35城楼市库存11个月来首现下降 机构称房价将由跌转涨

　　《证券日报》记者获悉，临近春节，房企冲刺销售业绩动力弱化，推新盘放缓，一手房“存货”成交比例提升

　　昨日，《证券日报》记者从上海易居房地产研究院获得的最新数据显示，截至2015年1月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米，环比下降0.7%，同比增长17.1%。

　　“这意味着这35个城市楼市库存在连续11个月的上涨后首现下降。”上海易居房地产研究院研究员王晓燕向记者表示，其中，一线城市楼市库存环比下跌3.9%。不过，从存销比来看，35个城市的库存量仍需14.5个月才能消化完。

　　对此，王晓燕认为，春节临近，房企冲刺销售业绩的动力弱化，推新盘入市节奏有所放缓，导致存货消化比例提高，目前来看，楼市成交总体上比房企推盘的热度更大。

　　此外，从35个城市库存及存销比的数据可以看出，去库存周期的数据基本“脱险”，在去年8月份存销比出现首次下拐之后，本月库存也首次下拐，“双拐”之后，房价将很快由跌转涨。

　　一线城市库存环比微跌

　　据上海易居房地产研究院监测，1月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量（其中1月份新增成交量为1651万平方米，环比减少30%，同比减少1.2%）。新增供应不及新增成交量，促使1月份的库存出现环比下降。其中，30个城市库存同比增长，5个城市同比下滑。

　　值得一提的是，从区域上来看，截至2015年1月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3748万平方米、19049万平方米和4324万平方米，环比增长分别为-3.9%、0和-0.8%，同比增长分别为35.5%、14.8%和13.7%。

　　对此，王晓燕表示，一线城市库存环比下滑幅度较为明显。实际上，在过去一年中，一线城市库存已经保持连续8个月的环比正增长，2014年10月份首次出现环比下跌，但年底前的最后两个月马上反弹。直至2015年1月份，库存重新出现环比下跌，这反映了当下在一线城市供求双方关系中，市场成交规模更大。

　　另有业内人士认为，2014年底，开发商为了完成销售任务，在一线城市大量推新盘入市，这导致一线城市库存量攀升，但随着年度销售业绩的结转，开发商的业绩压力得到短暂缓解，加上传统的春节销售淡季，因此并不急于推盘，多是在销售此前入市尚未卖完的存货，进而导致楼市库存出现环比微跌的迹象。

　　35城住宅消化周期达14.5个月

　　据上海易居房地产研究院监测，2015年1月份，35个城市新建商品住宅存销比为14.5，这也意味着市场需要用14.5个月的时间才能消化完这些库存。而2014年12月份，该存销比数值为14.9个月。

　　王晓燕表示，这说明1月份去库存的速度有所加快，这和1月份供求关系出现变化有直接关联。同时，各类救市政策的效应在积极释放，也会带来存销比的继续下滑。

　　王晓燕认为，从衡量去库存速度的存销比指标可以看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。同时，2月5日央行降准后，释放了积极效应，预计春节后随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度仍有望继续加快。

　　不过，上述业内人士则向本报记者表示，一线城市库存暂时性小幅下降，并不能给市场带来实质性转变。以北京土地市场为例，在43天之内，北京卖地收入接近430亿元。由于房企受到融资渠道狭窄、融资成本高和销售不畅，回款不力等资金压力，拼高周转、加快项目周转速度是房企当前拼杀的重要指标。鉴于此，这些土地储备以及去年推迟入市的项目很快将进入市场，届时库存量将再度被推高。

　　事实上，从整体上来看，房企的普遍共识是加快去库存，而大部分城市楼市的去库存压力是有增无减的。