房贷新政来袭 专家解析“去库存”压力怎么破？

　　日前，央行和银监会联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”，引发网友热议。业内人士认为，房贷新政以“去库存”为出发点，对拉动购房需求起到一定作用，但政策效果仍需市场检验。

　　专家建议，除降低房贷门槛之外，未来还应在推进城镇化建设、刺激自住需求两个方面进行探索，同时多部门应共同发力，在深化制度改革、优惠财税政策等领域打出“组合拳”，进一步化解“去库存”压力，保障宏观经济平稳发展。

　　月供和利息上升 部分网友仍“望楼兴叹”

　　央行和银监会1日联合发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5%，二套房商业贷款首付比例调整为不低于30%。

　　对春节前出台的“利好”新政，不少网友仍表示“只是看上去很美”。对于动辄二三百万的总房款，即便降低了首付，余下的贷款也是天文数字。更何况，在每个家庭的月均可支配收入并未发生明显变化的情况下，可贷款额是既定的，银行无法向购房家庭发放更多贷款，即便可以，也超出了可承受的范畴。

　　一位银行负责个人信贷的工作人员给记者算了一笔账：以一套总价200万元的房子为例，按贷款20年计算，首付比例降低后，由50万元降低到40万元，但随着贷款额的上升，利息总额会增加约6万元，月供增加近700元(等额本息还款方式)。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从根本上看，还有待解决房地产供需的根本问题，而对于购房者来说，贷款的利率并未降低，首付压力降低，但贷款压力也随之增加。从心理层面看，会刺激一波需求入市，政策效果还有待市场观察。

　　定向刺激需求 促进行业发展稳定宏观经济

　　专家指出，不久前召开的中央经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一。此次贷款放松政策，同样意在“去库存”，缓解房地产市场结构性压力，以及金融体系的潜在风险，稳定宏观经济。

　　张大伟告诉记者，2016年，我国宏观经济运行仍面临很大压力。去年全国固定资产投资增长缓慢，主要是受到房地产开发投资增速回落幅度较大的影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑，房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

　　中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次政策调整的出发点很明确，就是鼓励刺激一部分需求，有针对性地推进“去库存”，稳定住房消费市场，保障宏观经济平稳发展。“首付门槛降低，有利于刚需和部分改善性需求入市，尤其是对于那些收入不低、但积蓄不多的年轻人和年轻家庭，能够起到一定刺激作用，更快地释放需求。”

　　此外，分析人士认为，降首付对于一些大城市周边区域总价不高的存量房，甚至三四线城市的库存，能够起到一定消化作用，也会促使部分一线城市打工者回家乡购房。

　　城镇化和自住需求将成“去库存”主要方向

　　接受采访的多位专家及业内人士表示，对于“去库存”的方式，单靠降低房贷门槛作用有限，应着力在推进城镇化建设和刺激自住需求方面进行突破。此外，建议各个相关部门协同一致多措并举，在深化制度改革、优惠财税政策等方面打出“组合拳”。

　　天津财经大学丛屹教授认为，自从2012年以来，房地产市场进入供求结构调整周期，这个周期与以往都不同，特点是以自住需求为主，投资性需求回归理性。此次房贷新政是在“去库存”背景下，逐步放松政策环境的一个延续，未来还应在推进城镇化发展、聚集产业人口、完善公共资源分配以及扶持自住需求等方面努力。

　　“去库存是个系统工程，目前仍存在较大压力，尤其是三四线城市和部分二线城市，这就需要多个部门参与落实，从深化户籍制度改革、支持农民工进城买房、财税政策优惠等方面发力，比如在非限购城市免除营业税、加快推进贷款利息抵扣个税试点工作，从而进一步释放需求。”杨红旭说。

　　对于未来房地产行业领域走势，丛屹表示，房地产开发商由于“去库存”压力较大，应借政策环境利好之势降价促销，所以房价并不会大涨，而银行方面也不会在房地产领域过量放贷，最后受益的还是购房者。建议理性看待新的行业周期，不必过分担心房价上涨，同时审慎选择投资。