混战背景
楼市调整二手成交低迷
2014年，以打击投机需求为主的楼市调控政策逐渐显效，房地产市场成交低迷，成交量跌至近年低谷，直至去年年底，受“限购令”取消、央行降息等一系列利好因素刺激，市场才有所回暖。在搜房网监控的全国16个大中城市中，2014年二手房成交量同比上升的只有西安和重庆两个城市，其余城市均呈下降趋势，平均降幅约为20%。其中，上海2014年的二手房成交量同比下滑两成多；北京由2013年的18万余套下降至2014年的12万套，降幅为34.42%；深圳成交6.67万套，同比下滑30.15%。
二手房市场进入寒冬，广州无法独善其身。阳光家缘数据显示，2014年广州二手住宅成交量约为485万平方米，同比下跌约45%，成为自2010年以来最差的一年。羊城晚报记者查阅近几年的成交数据发现，在二手住宅成交量全面超过一手的2010年，二手成交约825万平方米，约是一手成交657万平方米的1.3倍；而在2014年，一手住宅成交量为836万平方米，约是二手成交的1.7倍。
在寒冬中御寒，少不了要准备棉衣或抱团取暖。为了保卫“饭碗”并扩大自己的领土，一场场资源争夺战就此展开。中介混战，盛行于今。
A战场篇
低价抢客源，高价抢经纪
受房地产市场调整的影响，近两年不仅是众多品牌房企积极转型的年份，也是传统中介行业剧烈变革的年份。在这个诸侯混战的战场中，不仅各中介之间明争暗斗，来自电商的入侵更令行业大幅震荡。
近来，在北京，链家、中原、思源、搜房等纷纷推出新策略或降低二手房中介费，令竞争更加白热化；在广州，Q房网大张旗鼓进军市场，高薪挖角，要与广州本土中介分一杯羹。混战背后，是对二手房市场份额的争夺。
混战手段1：降佣！从3%到0.5%
上周末，在五羊新城地铺，买家钟小姐刚刚购入一套学位房，总价80万元，支付给中介的佣金是2万元。辉红地产经纪郑先生介绍，现在经他们成交的个案，中介佣金一般是交易总价的2.5%，特殊个案的佣金会少一点，但也不会低于1%。
翻阅2014年最新版的《广州市房屋买卖中介服务合同》示范文本，其中有二手中介佣金上限的规定——一般代理双方的中介费不超过交易金额的2.5%，独家代理的不超过3%。记者从满堂红、中原地产、合富置业等地铺了解到，目前这三大中介行的买卖佣金一般在2%-2.5%之间，一些朋友类的关系户，可以意思意思做到1.5%的佣金。
其实，自2005年以来，广州大多数中介的佣金都按2%-3%收取，收取1%-1.5%的佣金只在2008年年底至2009年短暂出现过。但据记者在市场中了解，由于广州中介地铺实在太多，且规模参差，在房产交易的时候，佣金是可以讲价的，特别是一些“夫妻档”地铺。“要让店开下去，有佣金总比没有客人好，只要客人愿意给佣金，不管是1%还是不论交易总价，客人只是一口价给我们五六千元，有时候我们也愿意成交。”东兴南路一家小型地铺的老板娘告诉记者。
面对整体市场行情的低迷，中介为了增加成交机会，市场出现了超低佣金的“搅局者”。今年1月份，某房地产网络公司打出0.5%佣金的优惠吸引买家，“轰炸”到不少同行。广州某大型中介的研究人士表示：“‘搅局者’违反了当初只做线上信息发布平台的承诺，不但自己宣布0.5%佣金，还到处游说各个行家的客户先看房或直接去其他中介地铺截取客人，再到其公司成交，这样的行为其实是不道德的。”但该公司广州二手房电商团队负责人介绍，自从0.5%佣金实施后，2月份促成了9单电商业务，其中有7单是买卖单，两单是租赁单。
