异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间，从中央到地方，公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时，很多城市的公积金其实已初现紧张，有的城市还收紧了相关政策。专家表示，在当前楼市状况下，首先应满足基本购房的公积金贷款需求，同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。
公积金成为多地刺激楼市的新选择
10月14日，住建部等三部门联合发文，要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。此外，二套房可享受公积金贷款，首套贷款额度有望提高。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，取消的收费项目产生的费用数额并不大，但客观上减轻了购房者压力及交易成本，这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门，将激发大量的“回乡置业需求”。
就在前一天的13日，武汉市住房公积金管理中心正式下发通知，放宽第二套房公积金贷款门槛，最低首付款比例调整为房屋总价的30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。但公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。
类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为最低20%，相比以前降低10个百分点；国庆节刚过，大连便调整公积金贷款和提取条件，缴存公积金9个月就可申请贷款，而此前是规定1年；沈阳表示，拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策；广西消费者购买保障房可提公积金付首付，无房职工异地购房也可用公积金；浙江金华、湖北黄冈等地则提高了住房公积金的贷款额度；天津、海南、深圳等地放松住房公积金提取条件，为缴存职工住房消费提供便利。
据记者不完全统计，今年以来，已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计，未来还会有不少城市跟进，采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施，成为多地政府调控楼市的主要措施。
多个城市公积金流动性紧张状况初现
与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日，广州“公积金新政策”获得原则性通过，新政规定公积金贷款仅限于首次使用者，且首付从两成调整为三成；贷款基础条件也有所调整，贷款额度也变得更加吃紧，计算的公式也更为严格。
对比现行政策，这一“新政”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。对此，业内人士表示，这是不得已而为之。目前，广州公积金提取比例已超过警戒线，个别月份接近甚至超过八成。
广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示，多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查，南京、青岛等32个城市个贷率超过90%，出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例，截至今年6月底，武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元，个贷率高达97%，比去年底增长近5%。
“如果不予应对，只需两个月，公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信表示，武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制，通过盘活公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。
公积金不能为了救市不顾实际而调整
既然那么多城市公积金流动性已初现紧张，为何还要放松相关政策？有市场人士表示，公积金政策的放松必然会带来可观的购房者入市。因此，市场和购房者都普遍认为，调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施。预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”，以激活市场信贷，刺激楼市成交。
但专家并不赞同“救市工具”的看法。中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒，在土地财政和新房库存的双重压力下，在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下，要警惕地方政府不顾公积金实际状况，一味放松贷款政策来救市。
如何面对一边是放松呼声越来越大，另一边是自身存量不足的矛盾？专家建议，公积金管理部门应积极探索，提高资金利用率，满足“应贷尽贷”资金需求，并适应科学化楼市调控的要求。
建立跨地区公积金资金调剂平台，被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现，目前，各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例，武汉市的个贷率比全省平均水平高出30.46个百分点，而有些城市的个贷率却不足10%。
其次，通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议，在公积金中心账户存款不支付时，商业银行应允许直接透支取得信贷资金。同时，将一部分公积金个贷资产变现，引入社会资本投入，盘活资产存量。
最重要的是，在房地产调控市场化之下，公积金要随时“量身定制”政策。张东建议，建立公积金支持基本住房需求的机制，而不应由各地方政府根据各自需求随意调整。“有关部门应多征求职工意见，使公积金为基本需求者服务，又不能成为助推楼价的帮凶。”
作者：徐海波 叶锋
（责任编辑：袁霓）
