去年深圳楼市涨幅47.5% 三大行限制中介“炒房”

　　佳兆业广州城市广场楼盘今年年初已经恢复了销售

　　2015年北上广深的房价持续上涨，特别是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，这得益于深圳放开信贷，在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。但业内人士则指出，深圳楼市去年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

　　根据国家统计局最新数据，2015年北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位，深圳更是以47.5%的同比涨幅排在首位，大大出乎市场的意料。今年年初，北京青年报记者特地前往深圳，试图揭开深圳楼市暴涨之谜。

　　现状

　　深圳楼市还停在高增长的惯性里

　　2015年深圳的楼市，走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线，在全国普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀，领涨全国。2015年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成，这意味着如果有投资者在2014年年末花100万在深圳买了一套房子，一年之后，已经赚了40多万。

　　北青报记者1月初在深圳了解到，当地的许多购房者目前仍停留在高增长的惯性里，对2016年的深圳楼市仍然抱着必涨的信心。但也有不少楼市观察者指出，2015年深圳的行情已经过度透支了未来的潜力。2016年的深圳楼市将难现2015年的火爆行情，从目前的走势和涨幅来看，高杠杆下的高涨幅已经难以持续。

　　万科副总裁谭华杰也曾对媒体表示，深圳楼市去年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，接下来两三年估计涨不动了。

　　仅一河之隔的深圳和香港，2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因，去年香港的房价就开始有了松动的迹象。里昂证券的报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出，香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后，去年11月降至293.4的低位，创去年3月以来新低。中原地产的数据也显示，香港二手住宅价格第四季度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。

　　北青报记者了解到，在深圳地产圈有这么一个观点在流传，就是随着美元走强，香港楼市将下滑，而深圳经济维持高增速，深圳房价不久后将赶上香港。如今有不少香港人到深圳买房，他们认为，尽管深圳房价涨得快，但仍然只有香港房价的一半，投资空间较大。

　　深港之间楼市悄然发生的变化，正在被越来越多的市场人士所觉察。春江水暖鸭先知，一名在香港上班的深圳籍房地产经纪人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然产生了一个想法，今年要把深圳的房子卖了，回香港买房。

　　分析

　　去年的深圳楼市是杠上加杠

　　在四个一线城市中，去年深圳房价的涨幅独占鳌头，市场各方声称，房价不断高涨代表着城市竞争力越强，为此找出了多种支撑高房价的理由，如经济增速最高、高科技和互联网企业发展势头猛、环境最宜居等方面。不过，深圳市规划国土委内部人士告诉北青报记者，上述这些因素这几年一直存在，并非去年才出现。那么，到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了？

　　在过去4年里，深圳每年的成交面积都在400多万平方米，2012年甚至低至366 .74万平方米。但在2015年，深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳楼市可谓“杠杆楼市”。

　　6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。深圳资深楼市观察者悦涛告诉北青报记者，深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论，深圳楼市是基于高杠杆的楼市，去年的深圳楼市是杠上加杠。

　　影响

　　真正的刚需已经入不了市了

　　那么，楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么？对此，悦涛表示，6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市杠杆（按揭贷款）是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。当然，前提是货币政策不能收紧。“如果A股的杠杆资金能够像楼市这么宽松，那么指数早就上1万点了。”

　　根据链家监测数据，深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应介于10-15%之间。另外，去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二，他们大都用已有住房进行二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，许多家庭不惜多方借贷投资买房。

　　长期观察深圳楼市的深圳市民陈先生告诉北青报记者，很多购房者从各种渠道凑来的资金，甚至包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷等方式都用上了，他们都想借机搏一下。“目测身边就有几位同事，至少10倍杠杆进入了楼市。”

　　深圳链家的一名分析师介绍，由于这些资金成本都不低。一旦信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去，面临的风险很大。

