很难想象，二线城市长沙楼市的库存，已经接近两个北京的楼市库存。
上海易居房地产研究院2月份发布的35个城市楼市存量排名则显示，截至2015年1月底，长沙楼市的库存量为1921万平方米，几乎是北京存量的两倍，深圳库存的近四倍。
而这巨大库存量的背后，既有过量的市场供应，也有需求被“公务员小区”非正常分流的无奈，长沙楼市正面临着史无前例的严峻考验。
某外来品牌开发商对中国房地产报记者坦言，目前长沙楼市除了供应量巨大，以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，也过多地分流了市场的有效需求，造成了市场的不公，已有外来开发商在考虑退出长沙市场。
作为投资增长的重要引擎，长沙房地产业投资占该市投资的比重目前已高达30%左右。长沙市统计局4月14日发布的一季度长沙市投资运行情况称，该市尚有11039.22万平方米规划面积待建。以年均2500万平方米新开工面积计算，已经达到房地产开发企业四年的建设量。
长沙新峰地产研究院提供的最新数据也显示，在过去的4年里，长沙市内六区（不含长沙县、宁乡县、浏阳市）共卖出了3.1万多亩土地，总建筑面积超过5000万平方米。目前尚有1.2万亩左右的土地尚未开发，相应的建筑面积超过2000万平方米。而2014年，长沙市内六区商品住宅整体成交量只有953万平方米。
销售量在下降，供应量却依然保持着快速增长。那么，长沙市商品房住宅市场目前库存有多少?需要多长的周期消化?长沙市房产研究中心给出的答案是：截至今年2月，长沙市内六区待消化商品住宅面积为1613.66万平方米。根据目前的去化速度，去化周期约为14个月。而湖南中原研究中心的答案则更久——18个月。
“公务员小区”遍地 商品房腹背受敌
“目前长沙楼市已经严重地供过于求，随着库存量在不断累积，进而拉长了去化周期。无论是对购房者，还是开发商，长沙楼市的风险已开始显现。”长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海对中国房地产报记者表示，以其掌握的长沙市房地产开发预警预报数据分析，目前长沙市的商品住宅存量可能已超过2000万平方米，去化周期或为2至3年。
“目前相应机构的数据是指长沙已办了预售证的存量。就像是摆在货架上没有卖出的货，还没算库房里的呢。”欧阳学海同时表示，目前长沙市项目建到10层办理完预售许可证才纳入存量统计，“但已经建到了10层以上、尚未办理预售许可证的，也应该算存量”。
巨大的库存量已经让长沙楼市供需失衡，而在长沙楼市，一种颇有本地色彩的“公务员小区”更让当地商品房销售腹背受敌。
长沙本地某房地产人士透露，在长沙，以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在满足了一部分群体的利益的同时，也使得相当一部分购房者的有效需求被非正常分流，影响到了市场购买的积极性。
在长沙，市政府、省政府、区政府都进行过大搬迁。为解决公务员的上班距离问题，从2000年开始，省、市、区各级党政部门“公务员小区”不断出现。这些小区表面上是市场开发，但实际上是假借市场化的模式，指定开发商，指定价格。
长沙市房产研究中心的信息表明，今年一季度，八方小区稳坐整个长沙市住宅成交量的首位。以长沙市政府正在开发的“公务员小区”八方小区二期为例，专供公务员的房价为4300元/平方米左右。而周边的商品房项目均价在6000元/平方米以上。该小区2014年的施工量达95万平方米，占到了全市施工量的近百分之一，而同期全市施工的项目有790个。
以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在当地已是大行其道。不仅是当地的党政机关，一些国有企事业单位也借搬迁之机，联手开发商拿地定向开发商品住宅，有的甚至是由本单位直接注册房地产开发公司，寻求各种渠道，以量身定做的方式摘牌土地。有的项目仅凭一张设计图纸，就以低于周边市场价一两千元以上的单价，面向本系统或单位职工集资，缓解开发商融资难题。由于有价格上的明显优势，不少有房的公务员或单位职工甚至以10万至20万元的价格将指标倒卖。
“本来这一部分有购买力的群体，可以到市场上购买商品房，拉动住房消费。”在长沙进行房地产开发的某粤商申姓负责人向中国房地产报记者大倒苦水，在其看来，由于可以从整体上拉低长沙房价的均价，进而减轻房价涨幅控制目标考核的压力，当地政府对“公务员小区”外售睁只眼闭只眼，有的单位甚至还将其作为领导为职工谋福利的政绩工程来抓。“现在在长沙搞房地产真的很苦。”
