“遇冷”是今年全国楼市的主题，置业者观望气氛浓厚，旺季成交量惨淡，各种暖场活动收效甚微……与此相伴的是，持续加码的去库存压力。不过在行业趋冷的高压之下，“取消限购”、“利率七折”、“改善型住宅均按首套房政策执行”、“央行降息”……一系列政府救市手段不断出台，重振了房企与置业者的信心，也使得遇冷的2014年走出翘尾行情。
全年成交超600万㎡难掩下滑态势
根据中原地产提供的数据显示，2014年南昌新建商品房成交面积659.71万㎡，其中住宅成交面积为559.77万㎡，同比涨幅明显。然而业内人士指出，去年的成交数据并不能体现真实情况，2013年底积压下来的成交很大一部分遗留到2014年初，从而造成数据虚高。
“受限购、限贷、限价政策的影响以及部分行政手段干预，2013年下半年的绝大多数成交在2014年初集中签约，以至于1、2月份的签约量超出历史同期的多倍，两个月达到近100万㎡。”洪客隆英伦联邦营销总监徐凯表示，如果扣除这两个月的成交，2014年的住宅真实成交数据仅在300万㎡左右，市场状况并非数据显示那般良好。
对此，中节能营销总监徐宁也认为，除去部分虚高数据，前三季度的成交十分冷淡，甚至创下了历史新低。
转机出现在9月分之后。“房贷利率7折”、“首套房认定标准调整”、“公积金贷款政策”、“央行降息”等利好政策的出台，加之前期限购放开，重新点燃了置业者的热情。以至于11、12月的新房成交重回历史高位，均超过5000套，出现年末翘尾的现象，这也成为2014年楼市的一大特点。
利好政策后劲不足 去库存仍需“以价换量”
毫无疑问，一系列利好政策大大刺激了年末市场。“频频出台的利好政策给购房者极大的信心和动力，特别是降息以后，大家购房成本降低了，较大程度刺激了成交。”徐凯表示。
不过业内人士也指出，市场的去化速度仍然不理想，截至2015年1月7日，南昌市新房可售面积破位达到717.48万㎡，而其中住宅可售面积为333.82万㎡，相当于一整年的销售体量。与此同时，前不久公布的《2014年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》中显示，全国百城房价连续8个月下跌，跌幅呈扩大趋势。而南昌房价则连续3个月下跌，跌幅同样呈扩大趋势，可见市场价格企稳压力不小。
“新政的利好对楼市起到一定的积极作用，但作用并不持久，像2009年政策带来持续的成交量增长的局面很难出现。”易居南昌总经理胡波认为：“开发商主要还是‘以价换量’的销售手段来去库存。”
同致地产在12月份数据报告中指出，政策利好、返乡置业等因素确实促进了一部分购房者进入市场，但本就不多的客源经过前两个月的一轮消化之后，目前多数楼盘面临上访客户不足，蓄客量偏低的情况。业内普遍认为，“以价换量”仍然是目前去库存的有效策略。
“二八现象”明显 九龙湖、名校房、地铁房走俏
尽管整体市场表现疲软，不过九龙湖板块却呈现供销两旺态势，成为南昌楼市“新贵”。“以绿地国际博览城、万达文化旅游城两大超大楼盘为主的九龙湖板块，支撑了去年很大一部分的成交体量。”徐凯表示，九龙湖区域在南昌房地产市场赚足了先机，在未放开限购的起始阶段，九龙湖片区楼盘均不限购，抢的了市场的先机；另外各大开发商获取土地的价格也较低，因此售价较低，吸引了大量的外地客户和本地的中低端客户购房，也吸引了大量的投资客户前往。
“九龙湖今年的表现是有目共睹的，主要原因在于政策，西客站落户、省府搬迁以及大量医疗、教育资源的规划，都吸引了大量人气。”天工御邸相关负责人表示，除了大量政策利好外，不少单位团购房也为该板块聚集了大量人气。
除了九龙湖板块表现特殊外，业内人士也指出，南昌楼市呈现一种“二八现象”，在整体行情遇冷的大环境下，部分名校学区房、地铁房却出现逆市走俏行情。例如莱蒙都会，全年出现多次开盘售罄的罕见现象，其销售面积（含非住宅）达到26.66万㎡。
“其实从今年一些热销的楼盘来看，地铁、学区、商圈等因素已经成为购房者越来越看重的指标，莱蒙都会就因为是靠近万达商圈加之是名校学区房而大受欢迎，万科时代广场、绿地外滩公馆以及高新部分楼盘也因为地铁一号线成为投资首选。”徐宁表示，地铁一号线开通之后周边的楼盘将会炙手可热。
土地市场降温 2015年市场竞争趋缓
去年，新房市场的调整也波及土地市场降温。据同致地产统计显示，2014年全年土地出让金额累计为182.75亿元，同比减少15.67%。其中居住和商住用地累计成交4487.2531亩，相比去年减少420.3079亩。今年成交的住宅类用地累计可规划建筑面积650.18万㎡，同比减少110.28万㎡。对此，徐宁认为：“一方面去年土地供应量本身减少了，另一方面，新房市场行情看跌，房企不敢贸然出手拿地，不少优质地块更出现流拍现象，而政府推出地块的意愿也相对降低。”
业内人士指出，这意味着未来两年的新房供应或将受到影响，而市场大环境同样影响着房企开工意愿。
“单从土地市场某一年的成交量难以判断下一年度的供应量，按正常开发周期，从拿地到项目第一期开盘，大部分开发企业都控制在1年半左右，甚至更长，再者各楼盘由于受销售影响程度的不同，其后期推出的供应量每年也会出现阶段性变化。”徐凯分析认为：“综合近几年一级市场和二级市场的状况，个人认为，2015年进入市场的房源数量应该基本与2014年持平或者略低，市场竞争将相对趋于缓和。”（记者张甜甜、见习记者黄之雯/文）
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