　　据陈先生观察，深圳楼市的暴涨，最坏的影响是真正的刚需已经入不了市了。现在深圳连关外的房子都已经涨到了每平方米4万多元，在深圳上班的年轻人已经望房兴叹。去年9月份，一篇名为《致终将被高房价抛弃的深圳》在网上流传，代表了部分漂在深圳年轻人对高房价的不满。

　　最新

　　三大行开始限制中介“炒房”

　　昨日，北青报记者了解到，一条消息在深圳地产圈中引起了轩然大波，消息称包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。昨日，一名中国工商银行深圳分行的相关工作人员证实了此事，杠杆炒房的势头在深圳愈演愈烈，银行方面意识到了其中的风险，已经逐步收紧二套房的批贷，另外，银行将对二套房贷款的审核比此前更加严格。

　　昨晚，深圳一名地产中介员工表示，这个消息已经在地产中介圈里传疯了，许多中介公司在周末紧急加班研究对策。对此，深圳地产观察人士指出，中介公司反应如此激烈，侧面反映出深圳杠杆楼市的严峻，包括深圳在内的一线楼市火爆完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的风险就会暴露，一旦楼市上涨的根基松动，造成的踩踏将相当可怕。“A股的殷鉴不远。”

　　购房故事

　　佳兆业购房者的悲喜两重天

　　2014年9月，从北京去深圳创业的程冰（化名）“很不幸”买了佳兆业的房子，一度被锁盘的佳兆业楼盘让程冰一家人都加入了维权者的行列。但一年之后，这套房子却成了程冰一家人在深圳唯一的慰藉。

　　2014年8月，80后程冰辞去了在北京一家媒体的工作，和妻子一起前往深圳创业，创建了一家以在线旅游为主题的公司。他们很快决定在深圳定居，经过一个月的看房之后，程冰选中了深圳坂田佳兆业的楼盘，在卖了他在郑州的一套房子之后，程冰以每平方米2.1万元的价格买下了佳兆业城市广场二期的一套70多平方米的期房。

　　就在程冰买好房准备安心创业的时候，佳兆业的楼盘遭遇了“黑天鹅”。11月28日，佳兆业集团深圳在售的4个楼盘2000多套房源被“管理层锁定”，其后该公司更是经历个别项目解锁再锁、股权变更、资质暂停、董事会成员变更、深圳项目全面叫停、高管辞职、债务违约、信用评级下调、合作伙伴撤资、破产重组等事件。

　　程冰一家人的心情跌到了谷底。在佳兆业房源被锁之后，在深圳佳兆业各个项目都成立了各自的业主QQ群。程冰也加入了这些维权群体，在接下来的维权过程中，并未收到效果，程冰买的楼盘依旧被锁。

　　在置业方面遭遇重大挫折的程冰一头扎进了他的创业项目。去年5月，一家风投与程冰草签了协议，根据协议，程冰的创业项目将获得500万元的天使投资。但六七月份A股的暴跌改变了资本市场的环境，投资人宣布撤出，如今，半年已经过去了，程冰的创业项目仍然在寻找投资方。

　　楼盘被锁、股市投资遭腰斩、创业项目遭撤资，程冰对北青报记者说，过去的一年，是他有史以来最艰难的一年，几乎赶上了所有的“黑天鹅”。

　　佳兆业在过去一年的经历，让人有坐过山车般的眩晕。去年12月18日晚间，深圳市国土局资料显示，佳兆业城市广场解锁，之前的被锁房源变更为“已备案”、“期房待售”状态。今年年初，佳兆业坂田的楼盘恢复了销售，楼盘的销售价格从1年前的2万元每平方米左右暴涨至4.5万元每平方米。北青报记者今年1月初在佳兆业城市广场的售楼处看到，恢复销售的佳兆业楼盘吸引了众多的看房客，楼盘销售火爆。按照这个行情，程冰的房子已经涨了100多万元。