掀起佣金价格战成为中介争夺客源的一大手段，也是最直接有效的手段。在北方市场上，链家地产、思源、爱屋吉屋等中介公司也公开调低佣金。去年12月份，思源地产宣布将其二手房买卖佣金从原来的2.7%下调至1.5%，租房佣金减半；此前，爱屋吉屋也在北京施行租房佣金减半；今年2月份，素以二手房买卖做大的链家地产也推出“撒手锏”，打出“租房佣金全免”旗号，秒杀不少租房客。
混战手段2：抢人！引发涨薪潮
在中介行业中，拥有掌握大量资源的房产经纪人，是提升交易量的重要砝码。因而，在这场诸侯混战中，为抢得更多市场份额而大手笔“挖墙脚”成为近来中介行业内吐槽最多的话题。
“挖墙脚”不仅表现在已有中介之间，更体现在全新进入市场的中介里。本月中旬高调进入广州市场的Q房网便是一例。Q房网开业当天，近百名西装革履的经纪人员在店门口聚集，其中大部分是从其他中介公司跳槽过去的。祖籍云浮的小张，原来是番禺华侨城某大分行的经纪，今年春节回来后就跟着店长一起跳槽到Q房网，小张说：“前公司在市桥一带的四五家门店原本有80多人，现在只剩下30多人。”同样，在某大中介祈福新邨门店担任店长的何先生，今年春节后也带着7位经纪人跳槽到Q房网。
从各家地铺门口张贴的广告牌可以看出，每年春节后，经纪人招聘成为中介公司的主要任务。而要招纳人才，中介打出的牌就是“薪酬和福利”。何先生介绍：“在原来的大型中介行，他的收入提成是按利润的25%计算；如果在Q房网，假如自己每月的营业额达不到30万元，那么收入就不会比原来高。”辉红地产的郑先生也表示，经纪人员的提成基本是多劳多得型，“如果业绩很高，提成比例自然很高；反之就会低。自己的提成一般是佣金的30%左右，有些同事的提成可达40%-50%”。石牌东路合富置业的一位经纪介绍，每月有2500元的底薪，经纪的提佣比例一般是25%-30%，每个人差别很大。
今年1月份，某房地产网络公司打出超低佣金的同时，也宣布把经纪人的佣金提成拉高至80%，吸引了不少中介人员跳槽，“挖墙脚”成功。原有的大型中介公司也不甘示弱纷纷跟进，几乎同一时间，中原地产在6大城市全面提高经纪人佣金提成，最高可至40%，并拿出24.9%的股份给予核心骨干认购；满堂红地产也大手笔跟进，宣布“底薪、佣金提成全行最高，最高可达55%；带新人有额外30%的业绩拆分。年入百万元不是梦。”满堂红市场研究部高级经理周峰表示，在激烈的竞争环境下，提高收入是稳定军心的最好方法之一。
B场外篇
与“士兵”的对话
经纪：靠“抢”做生意，总有心酸与无奈
画外音：中介混战，对买家而言或许是好事，因为买家能用更低的佣金买房，但中介为了争夺生意而无所不用其极的各种手段，确实又令买家甚至普通市民饱受骚扰，不说别的，只说中介经纪为争夺客源而不分昼夜拨出的电话，已经骚扰了不少市民的正常生活。因此，在这场混战中，“士兵”(中介经纪)常常被称为“最讨厌的人”。在最花费人力的中介市场，靠“抢”来做生意，经纪总有自己的心酸与无奈。
小郑，去年年初入职越秀区某小型中介公司，性格开朗，问他苦不苦，他“呵呵”而过；问他委不委屈，他说“委屈一定有，自己要懂得释怀”；问他为何还做中介经纪这行，他说“努力才能挣到钱”。
记者：刚刚又完成了一单交易，是不是很开心？
小郑：能做成一单生意，是我们最开心的事情啊，这意味着有收入嘛。春节回来后市场的确好一些了，我们3个分店一个月就做了五六单买卖单，还可以。
记者：家人支持你做地产经纪吗？
小郑：他们不是很喜欢，我身边很多朋友对地产经纪都不太喜欢。其实我们的性质和汽车销售、其他商品的销售都是一样的，可是大家硬要把我们叫做“中介佬”，都不太喜欢我们。
