今年9月,上海迎来了近4年来欲开盘量最少的一个“金九”
据统计,截至8月20日,9月上海预计将有32个住宅开盘或加推,环比持平,较去年同期大幅萎缩41.82%
一直以来,9月都是房企推盘的黄金期。数据显示,2011年、2012年、2013年9月上海楼市开盘量依次为43个、47个和55个,从今年的欲开盘量来看,这一数字创下了近四年新低。
“最直接的原因是今年新开工面积减少了。”对此,上海中原地产研究中心总监宋会雍表示,今年1-7月,上海住宅新开工面积仅为735.8万平方米,同比减少了17%,创近三年最低。与此同时,住宅竣工面积为751.1万平方米,同比也下降了6个百分点。
而从土地市场来看,数据显示去年商品住宅用地成交面积为522.12万平方米,比前年同期增长了68%。也就是说,今年可供开工的土地面积并未减少,那么,今年新开工的土地面积为何会大幅减少?
宋会雍指出,这主要是因为今年楼市整体交易下滑,房企信心不足,从而放缓了开工步伐,所以会从数据上也形成了预开盘数量减少的现象。
而从这个角度来看,仍然坚持在9月开盘的房企们,显然对市场抱有着较大的信心。
将在9月开盘的融信铂湾项目相关负责人表示,项目前期的蓄客情况还不错,公司对于9月的市场走势并不担心。
“从近期市场的表现来看,消费者信心有所回暖,因此我还是很看好今年9月的市场。”南山地产上海公司常务副总经理雷小明表示,截至7月,较多房企的业绩完成量还不到40%,因此9月市场对于房企而言非常重要。“部分选择不推盘的房企并不是不看好9月,很有可能是‘待价而沽’的观望心态,一旦9月市场有所回暖,肯定会有大批的项目跟进。”
宋会雍也认为,部分在7-8月取得预售许可证的房企由于“淡季”的关系,开盘时间会根据市场表现而推迟到9月、10月,一旦成交量回升,定会选择入市,届时楼市供应量便会有所提高。
事实上,据上海搜房数据监控中心统计,截至8月20日,2014年8月仅有10个项目开盘,不足8月预开盘量的三分之一。目前,仍有不少原本预计8月开盘的项目尚未明确具体开盘时间,其中有部分或许将延期至9月入市。
而对于9月的市场走势,业内人士普遍认为今年的“金九”仍然可期。
“如果房企在9、10月掉队,后面要完成业绩指标根本不可能。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,一般来说,年末房企会面临贷款收紧等不利因素,因此许多开发商会将下半年的工作重点放在“金九银十”阶段,如果在“金九银十”未能达到较好的业绩指标完成度,依靠11、12月翻盘几乎不可能。
宋会雍也认为,今年9月或许是这一年中最后的一波销售机会。总体来看,由于上海在这一轮“政策放松”中并没有明显利好,因此大部分房企或许将在9月采取更为明智的价格策略,以赢得市场。
“金九”大猜想
猜想一房价小幅下跌
今年以来新房成交量虽然一路走低,但是成交均价还是呈上升趋势。截至8月21日,上海新房成交均价为26773元/平方米,较今年1月的25651元/平方米均价而言上涨了4.4%。
然而,成交量持续不见起色,也让市场弥漫着“房价守不住了,要下跌了”的预期。
从9月开盘项目打折情况来看,据搜房网数据中心统计,9月打折楼盘数量达到134个,同比去年的150个楼盘呈下滑趋势。而从具体打折力度比较,打折幅度有一定的提高,与往年房企普遍的97折相比,见年9月有部分项目直接打出了95折的优惠,甚至有部分92折出现。
业内人士认为,房价应该会有所下降,为了去化库存,开发商的以价换量也将在“金九银十”铺开,但是这个幅度并不会太大,预计“金九银十”期间房价将保持稳中有降的水平。
正如一位开发商直言,未来一段时间内上海的房价应该会有小幅的下滑,因为如今谁也不愿意大幅降价,顶多有些优惠。因为目前来看,房企让利10-20%应该便足以撬动市场。
猜想二金山成刚需新热点
数据显示,今年以来,金山区域的成交和供应均保持上升的趋势。1-3月,金山区域与全市新房市场表现基本同步;而从4月开始,全市新房成交量出现下滑趋势,金山却开始呈现上升趋势。到了7月,上海金山万达广场[最新消息价格户型点评]的住宅产品成交量达到2.5万平方米,进一步提升区域成交量的同时,也使金山成为了上海楼市的新焦点。
一直以来,金山的新房均价都排在上海各区域末尾,主要原因是由于其交通不便,虽然有轨交22号线,但是从金山到达终点站上海南站,乘坐直达班次最快也要32分钟,而最慢的列车则需要1个小时左右,这对于在市中心上班的刚需一族而言还是颇为不便。
虽然今年金山区住宅供应有明显上升迹象,但是根据其目前多个项目的成交状况来看,仍然是对本地客户更有吸引力,要成为刚需置业的新热点尚需要“东风”。然而,随着上海轨交线路全面铺开的步伐逐渐加快,金山未来也定会补足交通短板。此外,有业内人士指出,金山“人才强区”战略的实施,或将对区域的人口导入起到关键作用,从而对金山楼市的发展产生刺激。
猜想三刚需楼盘依旧挑大梁
数据显示,截止8月21日,今年上海新建商品住宅中刚需产品(成交均价低于25000元/平方米)成交面积为334万平方米,成交占比为64.0%。自2011年限购以来,虽然刚需产品的成交量占比呈逐年下降趋势,但仍然占据了楼市总体成交的六成以上。
从9月欲开盘的数据来看,9月入市的刚需产品占比达到7成左右,是未来一个阶段内,市场供应的绝对主力。
业内人士表示,刚需产品仍然是当下的置业主流。今年以来改善和高端产品成交占比的提高,很大原因是由于刚需产品供应上的“短缺”造成的。
中原地产研究中心总监宋会雍表示,由于今年市场偏冷,因此房企多选择推出较大户型的产品“试水”,而这类产品在价格上的调整空间比较大,可以比较灵活地应对市场变化。而9月开始,刚需产品的入市积极性明显提高,目前来看,相应的优惠策略也比较多。这无疑会吸引对于价格较为敏感的刚需置业者,相信会从一定程度上带动9月楼市的整体成交量。
猜想四上海限购不放松
今年的楼市,“限购松绑”绝对可以称得上是关键词。
8月16日,哈尔滨宣布楼市限购松绑,至此全国46个限购城市中,只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑,而已经解除限购令的城市超总数八成。
而近期上海也传出了“限房不限贷”的传言,对此,德佑地产研究部总监陆骑麟认为,虽然目前上海住房市场交易量萎缩,库存高企,但年内放松限购的可能性并不大。
上周,国家统计局发布的7月全国70个大中城市住宅销售价格变动报告显示,从房价来看,限购的“松绑”并未对抑制房价的下行产生作用,房价下跌的幅度仍在扩大。而从已经放松限购的城市如温州、海口等来看,其成交量甚至出现了下跌的迹象。
对此,乐智研究院常务副院长石薇表示,目前上海成交不理想,主要原因并不是“限购”,而是相当一部分需求在市场的悲观预期之下选择了观望。所以,限购政策的调整,事实上并未切中目前楼市的“要害”。因此,今年上海出现大规模政策调整的可能性并不大。
