阳春三月，伴随着一波波楼市政策春风，二手房市场也逐步回暖。据青岛链家提供的统计数据显示，今年一季度，青岛二手房共成交6497套，同比2014年第一季度同期上涨22.16%。其中，中心城区二手房成交占比为75.28，同比去年上升两个百分点。
在今年二手房市场温和开局的背景下，3月底国家接连下发两大政策，这两大政策中两点最为关键，一是金融信贷，二是营业税五改二。这两条对二手房市场来说无疑是“催化剂”，一是降低了首付门槛和还贷压力，二是直接省掉5.5%的税金，对二手房市场能够起到立竿见影的作用。对此，青岛锐理总经理马光明认为，借鉴以往类似宽松政策的出台，市场起初都是二手房市场交易率先活跃，且比新房更明显，会出现3-6个月的持续升温。
中心城区仍为交易热点改善置业者入市需时间
从青岛链家提供的一季度统计数据来看，市南区成交475套，市北区成交988套，李沧区成交358套，黄岛区成交362套，崂山区成交182套，城阳区成交204套，高新区成交2套，中心城区(市南、市北、李沧、崂山)共成交2003套，中心城区交易量占比77.91%，较2月上涨6个百分点。
从近期的成交水平来看，中心城区的交易量占比值不断加大，春节后二手房的主要市场在中心四区聚集。青岛链家市场部分析师刘烁认为，现在二手房市场要好于去年同期水平，主要原因在于价格优势与政策扶持。近期，国家又再次下发两个利好政策，根据青岛链家数据监控中心提供数据显示，在链家2015年第一季度新增报盘量数据统计中，满5年改为满两年免交营业税，符合这一政策利好的房源量占比17.61%。这意味着这一部分房源出售阻力减小，促进二手房买卖的流通速度。而二套商贷首付降至四成，对于改善型置业者无疑是利好的，可以促进改善型置业者入市，推动房产市场进步，而对于价格，青岛链家分析师刘烁还认为，变动不会很大，最起码不会剧烈波动，成交量上3月4月本就是成交的高峰期，这个政策起到的作用还需要时间去消化，短期内激涨激增的可能性很小，改善型置业者开始入市也是一个循序渐进的稳定的入市过程。
二手房交易将持续升温价格短期不会大幅上涨
本次国家推出的楼市政策被业内人士认为是2008年以来房地产政策史上最为宽松的一次。“在这两大政策的刺激下，改善性需求将明显得到释放。”马光明分析说，“改善性需求近三年来受限贷、限购的影响，门槛一直较高，本次从判定二套房标准、首付比例、贷款利率等层面宽松力度偏向较大，目的也是为了释放改善性需求。”但是，他认为房价短期内不会出现普遍的、大幅度的上涨。“因为当前库存仍然较高，供需决定价格，所以短期内库存压力仍然存在，出现普涨的可能性极低。”
而且，本次宽松政策跟以往最大的区别在于，投资客已基本淡出市场，没有投资客的炒作，价格难以在短期内出现类似2009-2011年的大幅上涨。当然，随着交易量的活跃，库存量不断去化，6-9个月之后仍然会出现小幅上涨的可能，涨幅将逐渐回归理性。
对于近期国家出台的宽松政策对于后市的影响有多大，岛城楼市专家张百忍也持类似观点：“会好一些，但是不会好太多”。他认为楼市的基本面不会因为政策的放松而有大的改变，2014年后，楼市整体已经出现明显的供过于求的形式。当供求关系逆转之后，政策的作用会降低和减弱。再者，目前楼市经过几轮上涨，价格已经高企，上涨空间不大。因此，张百忍认为楼市应该不会出现2009年的市场大反转的盛况。
本报记者 綦峰岩
（责任编辑：宋雅静）
