李嘉诚旗下公司抛售内地物业已累计套现129亿元

2015年04月20日 09:38 来源：网易财经

来源：国际金融报

　　对投资人来说，在中国香港买房已经不是一个明智的选择。一方面，内地人买房要缴纳更多的税费；另一方面，在高位徘徊多年的香港楼市，早就被冠以“泡沫”的称号。

　　但为了在香港生活及打算长期工作的儿子，家境颇为殷实的张女士还是来回奔波多次，并在香港地产经理的建议下，以“皮包公司”名义获得大额当地贷款后，购置了斜对着维多利亚湾的一处江景房。为此，张女士还被她的丈夫及儿子称赞有“眼光”。

　　“当初我对买房的要求很简单。因为，我一直相信‘李超人’（李嘉诚）的那句话：地段、地段，还是地段。”张女士称，“这就是我当初将资金砸向那边的重要原因。但我现在却有些害怕了，不是地段不好，主要是‘李超人’似乎也不想在香港呆了。我在考虑，要不要在合适的时机将这套房产处理掉，万一将来大跌呢？”

　　张女士的担忧不无道理。近日，香港《大公报》称，李嘉诚旗下长江和记实业有限公司（下称“长江实业”）以八折优惠促销将军澳日出康城的某一楼盘。据称，推出的740套房源在9小时内套现55亿港元（约43.5亿元人民币），且该楼盘也成为一手房单日销量及吸金最多的楼盘。

　　不止如此。细心的投资人和观察人士早就发现了李嘉诚所在公司的两个现象：首先，2013年开始，李嘉诚就不断套现内地的写字楼资产，且不止上海一处地方。其次，与“地王”频出的那个年代不同，无论是长江实业还是和记黄埔，都几乎再难听到这两家公司拿到“地王”的消息。

　　媒体另一层面的比较是：相比于内地和中国香港地区，李嘉诚近年来却比较青睐欧洲的资产。比如，曾有人惊呼，李嘉诚之子李泽楷“几乎买下了英国”。

　　“在商言商。李嘉诚一直是投资高手，会在合适的时机抛售旗下资产。实际上，无论是当年的亚洲金融风暴，还是2008年金融危机，大家都可看到李嘉诚的投资回报情况。”一位广州的私募投资人对《国际金融报》记者说，“因此，李嘉诚的行动可能更应该从商业角度来理解。”

　　也有分析称，由于在众多重大商业决断中的成功决策，李嘉诚的行为被认为具有风向标意义，“但对于李嘉诚此次卖楼的行为，我们或不用看得太紧张。楼市已进入涨跌分化的时代，李嘉诚卖楼套现的象征意义远不如在齐涨共跌时代所能带来的冲击效应，其行为或只对单个城市有指示意义，不具有对整体楼市的普遍指标意义”。

　　获利写字楼

　　2014年1月至今，李嘉诚旗下公司通过抛售中国内地物业“累计获得129亿元的套现总额”

　　建筑面积超11万平方米的东方汇经写字楼，坐落在上海陆家嘴的核心区域。在上海中心、环球金融中心和金茂大厦的“包围”下，东方汇经可能不像想象中那么引人注目，但总高200米高的这座大楼，还是可以称得上“地标性”建筑。

　　“我不知道这座大楼的资产是谁的。”《国际金融报》记者随机询问了几位保安和路人，他们均这样答复。实际上，目前这栋楼真正的“主人”是国有金融机构交通银行。但更早前，这栋楼的“主人”恰恰就是李嘉诚。

　　2013年10月18日，李嘉诚旗下港股上市公司和记黄埔有限公司发布公告称，“长和系”作价11.55亿美元（约70.38亿元），出售位于上海陆家嘴的写字楼东方汇经中心。当时的公告称，这3名买家包括两家离岸公司HYZL Development Co. Limited和HYZL Investment Co. Limited，及光大控股全资子公司钻机集团，3名买家将分别购入东方汇经中心47%、47%以及6%权益。

　　据知情人士当时透露的说法，HYZL Development Co. Limited、HYZL Investment Co. Limited“实际上均隶属于交通银行”。

