10月房价环比涨幅回落 楼市分化库存增大

　　11月18日，国家统计局发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，房价比上月上涨的城市个数在减少，房价涨幅也在回落。加之“金九银十”成色不足，前10月全国商品房销售增速也出现今年来的首次回落，楼市回暖依旧不容乐观。

　　一线城市房价同比涨幅较大，三线城市同比下降

　　10月份数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有33个，比上月增加了12个；上涨的城市有27个，比上月减少了12个。环比价格变动中，最高涨幅为上海的2.1%，最低为岳阳的下降1.0%。二手住宅价格下降的城市有23个，比上月增加5个；上涨的城市有38个，持平的城市有9个，分别比上月减少1个和4个。环比价格变动中，最高涨幅为北京的1.1%，最低为遵义的下降0.9%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，10月，大中城市住宅价格环比上涨的城市个数减少，涨幅也在回落。新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2个和0.3个百分点。其中，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降，二手住宅价格环比持平。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，房价上涨的城市在增加。10月份，新建商品住宅与二手住宅价格同比上涨城市个数分别为16个和24个，分别比上月增加4个和9个；价格同比下降的城市中，降幅比上月收窄的城市分别为52个和44个。

　　“10月，除了一线城市上涨，南京、杭州、武汉、郑州、厦门、宁波、石家庄、天津等多个二线城市也同比上涨。经过14个月的调整，目前25个城市的二手房市场已基本止跌，70个大中城市二手房平均交易价格基本进入上行通道。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　从一年来的房价变化看，楼市的格局并未改变，一线城市依然保持销售的良好势头，而三、四线城市则去库存“压力山大”。以10月新建商品住宅价格为例，深圳以40.5%高居同比涨幅榜榜首，而垫底的湛江则下降了6.5%，两者尽管都在广东，但房价涨幅却相差了47个百分点。

　　“不同城市间房价同比涨跌差异明显。”刘建伟分析，10月，一线城市房价同比上涨且涨幅相对较大，新房与二手房涨幅分别比上月扩大2.4个和1.1个百分点；二线城市新房同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手房价格则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新房和二手房房价则是同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7个和1.0个百分点。

　　未来5年，城镇20岁—45岁主要购房群体下降约10%

　　房价同比上涨的城市增加，那么楼市未来是否会重燃高烧？恐怕很难。

　　房地产商的开发积极性持续走低。自去年1月份以来，我国房地产开发投资增速已经连续21个月下滑，目前已连续8个月在个位数徘徊。单月投资增速连续3个月负增长，这在2009年以来也尚属首次。今年1至10月，我国房屋新开工面积下降13.9%；房屋竣工面积下降4.2%；房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，土地成交价款下降25.2%。作为房地产市场前端的4个典型指标同时出现负增长，这也是历史上前所未有的。

　　住房集中供给也导致去库存压力较大。2008年以来住房市场持续高烧导致过去几年开发商快速扩张，并在近两年集中推向市场。前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住房在施工，以及3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计算入内，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房还可供至少2亿人居住。而实际上，截至2014年底，我国城镇存量住房约240亿平方米，户均拥有住房已超1套。

　　在供给加大的同时，需求侧也出现变化。自2013年开始，我国劳动人口占比持续下降。而劳动年龄人口被认为是购房的主力军。据预测，未来5年，城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。尽管“十三五”规划建议中提出全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策，有利于人口结构改善和楼市长远发展，但政策效果很难立竿见影。

　　供需关系变化导致较宽松的房贷政策也未能使楼市恢复到过去10年的高速增长。“尽管央行从去年11月起，连续6次降息，按基准利率计算，百万20年住房贷款的利息可减少22.57万元，房地产业正迎来近十几年来最宽松的信贷环境，却无法扭转房地产市场的分化格局。三、四线城市的库存积压非常严重，即使信贷刺激，也不可能全面回暖，甚至风险还在增加。”张大伟说。

　　国家统计局投资司高级统计师李皎也认同房地产市场仍在继续调整。李皎介绍，1—10月份，全国商品房销售面积同比增长7.2%，增速比前9月回落0.3个百分点；销售额增长14.9%，增速回落0.4个百分点。“重点城市商品房销售是市场稳定器，非重点城市销售低迷拉动全国销售整体下行。”

　　“尽管流动性的进一步释放有利于楼市回暖，但整体而言，房地产行业形势依然不容乐观，房地产市场仍处于痛苦的去库存阶段。”张大伟说。