竟是怎么回事？记者走访当地多位开发商老总和房产业内人士后发现，他们普遍认为温州楼市存在被妖魔化的倾向，一些传言与实际情况并不符合。搜房网温州总经理王毅告诉《每日经济新闻》记者，在经过前几年非理性炒作和土地政策搅拌后，温州楼市正在走入正轨，当地楼市需求仍在，不能拿温州和鄂尔多斯等地方相比。
投机性需求淡出楼市
近日，《每日经济新闻》记者来到温州市瓯海区三垟街道瓯海大道的“君庭领墅”项目售楼处。该售楼处销售人员告诉记者，此楼盘不算任何财务和建筑成本，拿地时楼面价就已达2.7万元/平方米，此前开盘价曾超过3万元/平方米，但恰逢温州楼市暴跌期，仅卖出寥寥数套。董事会经过重组后，今年再次开盘，价格定在2万元/平方米左右，如果通过按揭贷款方式支付可以享受九八折优惠，全款现金支付则可享受九六折优惠。
据《每日经济新闻》记者从温州多个房地产人士处获悉，目前当地限购政策在执行中已悄然放开，第三套房源已经可以在房屋登记中心登记，但限贷政策仍需按照银行有关规定执行。
近年来，温州房价的走势在全国比较罕见。公开数据显示，1998年至2001年，温州市区商品房销售均价从2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均价从8045元/平方米一路上涨至33289元/平方米，达历史高点。
2011年8月是温州楼市由涨转跌的分水岭，部分预感前景不妙的温州人开始抛售房产。
国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示，2011年8月至今年6月，温州是唯一一个住宅销售价格连续同比下跌的城市，目前已连跌34个月。
熟悉温州房地产市场的人都把瓯江边的鹿城广场视为温州楼市风向标。这个开盘价为4万元/平方米的高端住宅项目在销售一空后，其二手房曾被炒至10万多元/平方米，目前该楼盘周边的中介挂出的二手房售价已降至3.5万元~4.5万元/平方米。
香缇半岛是温州高端楼盘的另一个代表，其房价也曾超过5万元/平方米，目前二手房价格已被拦腰斩断。
上述君庭领墅项目销售人员曾说，当时项目拿地时参照的是香缇半岛的销售情况，2011年初，香缇半岛的二手房房价一度超过6万元/平方米，如果这个项目迟一年开盘的话，估计和君庭领墅项目是一样的结局。
与房价下跌相伴的是温州土地价格下跌。当地一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，现在有些地块的价格只是原来的四分之一。
据了解，与君庭领墅相邻的一个项目楼面价仅为其三分之一左右，而两者目前的楼盘价格相当，后者还要更高些。“原因在于君庭领墅当时定位是低容积率别墅，洋房户均面积超过150平方米，而另一个项目拿地晚，项目定位是刚需，市场接受度高。”
温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强今年初表示，与2011年初调控前相比，现在的温州商品房价格平均降幅为26%。但非官方统计机构和开发商们认为的温州房价跌幅已经超过40%。
自2009年起，央行温州中心支行每季度都会对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居首位，“民间借贷”长期位居次席。
有数据显示，2011年末温州全市居民储蓄存款余额为3342.26亿元，到2013年底上升至4002.43亿元，房地产投资投机性需求已经淡出楼市。
王毅说，几年前，温州人如果能买到房就算万幸，现在电商优惠、看房团直通车等在温州当地已经屡见不鲜。
温州当地大型开发商、中梁地产集团常务副总陈永峰表示，有的房地产公司把价格卖低一点，稍微有点利润，也能快速地把盘清掉，而且把资金回笼，“现在担心还是去化率的问题，而不是价格的问题。”
加推土地致库存高涨
“温州这个城市和其他地方不同，我认为参照温州的均价其实意义不大。房价下跌主要是(因为)这两年(温州)土地政策和之前差别太大。”王毅说，君庭领墅和周边项目价格相似，但却有人赚有人亏，所以不能说这个市场一片萧条，根源还是在供地上。2010年之前，温州楼市对土地供应一直处于“饥饿营销”状态，政府每年推地不足600亩。这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的土地占有量。“温州是一个千万级人口的城市，每年这么少的土地供应量，房价能不高么？”
王毅分析说，之前温州土地供应少的主要原因应该是当时经济仍然十分景气，繁荣的民营经济对温州市的税收和财政收入贡献巨大，政府推地热情不高。
当地一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，当时温州最流行的就是房票，有项目开盘时，有房票才能买到房，有朋友当时为买一套别墅，在原价基础上加了80万元。他说，正因为在温州当地根本买不到房，温州人才把购买力散布至全国，这是重要原因。“我自己就炒过房，到上海一看，房子那么便宜，还随便买，马上用信用卡刷了几套房子，直到最后又卖出去，我都没到房子里看过。”
这一现象在2010年后有了明显改变。2010年，温州土地出让首次突破1000亩，达到1060亩。2010年供应的土地集中以商品房形式供应到楼市至少应是2011年，这与温州房价下降的时间点吻合。