　　在一位资深媒体人眼中，这次交易开启了李嘉诚抛售资产的“帷幕”，“或者说，大家就是从那时候开始不断关注李嘉诚的行动的”。

　　“但实际上，更早前在广州，李嘉诚就开始抛售了。”上述私募投资人介绍，“但相比于东方汇经，当时却没有引起涟漪。”2013年9月，和记黄埔、长江实业曾双双发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，买家均为离岸公司GCREF Acquisitions22 Limited。据悉，两项交易于当年11月29日完成，总交易金额达30.3亿港元。

　　事实上，李嘉诚对写字楼或商业地产的抛售，更多地还是集中在2014年。2014年2月，李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售了南京国际金融中心，据称，这笔交易是当年长三角地区内有史以来“金额最大的有稳定收益物业的整栋交易”。

　　一连串长长的名单自此不断拉长。2014年4月，北京盈科中心以57.6亿元出售给了泰国大型海外房地产私募基金公司基汇资本；当年8月，ARA以15.4亿元抛售了虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦，接盘者是新加坡基金公司Alpha Investment Partners Ltd.；11月，泛海控股以约31亿元的价格接手了李嘉诚旗下和记港陆71.36%的股份，后者旗下资产主要包括位于上海的两栋投资性物业。

　　据一项公开的不完全统计，2014年1月至今，李嘉诚旗下公司通过抛售中国内地物业“累计获得129亿元的套现总额”。

　　抛商保住宅

　　早在几年前，长江实业便不再涉足内地房地产投资，内地地价太高，赚不到钱

　　《国际金融报》记者发现，在抛售内地商业地产的同时，李嘉诚旗下内地的住宅项目却没有抛售，仍在进行销售中。日前，记者赶到了位于嘉定区瑞林路1280弄名为“湖畔天下”的楼盘——由长江实业和上海和雅房地产开发有限公司共同开发。交流中，记者发现，自“3·30”放宽市场的新政实施以来，这座楼盘“不可能采取打折促销”的手段进行销售。

　　一位售楼人员简略对记者讲述了楼盘的特色，并强调“这是精品楼盘”，且为“李嘉诚近期在上海开发的位数不多”的楼盘。

　　交流中，记者还发现，这座楼盘对购房者的其中一个吸引要素就是李嘉诚，“毕竟，他开发的质量信得过”。但一些购房者在与售楼人员的交流中也透露出“在这个地段不太能接受这个价格”的想法。

　　除了住宅不打折，不管是长江实业还是和记黄埔，近期都没有听到过其拿到“地王”的消息。但就上海地区看，这两家公司似乎没有放弃开发住宅项目的打算。比如，和记黄埔去年就称，将位于新佘山国际高端住区内的双子星项目进行了命名。

　　“和记黄埔之前在上海开发的楼盘还挺多的。”德佑地产一位中介则对《国际金融报》记者介绍，“以前，在周浦镇有自己的项目，在花木，也有高端楼盘。”

　　那么，为什么会出现抛售内地商业项目、保留住宅项目的情况呢？

　　“实际上，不能这么比较。”世邦魏理仕华东区研究部资产董事谢晨说，“相比较而言，写字楼资产是中国大宗投资市场中最常见的一种投资。因为，其有标准的物业类型，便于管理，可能的话，回报还比较稳定。这些特征都决定了，这些大宗资产的交易相对比较频繁。”

　　“另外，不可忽视的现象是，2009年和2010年以前，可能这种大宗资产交易的买家都是以外资机构为主。但现在，越来越多的国内买家有这样对大宗物业的需求，比如国内的金融机构等。”谢晨对《国际金融报》记者介绍，“又比如，现在自用型买家多了，典型的，像江苏三胞集团对南京国际金融中心的购买。”

　　谢晨还介绍，单就收益率，写字楼的租金回报率肯定高于住宅。同时，位于核心地段的资产或优质办公楼，是非常好的防御性投资品种，甚至具有升值潜力。

　　“因此，总的来说，李嘉诚对商业地产等的抛售，还是市场影响力的结果。”谢晨说，“即一个愿卖，一个有需求。”

