新民图表 制图 董春洁
申城楼市再添利好政策。昨天，上海市公积金管理委员会发布最新通知，4月15日起，上海公积金个人贷款额度上调，从原来单人最高可贷40万元上升至60万元，每户最高可贷80万元上升至120万元。
额度调整是否合理
国家建立住房公积金制度的目的是为了解决城镇职工的住房问题，提高和改善职工住房条件。现在执行的个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元的政策是从2007年9月1日开始实施的，而在2007年9月1日之前实施的贷款额度为个人最高30万元、家庭最高50万元。因此，2007年9月1日个人和家庭贷款的调整幅度分别为33.3%和60%。此次调整额度都达到了50%，甚至到66.7%，与上一次调整幅度基本相当。
从去年开始，部分城市先后调整公积金个人贷款额度，北京公积金个人贷款最高额度从80万元上调至120万元，全国其他城市一般在40万元-90万元之间，那么上海120万元的额度是否合理？对此，克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为，从上海房价来看，上海2014年新建商品住宅套均总价就达到323万元，70%的贷款得有226万元；其次，目前上海的新建商品住宅均价2.7万元/平方米，90平方米的房子总价243万元，70%的贷款也要170万元。因此，上海公积金贷款额度设在120万元应该算是合理的。
此次新政无论是一手房还是对二手房都明显利好，公积金额度的提升结合3月30日发布的二套房商贷首付降低、首套公积金贷款首付降低、营业税减免年限缩短新政(以下简称“3·30”新政)，购房者在每月支出成本减少的情况下，必然会促进买房意愿。
降低多少贷款成本
贷款额度调整后将有助于降低购房者贷款成本。信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，贷款额度由80万元调整到120万元，就降低了购房者40万元的贷款成本，以基准利率、等额本息来计算，40万元从商业贷款变成公积金贷款，还款年限为20年的话，每月还款额减少418.78元；按30年来计算的话，每月还款额减少462.89元，利息共减少近16.7万元。
对于刚需型置业者而言，如果想全部通过公积金来贷款的话，首付只需要付两成，那么以家庭为单位，公积金最高可以贷款120万元，至少可以购买总价为150万元的房源。德佑链家研究部数据显示：2014年，位于外环外单价在20000元/平方米以下的一手公寓(不含别墅)，其成交的套均总价为148.7万元/套，也就是说，家庭公积金调整至120万元的话，完全可以满足刚需的购房及贷款需求。
此次调整公积金额度，无论对刚需还是改善型购房者，无论是普通住宅还是非普通住宅都有明显利好。经过7年的发展，房价出现大幅度的上涨，原先公积金贷款额度标准已经不能满足现在购房者的需求，再结合此前的“3·30”新政，两者相互配合，能够更加充分地发挥作用，进一步减少购房者的购房成本支出，充分体现公积金的保障作用。
虽然公积金家庭贷款上升到120万元的消息振奋人心，但记者采访发现，部分购房者未必能贷足120万元。购房者是否能真正贷到这个数，还要取决于是否缴存了补充公积金、公积金缴纳数额、公积金账户现有余额等多个因素。
会否改变贷款方式
昨天下午，搜房网在网络上展开调查，有近3000名申城网友参与。结果显示，逾八成受访者将调整购房贷款方式，逾七成受访者的购房意愿提升。
调查显示，逾九成(92.52%)受访者支持公积金贷款额度提高，5.91%的受访者对公积金额度提高持无所谓态度，还有1.57%的受访者不支持公积金贷款额度提高。持反对意见的受访者担心，贷款额度提高可能意味着贷款利息也随之增加。公积金贷款额度提高后，逾八成受访者(86.22%)表示将改变原先计划中的贷款方式，13.78%的受访者仍保持原来的贷款方式。有购房意愿的网友表示，原来需要商业贷款加公积金贷款，现在仅需要公积金贷款就可以购房。逾七成(72.05%)受访者的购房意愿有所提升，不过仍有27.95%的受访者表示新政并不会提升其购房意愿。
此外，逾六成受访者认为楼市新政将会促使房价上涨，而16.14%的网友则认为房价不会因为楼市新政上涨，还有22.83%的受访者表示无法判断房价走势。
二手房东开始跳价
昨天下午，记者在德佑链家多家门店获悉，公积金新政发布后，部分二手房市场就出现房东跳价现象，更有部分房东开始不着急卖房、坐等涨价。德佑链家花木二店A组高级经理高桂滨介绍，区域内一房东出售130平方米次新房，售价近700万元，已和购房者基本谈妥。昨天，这名房东临时决定，房屋暂缓出售。
德佑链家闸北大宁门店负责人龙海峰也表示，“3·30”新政后，看房客户明显增多，再加上公积金新政，不少购房者担心涨价着急买房，而房东心态则比较强硬，基本没有议价空间。
房龄关联贷款年限
德佑链家研究部总监陆骑麟分析道，公积金额度的提升结合此前降低首付的“3·30”新政，购房者在每月支出成本减少的情况下，必然会促进买房意愿，加快买房速度；除此之外，此次也明显提高了房龄在6年以上19年以下的二手房的可贷年限，也就是说，房龄越接近6年的二手房，可以贷款的年限就越长，购房者每月支出的成本就会越少，这必然会加快二手房的去化速度，从而进一步刺激二手房市场的成交。而从3月份的楼市成交量来看并不理想，因此二季度在新政组合拳的刺激下，市场成交量可能会出现30-50%的增量。
房龄介于6至19年的住房面临贷款年限的变化，这和目前上海住房结构有关系。易居研究院严跃进分析道，上海目前基本上从过去的一手房时代进入了二手房时代，二手房交易或将成为主流。这些房源主要集中在6至19年的住房，尤其是位于上海近郊区的住房，比如闵行区等区域。目前，此类住房的流动性不高。今后，根据不同房龄制定不同的可贷年限，能够鼓励一些刚需购房者积极选购此类住房。若配合公积金贷款额度提高的政策，那么预计此类住房成交量在今年二季度有望得到明显上升。
本报记者 杨玉红
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成交层面未大涨
部分开盘或延期
截至4月9日统计，本周末，上海商品住宅预计开盘3个。据上海搜房网数据监控中心统计显示，本周末推盘量不多，3盘预计推出229套房源。
本周继清明节后首次推盘，在“3·30”新政过后，一手房市场未出现楼盘大面积开盘的现象，开发商谨慎推盘的气氛浓郁。
“3·30”新政后，上海楼市的确出现了一波短期的利好因素，主要侧重于买房或置换房源准入标准的下调，但在成交层面未见明显涨幅。主要体现在购房者交投购买意向逐渐升温，但成交下定的情况并没有显著增强。据统计，清明节后有近六成的楼盘小幅调整房价。部分尚未开盘的项目，或延期至4月最后一周黄金时期开盘。综合因素作用导致本周开盘量的持续冷清。
（责任编辑：宋雅静）