记者：据我所知，很多人都不喜欢中介，是因为你们经常骚扰客户。
小郑(苦笑)：我们的骚扰，主要是打电话吧？打电话是我们最重要的手段，必须抢房源、抢客户啊！每天基本都要打过百个电话，跟踪已有盘源的最新情况(比如是否已经租了、卖了)、寻找新的客户、寻找新的房源，有些公司规定经纪每天必须要打够100个电话、报出一两个新房源，这些都算工作量。最近一两年二手行情不好，盘源和客户更加难找。如果我们在客户上班的时间打电话过去，他们一般都不会接听，我们为了提高接听率，只能出下策，在客户中午休息、下班后甚至是晚上打过去，即使被人骂也要不断打，接通一个，我们就多一个希望。有些经纪更狠，夜里11点还打给客户。我还好，打给客户的时间最晚也不会超过晚上9点。
记者：就不能用其他方法吗？
小郑：这种方式最直接啊。你不打，其他行的人也会打。一套房子放在一个中介，消息马上就会传出去，其他中介都会知道这个房源，所以大家都得抢啊。一旦知道了这个房源，我们就得马上找客户，面对几百个竞争对手，谁先找到客户谁就赢，我们才有钱赚。所以我们都很喜欢独家放盘的盘源，对于独家盘，我们会给予放盘者900元的奖励。其他公司也在抢独家盘源，奖励更高，好像是1000元。
记者：如何抢到客户呢？
小郑：这就要看大家洽谈和带客人看楼的各种技巧了，截客我也做过，还要尽可能满足客人提出的要求。比如业主不愿意降价，买家就希望通过减少中介费来降低购房成本。同行收2.5%的中介费，我就收2%或1.5%，一般就能把客人留下来。有些中介为了抢单，买卖一套房子，几千元中介费都能做。现在也是很乱的。
记者：你做经纪一年多，遇到过特别委屈的事情吗？
小郑：特别委屈倒算不上，我遇到的客人还算素质比较好，最委屈的是和客户约好了看房时间，一直等也等不到客户来。但是我有同事就遇见比较多刁蛮客，比如签了合同之后买家发现房子有瑕疵要求解除合同，业主不同意，买家就经常到地铺里大吵大闹，夜里又疯狂打电话恐吓我们的同事，一周下来，我同事不堪重负被迫辞职了。
与“渔翁”的对话
买家：他们抢他们的，我们能省钱就好
画外音：在混战中，“士兵”需施展各种技能抢夺市场，作为“渔翁”的买家便能得到一些好处。比如中介的佣金之战，佣金越低，买家就越省钱。
钟小姐，刚在网上买了一套二手房，中介费不到1%。谈到二手中介的竞争，钟小姐说：“他们抢他们的，我们能省钱就好。”
记者：听说你刚在网上买了一套二手房，中介费还不到1%？
钟小姐：是呀。我在中介地铺看过这套房子，经纪和我说要收2.5%的佣金。我那套房子的成交总价大约是120万元，佣金要3万元。这个网站的佣金只要0.5%、6000元，很抵(粤语，便宜的意思)。
记者：那确实省了2.4万元啊。
钟小姐：在广州买房，本来是买卖双方共同承担一半的税费，现在都要买家来承担，佣金是我们购房不小的一笔费用。加上我买的是二套房，还要3%的契税，又是3.6万元。假如是未满5年的房子，税费更高一倍。幸好我这套是房产证满了5年的房子。
记者：网上购物有不少陷阱，没想过在网上买房不安全？
钟小姐：网站也可以看房的，就是在网上预约。而且我在其他地铺看过这套房子，应该没有大问题。至于各种手续，现在看还算挺顺利的，希望不会出什么意外。
记者：低佣金是促使你购买这套房子的最重要因素吗？
钟小姐：也不能这样说。我当时想买这套房，是因为喜欢。地点离我上班地方近，社区环境也比较好，房子虽然旧了些，但通风采访情况都比较好。买房当然不能只看佣金高低，关键还得看房子好不好，是吧？