　　上述私募投资人也对《国际金融报》记者说，李嘉诚是周期性投资高手，他售卖的资产一般都有不错的回报率，“对于出售内地的资产，大家可能过于焦虑了”。

　　事实上，早在2008年，当时还名为“和记港陆”的公司发布公告称，于当年5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司Hawkwind Investments Limited签订协议，以44.38亿元的价格出售了位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。一项对比是：2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业。也就是说，当年这笔交易曾让李嘉诚3年转手间获得了不菲的收益。

　　也有数据显示，除了现有项目，李嘉诚几乎没有买进新的住宅项目。

　　今年1月26日,李嘉诚最倚重的大将之一、香港长江实业集团有限公司执行董事、上海市政协常委赵国雄在接受采访时称，未来两年，内地房地产市场将面临调整，房价“极可能下降”。他透露，“早在几年前，长江实业便不再涉足内地房地产投资，原因是内地地价太高,觉得赚不到钱。”

　　售香港住宅

　　随着内地赴港游客的数量减少和香港购房贷款成本的增加，预计今年香港房价将下跌5%-10%，租金将下降5%左右，香港地产牛市正在走向终结

　　但与尚保留内地住宅项目不同的是，李嘉诚却在持续抛售香港的住宅资产。

　　近日，李嘉诚旗下长江实业以八折优惠促销位于香港将军澳的楼盘，推出的740套房源在9小时内卖出55亿港元。香港媒体报道称，香港目前普通新盘600万港元只能买到两房，三房的卖价为800万港元，四房已超过了千万港元。相比之下，该盘定价较低，以三房600万港元、四房800万港元作为卖点，这也是楼盘热卖的原因之一。据称，“当天因为来买房的人太多，甚至不得不出动警察疏散人群。”

　　有观察人士发现，李嘉诚名下楼盘打折不是第一次：去年年初，就打出7.5折；去年5月，荃湾一个盘开盘，也打了8.5折。但观察人士亦发现，目前打折的时间点与此前几次“不太一样”。

　　有消息称，与内地楼市最近一年来陷入调整相比，香港楼市从去年下半年开始已好转，过去一年涨幅超过12%。这让不少人发出反问：一向对市场敏感的李嘉诚又抢跑出货，是否意味着他对香港楼市不看好？

　　“实际上，每次人们都会关注‘李超人’的动向，因为他们可能关注的是：抛开商业利益，本地的市场是不是到头了。”上述私募投资人对《国际金融报》记者称，“就香港楼市而言，不会这么轻易就崩塌，即使下降，也是比较缓慢的过程。”

　　但上海易居研究院院长杨红旭早前撰文称，当前，这轮新的楼市泡沫已经生成，“拿香港九龙40平方米以下户型的私人住宅成交价（单价低于大户型）来看，2014年第二季度均价为10万港元，相较2003年（上一轮房价调整的谷底）的2万港元，暴增400%。应该看到，香港楼市泡沫破裂还要一个外部条件：美联储退出超宽松的货币政策，因为香港货币政策跟随美国”。

　　“热钱来去匆匆，香港楼市泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲，未来全球热钱回流美国是大趋势。因此，2014年第二季度尽管香港楼市重新反弹，但难以持久，未来几年的大趋势仍然是震荡向下。”杨红旭称。

　　国际投行瑞银日前发表研究报告，中央政府大力推动内地游客赴港旅游，及香港联系汇率所带来的低贷款成本，造就了香港十多年地产牛市。

　　“随着内地赴港游客的数量减少和香港购房贷款成本的增加，预计今年香港房价将下跌5%-10%，租金将下降5%左右，香港地产牛市正在走向终结。”瑞银称。

　　观察者网认为，香港房地产泡沫另一潜在风险为“几年内可能再度爆发的金融危机”。对此，投资大师罗杰斯的观点是：三年内，金融危机一旦发生，资金大幅撤出香港，房价将下跌超过50%。“有些人仍然会说，香港土地供应少，房价没有下降空间。但每次泡沫出现时都有人这样说，很难让人认真对待。”罗杰斯称。

