【导读】房贷新政出台,黄金周期间北上广深反应微弱,南京杭州等二线城市看到回暖曙光。经济之声《央广财经评论》本期观点:年底前房价难见全国性反弹,但一线城市情况将更加乐观。
据经济之声《央广财经评论》报道,面对今年前八个月低迷的楼市行情,持续冷清的楼市在传统销售旺季遭遇“惨淡开局”,“金九银十”也没有给市场带来喜讯。就在黄金周即将来临的9月30号,央行和银监会突然出手,宣布调整房贷认定标准,还清首套房贷再贷款算首套。那么,这个政策在黄金周期间给楼市带来了怎样的影响呢?
据《第一财经日报》报道,这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商,不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。报道指出,在今年国庆长假期间,一线城市的楼市并没有因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右,深圳成交套数同比下滑18%。但是,已经松绑“限购”的城市却完全是另外一番景象。
以南京为例,“双限”松绑前夕,南京楼市一片寒冰,房价已经连续三个月呈下跌态势。而国庆长假7天,南京楼市有4天认购量在400套以上,其中最后一天的10月7日,认购量则达到530套。杭州也不甘示弱,单日成交近亿元的楼盘还不少,这已经是多年难见的盛况。面对这种情况,甚至有开发商表示,限贷松绑的消息一出,第一反应就是,后悔买地买少了。
但是,限贷松绑的效果真会如此立竿见影吗?全国范围看,楼市真的会马上全面回暖吗?
另外,今天还有一条消息值得关注。因为央行是在国庆长假前的最后一天晚间出台“认贷不认房”的新政策,所以很多银行节前没来得及出台细则,这也被认为是一线城市长假期间反应平淡的原因,而今天上午有消息说工行、农行已经出台相关细则。有媒体通过采访证实,农行从今天开始,将按新政实行首套房认定,但房贷利率暂未发生变化。
新政落地、细则出台,到底会不会像一支强心剂,迅速拉起全国的楼市?在飞速发展的十年后,我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的“新常态”,而目前楼市的调整期仍将持续一段时间,政策的刺激力度到底有多大,要看不同城市的库存情况和购买力及其他配套政策,而楼市是否会回暖,还要看宏观经济的整体情况。总的来看,今年年底前,全国范围看,楼市不会出现全面的回暖,而相比之下,需求旺盛的一线城市回暖的情况会相对乐观。
对此,经济之声特约评论员、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,国庆七天时间,不能用作来衡量楼市市场好坏的标准。
丁建刚:了解房地产市场都知道,在7天之内签约的上网成交号数成交量,实际上都不是真正在这七天之内定下来的,是在之前那一段时间定下来的,而在这七天上网签约。所以它是一个非常特殊的时期,不能够作为衡量市场的指标。国庆之前9月30号傍晚,央行出台的松绑限贷的措施,个人认为对于那些已经退出限购的这样一些城市来说,这个政策的力度甚至比限购退出还要大,因为它既为市场输送了信心,也为市场输送了基金。第二是已经彻底结束了绝对的限购这样一个政策的历史阶段,也就是说原来只要贷过两次,后面就绝对没有贷款的资格了,而现在不论你贷过几次,如果前面的贷款全部还掉,也不论手中有多少房子,理论上都是还可以再贷。所以从这一点来说,救市力度是非常大的。
丁建刚认为,市场不会因为一个的政策,短期内发生根本性逆转,年底前一、二线城市出现量价齐升可能性不大,但成交量会有一些的回升。
丁建刚:但是同时我们也可以看到,现在所处的阶段,整个市场还是非常低迷,特别是一线城市处在成交量急剧的萎缩这样一个冰天雪地的阶段。所以市场不太可能有这样一个政策就像我们遏制房价过快上涨的时候一样,一个政策接一个政策。现在制止房价下滑也同样不可能在短期内就发生根本的逆转,还需要各种政策和因素的叠加,因为整个市场信心恢复还是需要较长时间,不能离开这样大的背景。8月份的经济数据非常差,甚至是08年以来最差的月份之一,现在还在等待9月份还前三个季度的数据,如果经济下行的压力非常大,可能还会出一些措施。但是现在的一线城市、二线城市的供需关系,和人们的信心,到年底为止出现量价齐升的这种可能性不大,成交量会有一些恢复。但是价格上涨的可能性几乎没有。
关于此话题,经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭有以下观点。
经济之声:关于限贷松绑对楼市的影响,我们看到了一些不同的报道,有报道说反映不明显,也有说一些城市销售火爆,对于一线城市反映不明显,也有报道说,上海的回暖迹象明显。根据您的了解,限贷松绑对于黄金周期间的楼市到底产生了怎样的影响?
杨红旭:现在消息比较多,媒体报道有的观点正好相反,有说回暖有说冷清,我认为这个主要是数据采集和区域差异的问题。因为很多的数据网上备案可能是有支付性,看房价也有一些感受方便的差异。有些城市有些销售可能比较火爆,有些房产会比较冷清,所以报道有差异。但是体制并不要紧,关键是逻辑,逻辑是一致的,就是央十条的出台之后,整个楼市的信心开始由悲观转为乐观,或谨慎乐观,这个乐观不仅体现在开发企业,有些开发企业已经开始起价,更体现在人们的悲观情绪开始变化,虽然有些人还在观望和等待。房贷政策出来之后,商业银行细则还没出来,所以说要等待细则。信息乱不要紧,逻辑是一致的,就是政策力度是比较大,对于市场的企稳是有帮助的,各方面的预期已经发生了变化。
经济之声:但是评论员丁建刚认为,虽然说救市的力度比较大,但是他觉得年底前一、二线城市出现量价齐升的可能性不大,您怎么来分析这个问题?
杨红旭:我的观点是年底之前全国性的楼市企稳反弹的可能性比较小,但就一二线而言,可能会表现的比较强势一些。因为全国的主要城市应该是三线和四线城市,一线和二线市场的库存压力比三四线要稍微好一点,所以一旦房贷政策的变化,导致需求发生了变化,需求上来之后,几个月之后就会使价格由所谓的跌转到不跌,甚至上涨。所以一线和少数比较强大的二线也是乐观的,我认为年底之前有可能会出现量价齐升。