12年后房价仍处“洼地” 外来开拓者举步维艰
“公务员小区”屡禁不止，房屋的销售面积在同比下降，施工面积却在快速增长。而这一切，缘于长沙房价的“洼地”效应。
作为长沙房地产市场外来品牌的开拓者，浙江郡原地产总裁徐小卫2003年率领当时的浙江南都房产运营团队进入长沙，就看上了价格洼地这一点。
“南都进入长沙时，当时长沙市城区的房价也就2000元/平方米上下，市区新房的年销售量也就400万平方米左右。其长沙处女作——位于二环之外的西街花园项目，当年以近3000元/平方米的均价面市，受到了市场热情追捧。”郡原地产长沙公司高管陈晓康，回忆起当年跟随徐小卫开拓长沙市场时的情景，至今仍激情满怀。除了西街花园，该团队还开发了一系列商品房项目。
然而，令包括徐小卫、陈晓康在内的不少外来开发商高管意想不到的是，12年后的今天，长沙市区新房的年销售量已经跃上千万平方米的台阶，但房价仍是一块“洼地”。
“像郡原、华远这些外来品牌开发商，给长沙不仅带来了技术、资金、人才和管理等方面的优势，也为长沙楼市品质的大幅提升做出了贡献。但受低房价的拖累，像占据繁华地段的华远华中心项目，拥有着完全可与一线城市比肩的高端品质，在长沙却卖不出价，这不得不令人深思。”来自深圳的地产资深策划人邰贵军如此感慨。
长沙新峰地产研究院的数据显示，到2008年底，长沙市商品住宅的均价仅为3392元/平方米。之后，长沙房价开始持续上涨，到2013年底达到最高点6259元/平方米。随后便开始一路下跌，2014年底的均价约5844元/平方米，远远低于中部地区武汉、南昌、郑州、太原、合肥5个省会城市，也落后于国内70个大中城市。
“没有进入长沙市场之前，都认为是价格洼地。尤其是自2008年以来，外来开发商都拼命地进入，拼命拿地，拼命开发，都没预计到如今市场很快就饱和了。”某外来开发商甚至表示，开发商光把目前已经拿了的土地开发完毕，未来8至10年，长沙市的普通住宅市场就已趋于饱和。
降价、转让、少拿地 开发商欲无奈退出
由于楼市长期无法提振，部分外来开发商和民企开始看空后市、甚至正在逐步退出长沙市场。
2014年8、9月间，郡原地产应合作方英国3i集团的提议，将长沙郡原美村的后续开发项目转让给了中航地产。这在长沙当地产生巨大震动，被业界叹息为“代表一个时代的落幕”。此前，郡原地产在长沙的产品，都被当地业界誉为楼市“高大上”的品质象征。
2015年4月9日，长沙楼市又传出“恒基凯旋门项目被旭辉地产接管”。虽然恒基兆业一再强调，旭辉只是管理者，不是所有者，只负责该项目后续的建设和销售，但项目受开发缓慢之困，已是不争的事实。
今年一季度，长沙市内六区土地市场成交总金额约22.78亿元，相较于2014年第一季度逼近100亿元的土地成交额，土地市场明显降温。迫于当地整个楼市库存高企的压力，长沙的开发商已通过少拿地、少开发、放慢节奏等方式抑制供应量的增加。
尽管降价的空间已经非常小，但为了去库存，长沙开发商仍在一次次调价，以较低的价格优先跑量。
2007年以92亿元成为全国总价地王的北辰三角洲项目，作为项目最高端组团的定江洋组团，2013年均价卖到了12000元/平方米。但进入今年4月份以来，其定江洋组团新品认筹推出了8500元/平方米价格，相当于之前产品的7.5折。
无独有偶。位于长沙南城的湖南鑫远投资集团（以下简称“鑫远”），也于4月21日启动“全系现房7.5折起，最高直降2000元/平方米”的让利，试图将目前周边7000元/平方米的均价，一夜之间拉回到5000多元/平方米。当晚，长沙南城同片区楼盘中建芙蓉嘉苑的开发商迅速在其官方微信做出反应，暗讽对手“只知道打价格战”，并推出了一口价5188元/平方米的50套特价房。
据中国房地产报记者解到，早在4月17日，鑫远方面就对内发出通知称，4月20日公司全体人员开会，其旗下所有在售项目停盘一天，为祭出降价利器做准备。
有消息人士指称，作为一家以房地产投资开发、城市公用事业投资建设、商业资产运营管理为主营业务领域的大型民企，鑫远此举是因为其低地价成本，有别的楼盘不具备的房价调整空间的底气。2000年前后，该公司以投资修建芙蓉南路、湘府中路等为由，从当地政府手中获取了道路两厢数量不少的储备土地。这家被戏称为“长沙市第二国土局”的民企，除了一部分卖掉，一部分开发成10多个楼盘，目前依然囤积有大量土地。而自身在售项目较多，资金回笼存在压力。不过，上述消息，本报记者尚未得到湖南鑫远投资集团的官方回应。
在房地产新政祭出的背景下，长沙楼市的价格混战显得很不合时宜。但面对巨量的库存和需求的非正常分流，在连续多月价格下行的现实下，长沙楼市早已卷入降价战的连绵烽火。