　　从曾经的资产千亿到“猝死”、被收购、重组，如今佳兆业似乎正在慢慢“复活”。虽然高达数百亿的连环债高悬于顶、数十家债务人围绕在侧，公司现金流危机并未解除，但在深圳火爆的楼市行情下，随着多个项目的“解封”，佳兆业的危机已得到很大的缓解。

　　涨了100多万的房子如今成了程冰一家人在深圳打拼一年最大的安慰。近日，程冰向家人建议，把房子卖了，把钱投入他的创业项目。但这个提议遭到了家人的强烈反对。“创业太多不确定性，还是房子踏实。万一卖了再暴涨怎么办？”

　　新闻链接

　　被“330新政”扭转的北上广楼市

　　2015年一线城市楼市呈现出惊心动魄的深V反转，从2015年年初开始，经历了由房价、房地产销量同比下跌到止跌回升的复杂过程。北京青年报记者与十余位业内人士交流时，有一个节点始终无法绕过，那就是去年出台的房地产“330新政”。几乎可以说是一个共识，“330新政”扭转了一线城市的楼市。如今，“330新政”出台已近一年，北上广深的楼市呈现出各自的特点，各地政府对此的态度也不尽相同，谁是赢家？谁是输家？或许还需要更多的时间进行观察。

　　北京：“顶豪遍地跑，中端受挤压”

　　2015年全年，北京纯商品房住宅签约54616套，成交均价为29838元每平方米，同比2014年上涨了10.4%，成交额也达到了2094.58亿。另外，北京二手房签约套数已经达到了197407套，相比2014年全年的104772套上涨超过9成。超过了2010年全年的196587套，但依然低于2009年的266854套，处于历史第二的位置。

　　针对去年北京楼市的特点，中原地产首席分析师张大伟表示，从政策走势看，2015年，北京受到影响较大的主要是“330新政”， 从不同的成交结构看，2015年北京楼市呈现出“刚需归自住，顶豪遍地跑，中端受挤压”的特征。

　　上海：政府给土地市场降温

　　过去一年，上海楼市行情十分火爆。有业内人士用“销量与楼价齐飞，豪宅共刚需一色”来形容。据上海链家市场研究部数据显示，2015年上海商品住宅成交量为1500万平方米，同比暴涨54.9%；成交均价为32174元每平方米，同比上涨18.2%，创下历史新高。

　　不过，楼市的过热反而让上海市政府的官员忧心忡忡。据了解，上海楼市在2015年底就已经初现从严迹象，据上海本地的房企人士透露，当前的预售资格审批也比此前更严。去年10月9日，上海市委书记韩正针对上海楼市发表讲话，提出上海市要把控制房价作为重要调控目标。随后，上海，多块预拍土地连续撤牌，这被市场解读为给“热得发烫”的土地市场降温。

　　广州：深圳市民都想来抄底

　　跟深圳相比，广州楼市是一线城市的另一个特例。跟深圳2015年四成多的涨幅相比，广州的涨幅几乎可以忽略不计。去年广州一手住宅成交面积是深圳的1.6倍。但深圳房价却已是广州的2.2倍。以至于不少深圳的市民都产生了“卖掉深圳的房子去广州抄底”的念头。

　　搜房网数据显示，2015年，广州楼市成交以刚需为主，逾七成的一手楼成交价格在15000元每平方米以下，10000元每平方米以下的成交价占比达36.94%，这也说明绝大部分买家流向了广州各片区的“价格洼地”。

　　广州“穗六条”对外地户籍购房者的严格限制，被认为是此轮涨幅广州落后于其他一线城市的一个重要原因。另外一个影响广州楼市的重要原因恐怕还是跟“330新政”有关。这一新政在广州的落地，却延后了数个月，在新政出台三个月之后，广州二套房贷的首付仍需要付7成，利率上浮1.1倍，广州成为当时全国二套房贷款政策最严的城市。

　　本组文并摄/本报记者 朱开云