到市房地产交易登记中心查册，是买卖双方必须经过的步骤，有助于降低双方的交易风险。
二手房买卖，买卖双方都想尽快交税过户完成交易。
到交登中心咨询处，可了解二手房交易的流程。
3·15
维权出击
据广州市房地产中介协会透露，去年该协会共受理消费者投诉104宗，共涉及中介公司48家，投诉占全年经中介公司促成交易总量的0.33%，较2013年减少42.2%。经中介协会调查处理后撤诉的案件共29宗，占2014年总投诉的27.9%，为消费者挽回经济损失107100元，其中协会会员配合调解成功而撤诉案件占总撤诉案件的72.4%。
文/图：广州日报记者 李凤荷
根据中介协会统计，2014年消费者对二手房买卖的投诉中，大部分是投诉中介公司存在违规或操作不规范的行为，共有62宗，主要包括：对交易税费、贷款额度等作虚假承诺，代办个税或社保缴交证明，未获买卖双方同意而擅自制作网签合同(锁定房源)，以及未经业主委托擅自发布房源信息等情形。
其次是消费者投诉中介公司或经纪人失职或服务态度差等(共19宗)，主要包括：认为中介未协助查明房屋基本情况(如：房屋楼龄、建筑结构、房产证是否已满5年等)，未清晰解释限购限贷政策导致交易失败，未清晰解释公证委托代办交易的风险，不积极协助当事人办理过户手续，买卖双方出现纠纷不积极协调处理，因催缴中介服务费言语不当等情形。此外，买卖双方互不满意也是导致纠纷的一大原因，共有23宗投诉由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。
广州市房地产中介协会表示，对于这类案件，他们都会组织交易双方及中介公司进行调解，但很大程度上已超出协会处理协调能力。对于调解不成的，协会建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备，并积极应对，以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。
广州市房地产中介协会在处理投诉过程中发现，还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等，导致签约后交易无法继续履行，造成经济损失。对此，他们建议消费者在交易前应多了解房产交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。
典型案例一：
委托公证代理人欠债逃匿 法院查封房屋
案例回放
2014年3月上旬，业主张某通过某中介公司与买家王某签订《房屋买卖合同》。由于张某的房产证到2014年4月才满5年，双方为减免税费，遂在该合同中约定买家王某到2014年4月再办理产权过户手续。3月下旬，张某因急事须出国，遂委托朋友李某与买家王某进行产权过户，并办理委托公证，委托李某全权负责后续交易手续。4月份，李某由于自身债务问题，私下将该房屋抵押给某金融企业。李某由于资不抵债，选择逃匿，导致该物业被法院查封及买家王某不能办理产权过户手续。12月份，张某回国后，得悉房屋已被法院查封，并且买家王某已向法院起诉，要求张某承担违约责任。
交易贴士
本案的焦点在于通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。
为此，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。
对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之，要尽量避免全权委托的形式。
典型案例二：
购房资格未查清 交易不成需担责
案例回放
在广州打拼的异地户籍人员杨某，欲赚取人生第一桶金，决定离开已任职5年的公司，与朋友合伙做生意。但该公司不予以批准，理由是当时该公司出资为杨某购买A物业供其居住，且该物业登记在杨某名下。杨某与该公司领导协商，达成一致意见：“杨某办理委托公证手续，全权委托该公司以100万元出售A物业，售得房款双方平分。”2014年3月1日，杨某收到该公司通知A物业已出售并收到转账的50万元。同年5月1日，杨某通过某中介公司就位于天河某物业与业主李某签订《房屋买卖合同》，并支付定金5万元。杨某以为与业主李某的交易能顺利完成，过户时，房地产登记部门工作人员表示，杨某名下已有一套物业不能再次购房。杨某经调查得知，由于二手交易市场冷淡，原任职的公司未能成功出售A物业，就将其作为宿舍供公司员工居住，而向杨某转账的50万元为预先返还的房款。最终，由于杨某不具备购房资格导致交易不成，业主李某没收定金5万元。
案例分析
按广州限购政策，非本市户籍的居民家庭要在广州购买住房，除须能够提供自购房之日起算的前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明外，自身在本市须未拥有住房。
交易贴士：购房者在购买物业前，应注意核实自身的购房资格，特别是非本市户籍的居民家庭，应通过前往税务局或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况，以及前往房地产登记部门查询自身名下物业的情况，查册不收取任何费用。同时，也可事先与业主在合同中约定若由于购房资格导致交易不能履行的处理方式，从而减少由此产生的经济损失。
