据法制日报报道,“弃房断供”,是指贷款购房者停止房屋按揭,放弃该房屋的行为。最近,“弃房断供”一词频频见诸报端,浙江杭州、福建宁德、广东广州等地都出现了弃房断供现象,而同样的现象在苏州城区也不少见。
来自苏州工业园区法院的数据显示,今年1月至8月,该院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加,其中个人房屋贷款逾期不还案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近几年少见。而这些案件都有着一个共同点:几乎所有的业主都声称“无力还款”而断供。
苏州绝大部分金融机构总部聚集在苏州工业园区,该区法院承担了全市很大比例的金融纠纷案件。业主为何会将首付、月供以及整套房子弃之不理拒不还贷?弃房断供会给购房者、银行及房地产市场带来哪些影响?
弃房断供
银行业主都有话说
家住江苏省苏州市城东的王先生是2012年3、4月间购买的第二套房。当时,苏州的房价和全国其他地方一样,被抬到了新的高位。王先生出于“买涨不买跌”的从众心理,以不多的首付款与开发商签下了买卖合同,又与苏州某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款80万元,期限20年。买了房的王先生看着房价上涨趋势,想想过几年卖出去又能小赚一笔。
但好景不长,王先生所在行业不景气,其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是,由于国家宏观政策的调控,房价涨势止住了,自己所买的楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成,自己每个月还要支付几千元贷款,压力不小,干脆断供。”于是,王先生停止了向银行还贷。银行方面催要无果,只得拿着合同将王先生告到苏州工业园区法院。
原告认为,王先生连续数月未按时偿还贷款本息,银行只得将王先生告上法庭,要求解除与王先生之间的借款合同,确认银行对抵押物享有优先受偿权,并支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。
原告还认为,对银行而言,如果借款人不按合同约定还款,在当前楼市现状下,就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果,增加银行坏账风险。
被告王先生则当庭直言:对借款事实无异议,表示自己所在单位经济情况不景气,经济困难,无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋,以降低自己的损失。
法院经审理后认为,原、被告间个人购房借款、担保合同合法有效。合同签订后,王先生未按约还款已构成违约。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部贷款本息的条件已经成就。王先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容,原告就上述房产享有优先受偿权。
连线法官
近半数弃房者下落不明
据工业园区法院经常审理房贷纠纷案件的金法官介绍,断供案件普遍供房时间很短,按揭贷款几乎都是2010年以后办理的,而且大多数购房者是购买第二套,甚至是第三第四套房子时出现的情况。
业内人士认为,除了房价下跌,持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外,更有可能是购房者自身财务出现问题,或者炒房团资金链断裂而“断供”。
“第一套房子发生纠纷的较少,因为作为刚性需求,购房者往往比较慎重。在为数不多的‘首套房’断供案件中,外地籍年轻人占比较大,且涉案房屋多为被告唯一住房。”金法官说,值得注意的是,业主断供后被银行告到法院,缺席审理较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的,差不多要占50%,弃房抵债意图明显。
据金法官介绍,审理断供案件发现,购房者往往有一种典型的从众心理,就是“买涨不买跌”,房价越是被抬往高位,越有可能出现售楼处前排队抢房的现象。其中一部分购房者随意性较大,缺乏长远规划和风险意识,对自身还款能力没有正确评估,一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款,最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
“弃房断供表面看来,有人愿意亏损首付和已经支付过的利息,并搭上维护了多年的‘信用’,就一了百了。但断供不仅是信用问题,还涉及违约责任。弃房也不代表法律责任可以中止履行。”金法官说。
在房贷纠纷中,最不应该也最常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。金法官就审理过不少这样的案子。李先生和江女士是一对80后小两口,前几年向银行贷款购置了房子。两人心情好时,会及时向银行还贷,但两人一吵架,就谁也不去银行还贷了。
今年3月,小两口的银行逾期还款记录达到了十几次之多。银行只得向法院起诉,要求解除贷款合同,并要求小两口一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这下,小两口才紧张起来,赶紧支付了拖欠的款项以及罚息,借款合同才得以继续履行。
“如果借款人逾期还款累计超过一定次数,银行可以要求解除借款合同,要借款人立刻偿还贷款本金和利息,而且还要支付逾期还款的罚息,这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。”金法官说,即使银行没有选择解除合同,逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的,个人的逾期还款记录将被记入征信系统,从而影响个人信用。
金法官认为,断供现象频发,也反映出不少购房者法律意识淡薄。很多人觉得,断供以后,“大不了房子我不要了,银行爱怎么着怎么着”。其实不然。从“断供弃房”案例看,不管是“供不起”还是“甩包袱”,结果都是损失惨重。不仅房子没了,首付、月供也付之东流。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话,还会在个人信用记录中留下污点,对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。
连线律师
断供不能免除还款责任
苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的刘律师透露,一直以来都存在房贷断供的情况,自己此前就代理过多个此类案件,大多是因为业主无力支付才会出现断供。
刘律师称,业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签订的合同,首先是借款合同,同时还会与银行签订房产抵押合同,千万不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。
“从法律角度分析,断供对借款人是非常不利的,因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款,无论是出于哪一种原因的断供,银行都有可能宣布借款合同到期,要求债务人偿还全部贷款。”刘律师说。
此外,不论房价如何变化,个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供,银行起诉业主,基本上百分之百胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产,一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等,全都由业主支付。
“拍卖完后,房子可能一半的钱没有了。银行还会拿着法院的判决,四处寻找业主的其他财产,业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外,法院判决进入执行程序后会终身有效,也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。因此,正常人千万别断供。”刘律师说。
法官支招
购房者放贷者都应谨慎
金法官认为,面对断供频发现象,无论是购房者还是放贷人,都应理性而为之。为此,金法官提出一些建议,希望能够减少断供现象的发生。
从实际情况看,很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况,其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高,进而使得后期的还贷面临压力。
因此,作为银行应加强信息核查。在银行的各类信贷中,个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种,但近期出现的断供现象,提醒银行业对风险控制更需审慎。加大房贷审核力度,包括借款人及配偶工作及收入的真实性。避免还贷能力不稳的购房者盲目入市后缺乏还款能力,导致银行面临坏账“被迫当房东”的风险。
一些城市出现低首付的促销手段,虽然可从一定程度上推动楼盘的热销,但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市,多套囤积,稍遇变故,就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力,盲目入市,一旦感受到还贷压力,只得选择不还贷。因此,作为开发商,应当理性促销。
银行向借款人提供贷款,会对借款人的收入情况进行审查,通常要求借款人提供所在单位的收入情况证明。可见,此类证明是银行发放贷款的重要依据,企业单位在出具证明的时候必须客观公正,避免夸大,给银行审核工作带来困难。因此,作为借款人所在单位,在出具相关收入证明时,为了避免借款人后期出现弃房断供违约现象,应当尽量客观。
作为借款人应注重风险衡量。不要有“买涨不买跌”的从众心理,看到房价水涨船高,看到售楼处门前排长队,就冲动购房。应当有长远规划和风险意识,对自身还款能力要有正确评估,一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款,最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
一旦买房并向银行借款后,要记准自己的房贷还款日,不在还款日后还款;关注自己实时的还款数额,避免出现还款金额不足的情况;最好是一次多存入几次的还款金额,定期查询个人的还款记录。
如果经济确实出现困难无法还款,可以通过与银行协商的方式解决,比如,可以到银行要求做贷款展期,要求银行适当合理地延长自己的还款期限,或者和银行协商改变还款计划,要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。
