随着工业化、城镇化的快速发展,农村部分宅基地及农房利用粗放、退出不畅渐成沉睡资产的问题日益凸显。备受关注的宅基地制度改革今年起在全国少数地区试点推开,广大农民和县乡村干部充满期望。记者近期在江西几个县市进行了宅基地调研。
“几栋房就是一亩地,闲着太可惜了”
宅基地制度是保障农民基本生存权的一项重要土地制度,不过记者调研发现,当前宅基地的使用存在一些矛盾和无奈。
鹰潭市余江县是此次国家确定的宅基地制度改革试点县之一。据县国土局统计,全县11.4万宗宅基地上,有4.3万栋房屋闲置(一年内11个月以上无人居住)、8300栋危房、7200栋倒塌房屋,半数宅基地成了“闲基地”。在余江,30万农村人口中常年在家的12万人。
余江县平定乡双鱼村大万家小组处在耕地包围中。村民告诉记者,“脚下所踩之地、农房所在之处”在上世纪80年代都是农田。看着100多处闲置、危旧、倒塌的农房,村民万志金摇着头说:“几栋房就是一亩地,闲着太可惜了!”
在位于鄱阳湖畔的九江市共青城市江溢镇南湖村,记者看到多数人家房门紧锁,属典型的“空心村”。村里的房子一部分是1998年长江流域发生特大洪水后重建的,一部分是近10年内新建的。
在江西农村,建起两层砖混楼房并简单装修大约需20万元,花五六十万元的也不少。共青城市市委书记黄斌说:“农民打工几年攒的钱都拿来盖房了,盖好房又回城打工,有的在城里住着简易工棚,而几十万的新房放在农村‘装空气’。这种无奈的现状要不要改变?”
曾经的探索亮点困难并存
正式推开宅基地制度改革试点前,一些地方在不突破现有政策框架下进行了一些宅基地调整探索,其中既有亮点又现改革的困难。
玉山县近年陆续完成149个村庄规划编制,为宅基地合理布局提供了基础。去年,玉山县将住在高山上的柘坑头村整村搬迁并入山下的建设村。记者在建设村看到,多数退出原宅基地的村民选择在集中安置地建房。建设村退出的宅基地统一流转开辟成茶园,承包权和流转金属于原宅基地使用者,实现农宅的用益物权不减反增。
在玉山县仙岩镇桑园村,记者看到村里正在实施旧村改造,把堵住村庄道路的部分危旧老宅拆除,同时将宅基地进行重新分配,逐步实现超标占用宅基地和一户多宅情况的自愿退出。
共青城市结合城镇一体化建设推开“以农宅换城市住房”的改革,鼓励居住在洪灾易涝区的农民有偿退出宅基地。在这些地方,多数青壮村民已经常年在共青城市区打工。自愿退出宅基地的农民,不仅享受了多项资金补助、实现宅基地有偿退出,而且是按照市场价的约40%购买城市住房。南湖村的3个自然村1300多农户即将完成“以农宅换城市住房”,退出的宅基地由于土质条件较好,将复垦成耕地。
不过,与盘活宅基地及农房相关的农房产权抵押贷款业务,出于风险考虑并没有得到多数银行的响应,而且农房抵押贷款试点的效果不一。赣州市会昌县农商行和瑞金市农信社2013年开展农房抵押贷款试点,到今年2月,会昌为113户农民发放住房财产权抵押贷款2010万元,而瑞金市只办理了1例,发放贷款30万元。
基层干群期待三方面改革突破
“宅基地制度改革,是为了更好地保障农民的权益,绝不能打着改革的旗号让农民失去赖以生存的居所,也不能让农民为改革付出高额的代价,这是底线。”江西省国土厅副厅长邓又林说。
共青城市金湖乡黄桥村村支书潘炎火有些担心,60岁以上的农民在农村还能种种地,进了城却难找活干。他们担心进城后变成子女的负担,还有老了重回乡下的打算。对此,共青城市委书记黄斌建议,宅基地制度改革试点要探索如何与完善农民社保体系等相配套,让宅基地实际没有使用、有条件退出的百姓有信心生活得更好。
“改革试点要试出如何扩大宅基地的用益物权。”邓又林说,目前宅基地用益物权中的收益权几乎没有。玉山县国土局局长黄伟刚则建议,应探索建立规范的农村宅基地价格评估体系,只有这样才能实现试点地区宅基地科学合理的有偿使用、有偿退出。
邓又林还建议,改革试点要着力试出沉睡的资产如何活起来。据江西省银监局调查,目前七成农户希望通过住房产权抵押贷款。他们分析说,在会昌县,仅以实施土坯房改造的5万户农房为基数,农房抵押贷款授信总额可高达42亿。一旦盘活农村宅基地这项“沉睡的资产”,不但能解决农户生产生活中的资金难题,还将带来倍增的经济社会效应。(记者刘菁、秦宏、袁慧晶)