典型案例三：
合同约定要履行 交易流程莫误解
案例回放
2014年8月10日，在广州打拼多年陈某通过某中介公司与业主周某签订《房屋买卖合同》，购买位于白云区某物业，并在合同中约定陈某以贷款方式支付房款与在2014年10月3日办理递件手续，以及于合同签订当日向中介公司支付中介服务费3万元。由于陈某当天未携带足额的现金，遂与该中介公司口头约定中介服务费分段支付：合同签订当日先支付1万元，剩余2万元于递件后再支付。之后，陈某办理按揭贷款等手续时，联系当时促成交易的经纪人，该经纪人因已离职，表示无法亲自协助陈某办理相关手续，但可通过电话指导陈某如何办理手续，之后陈某也未再联系中介公司，自行完成了相关贷款及过户手续。
2014年10月3日，该中介公司了解到该交易已完成，遂联系陈某要求交齐剩余佣金2万元，陈某认为中介公司未能协助其办理贷款及过户手续，拒绝支付剩余中介服务费。该中介公司向法院提起诉讼。法院经审查，中介公司已促成陈某与业主周某签订合同及完成递件手续。最终经法院调解，陈某向该中介公司支付中介服务费1.8万元。
案例分析
本案中，中介公司已经促成陈某与业主周某签订《房屋买卖合同》，且陈某已完成递件手续，该中介公司有权根据上述的规定收取中介服务费。
交易贴士：本案例中，陈先生“错”在轻易许下承诺，因此而需要负担责任。不过从中介公司的服务来看，员工离职而无跟进员工接手，购房者完全“一手一脚”自办手续，也看出有关收费偏高，且服务专业度不高。
典型案例四：
“跳单”私下成交 被罚2.5万违约金
案例回放
2014年5月20日，张某通过某中介公司看中越秀区某物业，并于当日签订《房屋买卖确认书》，约定：“张某在验看过本房屋后1年内，张某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与张某有关联的人，利用该中介公司提供的信息、机会等条件，但未通过该中介公司而与第三方达成本物业买卖交易的，张某应向该中介公司支付违约金3万元”。
次日，该中介公司联系张某与业主李某前往其司商谈交易内容时，买卖双方发现彼此为中学同学。2014年11月11日，张某与业主李某私下进行交易过户。2014年12月2日，李某前往该中介公司取消独家代理，该中介公司询问其原因，李某表示该物业不再出售。事后，该中介公司发现李某与张某已就该物业私下进行成交，遂立即致电张某要求其支付违约金。张某以交易不是由中介公司促成予以拒绝。该中介公司向法院提起诉讼，要求张某依约支付违约金。
法院经审查，业主李某是独家委托该中介公司放盘，张某通过该中介公司获悉该物业房源信息，但未通过该中介公司而与第三方达成本物业买卖交易的，应向该中介公司支付违约金3万元。最终，经法院调解，张某向该中介公司支付违约金2.5万元。
案例分析
该中介公司与张某签订的《确认书》属于居间合同的性质，其中约定禁止“跳单”的条款内容。张某在签订《确认书》及获悉该物业的房源信息后，应当依约履行条款，不得利用该中介公司提供的信息、机会等条件与业主李某私下进行交易过户。对于动辄几万的中介费，对买家来说，“跳单”的诱惑的确很大，故此购房者在签正式合同前对于单方签署的买房承诺书、看楼纸的确要慎重，否则由此会惹上官司。
典型案例五：
业主记错出证时间税费大增闹上公堂
案例回放
2014年1月，张某和女朋友喜结连理，双方决定在广州购买婚房，遂通过某中介公司的介绍，看中位于广州市天河区的某物业。该物业在舒适安静的小区环境内，让张某的女朋友喜欢不已，且业主李某在与张某协商房价时得知该物业将作为婚房，决定以180万元的价格予以出售。由于业主李某未将房产证原件带在身上，遂凭自己的记忆，房子于2005年购买，房产证应过5年。同日，买卖双方对此交易内容达成一致意见，就该物业签订《房屋买卖合同》，约定各付各税。
但在交易递件时，房地产登记部门的工作人员表示，因该房产证登记时间是2011年，尚未满5年，需缴纳营业税，并告知买卖双方营业税的免征时间是以房产证登记时间或契税完税证明上注明的时间超过5年(含5年)为准。业主李某仔细查看房产证后，发现自己错将建筑时间(2005年)记为登记时间，并认为营业税费(约10万元)过高，遂反悔提出取消交易，买方张某予以拒绝，并向法院提起诉讼，要求业主李某继续完成交易过户手续。最终，在法院的调解下，买方张某主动表示多支付2万元，双方各付各税，完成了本次交易。
案例分析
根据相关规定，营业税的主要免征条件为交易物业的房产证登记时间或契税完税证明上注明的时间超过5年(含5年)。这起纠纷中涉及该物业的房产证上载明的建筑时间为2005年，但营业税的免征时间是以房产证登记时间为准，而不是以建筑时间为准，且该房产证登记时间为2011年，距离交易时间2014年相隔未满5年，需缴纳营业税。
为此，中介协会律师提醒广大消费者：业主在出售物业前，应查看清楚房产证上记载的登记时间与契税完税证明上注明的时间，切勿自以为是；对于买家，签订合同前，应要求业主提供交易物业的房产证与契税完税证明，予以查看房产证上记载的登记时间与契税完税证明上注明的时间，或者前往房地产登记部门与税务局咨询交易物业的涉税情况。
需要提醒买卖双方的是，交易税费应当以当地房地产登记部门及税务局的实际计算为准，切勿轻易做出承诺。
（责任编辑：宋雅静）