来自温州公共资源交易中心网的数据显示，2013年，温州成功出让249宗地块，总面积达9698亩，成交总额达450亿元，创历年新高，其中市区出让土地为3028亩，超过前5年的供应总量。
与土地供应同步增加的是楼市库存。由温州市委党校编写的《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，温州市区已出让土地，未来可供商品住宅面积约210多万平方米。这其中，2011年前出让的土地可供住宅约40万平方米、2012年出让的土地可供住宅约9万平方米、2013年出让的土地可供住宅约165万平方米。蓝皮书还称，综合存量土地及增量土地两方面的情况，2014年新增住房供应量将达120万平方米以上，库存压力将进一步增加，以消费为特征的市场未必能及时消化这些供应量，因此，新建商品住房仍然面临价格下降的压力。
温州楼市泡沫被挤掉？
今年4月，温州市住建委房屋登记中心公布的《2013年温州楼市白皮书》显示，去年温州新建商品住房成交10287套，成交金额为265.25亿元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。
根据白皮书统计数据，去年温州市区新建商品住房交易套数、成交金额同比均有明显上涨，不过房价却同比下降12%，11月份已经降至2万元/平方米以内。
温州楼市经历近三年的深度盘整，是否已经挤出泡沫？
今年全国“两会”期间，温州市市长陈金彪表示，温州的房价已经回归理性，再降的空间不大，因为温州的需求量就摆在那里，而其他地方靠外地人购房，甚至炒房，所以房价必然要降。
“温州不同，外地人到温州购房是很少的，基本上都是温州人自己购的，这是刚性需求，价格收缩不到哪里去。”陈金彪说。
曾有温州住建系统官员对媒体算过一笔账，温州市区平均每年新增人口2万，有1万对适龄青年新婚，还有15%~20%的家庭需要改善住房条件，每年市区实际需要投放1.6万~1.8万套住宅，而市区实际每年只能提供0.9万套住宅，缺口达一半。
当地楼市政策也因为房价持续下跌而进行了修补。从去年8月开始，温州让之前更为严格的限购令，回归到了国务院颁布的限购政策，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。
陈金彪建议，希望国家能够实行差异化的楼市调控政策，比如一线城市，房价已经很高但还在继续涨，可以实行严格的限购或者其他措施，对房价泡沫已经得到充分释放的城市，可以采取比较宽松的调控政策，这样做比较符合各地的房地产市场实际情况。
下行恐怕还未真正结束
近一个月来，温州楼市热点主要是德信地产在温州首推“三年无理由120%回购”以及温州三江立体城的降价传闻。
驱车在温州市区行驶时会发现，市区在售楼盘其实只有十个左右，而热点楼盘的广告随时可以映入眼帘，有的打出学区房概念，有的则凸显自身的地段交通优势。
浙江德信置业有限公司温州副总高国华告诉《每日经济新闻》记者，目前温州楼市处于筑底回升阶段，温州缺的不是需求量，实际上缺的是信心。他说，温州人口将近1000万，城镇化率还比较低，会产生很大的购房需求，旧城改造的改善性需求也会增加。另外，温商资金回流也会有很大的置业需求，每年春节和清明都是温州楼市成交高峰期。
如无意外，由万通地产和新希望地产联手投资210亿元打造的温州最大楼盘立体城将于今年三季度开盘，该项目位于温州永嘉县三江商务区三号地块，规划用地面积765亩，建筑面积180万平方米。当地中介人士告诉《每日经济新闻》记者，市区在售和即将开盘的项目都对此感到不安，这一巨无霸项目几乎相当于10个楼盘的体量，并且拿地价格低，与地产标杆鹿城广场仅一江之隔，6月底时，瓯越大桥通车又大大增加了这一项目的竞争力。5月时，有传言称，该项目销售部门已决定用超低价格卖房，一期开盘价仅为9000元/平方米，几乎是目前温州新盘均价的一半。上述中介人士表示，如果真是这样，对整个温州楼市将是一个重大影响。温州与北京等一线城市不同，区位并无太大差异，购房者选择面较广，如果三江立体城超低价入市，整个温州楼市均价恐怕将再跌。
记者到项目实体走访时发现，待入市的温州超级大盘仍处于平整土地和打桩阶段。温州三江立体城总经理姜孟军向《每日经济新闻》记者表示，该项目目前尚未开盘，价格还未最终确定，预计交房时间是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的价格是谣传。他说，尽管拿地确实比较便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套设施还完全没有，交通、水电等都要靠公司来修建。
作为去年大举进驻温州的外来开发商，高国华和姜孟军认为，温州楼市有被妖魔化之嫌，这座城市的楼市价格经过大起大落后，“赚快钱”的小开发商已经几乎绝迹，温州房地产市场才刚刚步入正轨，这对以房产为主业的开发商来说是个好机会。
姜孟军说，项目肯定要追求去化，在当地小开发商看来，不“日光”就算卖得差，其实就其他成熟市场看，刚开盘时，去化率能达到七成甚至五成就已经相当好了。
就温州市场来看，据上述白皮书统计，截至2013年底，温州市区可销售商品住房共有109万平方米、8301套，较前一年增加了26万平方米、1953套，同比增了三成。
前述中介人士称，结合温州当地收入水平和配套设施等，温州楼市均价为15000元/平方米比较合理，目前距离这一价格还有空间，楼市筑底恐怕还没真正结束。