　　罗杰斯近日在新加坡接受《明报》访问时还称，香港房地产泡沫“已处于极端”，大幅回调是合理的。

　　中原集团创办人施永青公开表示，大部分发展商2014年销售未能达标，“今年将牺牲价格以完成销售目标，预计一手楼价今年将下调15%至20%”。

　　不过，深圳媒体认为，对香港房价大可“不必恐慌”，或许在某一时点，如美元加息时，港元资产一定程度上的波动难以避免，“但这种波动在正常范围内，不会超过20%”，“像罗杰斯说50%的灾难式暴跌，肯定只存在理论假设中，不会在现实之中落地”。

　　买欧洲资产

　　2010年至今，李嘉诚家族约半数的公司资产已转移至欧洲。其间李嘉诚总共在海外完成11笔收购，涉及1868亿港元，其中欧洲地区占比高达96.75%

　　值得注意的是，就在外界争议李嘉诚抛售内地资产和香港住宅资产之际，他和他所在的家族却在持续不断地加大对欧洲资产的投资。

　　《华尔街日报》近日称，和记黄埔欧洲业务占到了该公司去年营业利润的42%，占比高于2013年的37%。2014年，中国内地和香港业务加起来贡献了30%的营业利润，与欧洲业务的差距较之前几年显著扩大。同时，欧洲业务的贡献在2012年首次超过香港和中国内地。

　　“李嘉诚正在考虑一项长期承接计划，拟将投资从风险较高的地区和行业转移到回报更加稳定和可靠的领域，增加和记黄埔的欧洲业务是该计划的一部分。”《华尔街日报》称，今年早些时候，李嘉诚宣布了一系列欧洲交易，“其中，包括收购英国火车租赁公司、荷兰连锁药房及英国手机运营商的交易”。

　　几乎与2014年抛售内地大宗物业资产同步，2015年，似乎再次成为李嘉诚们的“欧洲年”。1月20日，和记黄埔和长江基建发布联合声明称，长江实业集团有限公司和长江基建将共同组建50∶50的合资公司，用以收购英国三大铁路及车辆租赁公司之一的Eversholt铁路集团公司。据称，此次收购金额高达12亿英镑，长江实业和长江基建各出资6亿英镑。

　　未隔几日，和记黄埔旗下屈臣氏集团宣布，收购荷兰大型连锁药房Dirx，这是屈臣氏集团10年以来的首宗收购。

　　一项数据显示，2010年至今，李嘉诚家族约半数的公司资产已转移至欧洲。其间李嘉诚总共在海外完成11笔收购，涉及1868亿港元，包括基建投资1517亿港元和352亿港元的电讯并购，其中欧洲地区占比高达96.75%。

　　不止如此。今年年初，李嘉诚重组了旗下两家集团后，又将重组后的企业注册地点从香港迁移至开曼群岛，虽然说此举“只是为做生意方便”，但在2014年接受财新杂志采访时，“集团以香港为基地，绝对不会迁册”的话语仍在耳边。

　　对此，“长和系”人士一直试图撇清外界所谓的“误解”。“说‘长和系’撤资是一个大笑话。”李嘉诚多次对外表示。

　　和记黄埔董事总经理霍建宁曾说，欧洲只是“有更好的交易机会”，尤其是在电信、基础设施和零售等行业。

　　当然，在欧洲的收购并非一帆风顺。近日，英国《金融时报》称，电讯盈科自今年3月中旬开始介入与法国Orange公司就收购其旗下视频平台Dailymotion（每日影像）的洽谈。

　　“但持有Orange公司25%股份的法国社会党政府介入了这桩交易，坚持要求Orange公司在选择一个非欧洲买家之前探索所有选项，并着重提及了欧洲的数字主权是一个重要问题。”《金融时报》称，“言外之意，其不主张为Dailymotion选择一个非欧洲的买家。”

（责任编辑：袁霓）