8月1日,《广州市优化调整停车场差别化收费方案》将正式实施,广州停车费将再度上涨。业内人士表示,广州车位数量增长很慢,汽车数量增长很快,未来车位越来越紧缺是确定的,停车费持续上涨也是确定的,停车位售价上升也是确定的。
据满堂红监测数据显示,今年上半年,广州二手车位买卖均价为11719元/平方米,比2009年的4922元增长138%,同期二手住宅增幅为137%(见表一、二),两者几乎不相上下,车位略略胜出。
五湖四海集团副总裁陈瑞标认为,从稳定性来看,车位还是值得投资的。“20多年来,商铺的价格跌过,住宅的价格跌过,只有车位的价格从来没有跌过。”即使如此,仍然有业内人士认为车位不值得投资,中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚峰说:“买车位投资还不如买股票。”甚至有做过车位投资的投资客也认为,投资车位赚不了多少。
意料之外:
二手车位跑赢二手住宅
一套住宅,一个车位,你投资哪一个?市场的选择已说明了一切。即使有众多限制因素,住宅市场依然能见到众多投资客,而二手车位市场难得见到投资客,满堂红商铺部高级经理郭海波表示,买家购买停车位,绝大部分为自用,很少有人买车位投资。他还说,购买车位的业主大部分只是为了自己停车方便,而不是为了升值。
少人买车位投资,在大多数中介地铺有关负责人看来,最主要的原因还是价格上升的幅度不大。出乎多数人意料,如果以最近6年来计算,二手车位售价的涨幅竟然超越二手住宅,虽然1个百分点的幅度很小,但打破了车位价格涨幅不如住宅的惯性思维。
当然,二手车位一年的成交面积很小,满堂红的监测数据显示,广州原十区成交面积最大的年份也低于7万平方米,今年上半年的成交量更不足2万平方米。过低的成交量,会导致成交价格波动较大,难以准确反映车位售价的走势,如果某年滨江东车位成交量较大,成交均价可能马上大幅上升;如果某年东圃车位成交量较大,成交均价会大幅下降,这也导致二手车位涨价幅度高于二手住宅的说服力打一定折扣。
有没有其他情况更能反映车位、住宅售价的真实走势?有,就是那些知名楼盘二手住宅、车位成交均价的变动。中原地产提供的广州12个知名楼盘二手住宅、车位最近6年售价变动情况显示,二手车位售价跑赢二手住宅的,只有恒宝华庭(见表3、4),占比只有8%。6年时间,大多数楼盘车位涨幅都在七成以上,但比起涨幅全部超过100%的住宅还是相形见绌。
对大多数投资客来说,更关注的是具体楼盘的表现,而不是整体数据的波动情况,这就难怪投资时很少会想到车位。
反对投资派:
杠杆低,税费高
有投资客在七八年前在珠江新城买了一个车位,当时买入价为28万元,前两年将车位出售,售价不到40万元。他对车位的涨幅无疑是不满的,他认为如果买的是住宅,赚的肯定不止这么多。至于租金回报更不值一提,月租只有1000元,每年到手的不到1万元。他认为,现在与其再提什么车位投资,还不如多看看股票有没有机会。
租金回报率低是车位投资的一大硬伤,如滨江东、五羊新城、东风东的二手车位,售价在40-50万元,月租则在1000-1200元,租金原始回报在两三个百分点;东圃、车陂的车位售价在20-30多万元,租金600元左右,原始回报也是两三个百分点。除了租金回报率低,车位投资还有就是资金杠杆低。郭亚峰说,珠江新城出售的二手车位,全部都是一次性付款,还没看到有做按揭的车位成交。开发商出售的一手车位倒是可以做按揭,但属于商业按揭贷款,按揭时间短、贷款额度低、利率相对也较高。
郭亚峰觉得,买一个车位就要花三四十万元,最后可能就升个几万元,这样的投资并不划算。车位投资还有税费高这一硬伤,郭海波算了一笔账,车位卖出去后,原业主要交的税有四块是比较大的:营业税占卖出价与买入价差额部分的5.6%;个人所得税占差额的20%;增值税最少占差额的30%;还有占卖出价全额5%的印花税,也就是说,车位增值部分至少一半以上都要拿来交税。
他对比了一下出售车位和住宅所要交的税,两者的差距还是很大,如果卖家不提供发票或者车位没有增值,所要交的税是售价的13%,住宅如果证过5年,又是144平方米以下的非豪宅单位,要交的税只是售价的2.5%。此外,只有小区的业主才能买车位,有些投资客就算看好某些小区的前景,想投资车位也会因为不是业主而不得不放弃。
支持投资派:
车位价格稳定上升
郭海波并没有完全否决车位投资的价值,一些档次比较高、车位数量比较少的社区,车位也许值得投资,“现在一个车位可能50多万元,只要需求大,供应少,一两年后,售价升10来万元也不奇怪。”
陈瑞标则很肯定车位值得投资,他介绍,上世纪90年代,一德路的车位只要10多万元,到了2000年前后,售价升到20多万元,车位售价上升没有住宅、商铺快,但比它们稳定,“现在车位就是那么多,汽车却在大幅增加,车位的需求会越来越大,车位的租金、售价都会稳步上升。”在广州房地产发展过程中,住宅、商铺售价都出现过较大幅度的下跌,只有车位的价格一直在稳步上升,投资车位的风险更小一些。(张秀钦)
