2015 年初，江西房地产市场跌入低谷，商品房销售面积增速创近年来新低。其后，随着中央及地方一系列以促消费、去库存、稳定房地产市场为总基调的调控政策陆续推出，全省房地产市场逐步复苏。 2015 年全省房地产开发投资稳定增长、施工规模继续扩大、销售市场逐步回暖、资金到位持续好转，市场企稳向好。
一、全省房地产市场运行特点
1 、开发投资稳定增长
2015 年全省房地产开发投资再创新高。投资额达 1520.1 亿元，比上年增长 14.9% ，增速较年初提高 3.3 个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资的 8.9% ，投资额仅次于制造业和水利、环境和公共设施管理业，列第三位，对全省固定资产投资增长的贡献率为 8.4% 。
图一 2015 年全省房地产投资情况
从全年看，年初全省房地产开发投资增速相对较低， 1-2 月、 1-3 月、 1-4 月增速分别为 11.6% 、 11.5% 、 11.5% 。 5 月份后增速逐步回升， 1-10 月增速达到 15.1% ，为全年最高。整个下半年，全省房地产开发投资增速基本稳定在 15.0% 左右，其间虽有小幅波动，但整体趋稳向好的态势明显。
从投资构成， 2015 年全省房地产开发投资中，建筑工程费用 1044.9 亿元，增长 11.0% ；安装工程费用 182.2 亿元，增长 46.8% ；土地购置费 210.5 亿元，增长 17.2% ，增速较上月提高 2.7 个百分点。
从房屋用途看， 2015 年全省住宅投资 1113.1 亿元，增长 14.5% ，占全部开发投资的 73.2% ，拉动全部房地产投资增长 10.7 个百分点；办公楼投资 52.1 亿元，下降 3.5% ；商业营业用房投资 239.4 亿元，增长 20.5% ；其他房屋投资 115.5 亿元，增长 17.9% 。
分地区看，十一个设区市有六个设区市增速高于全省平均水平。其中，宜春市 149.1 亿元，增长 34.6% ，增速为全省最高。另外，鹰潭市、吉安市、萍乡市增速也较快，分别增长 28.5% 、 24.1% 、 22.3% 。
2 、施工规模继续扩大
在全国房地产市场平淡，施工与新开工情况不甚理想的状况下，全省房地产开发施工规模继续扩大，施工面积与新开工面积增速均远高于全国平均水平。
2015 年全省房地产开发企业房屋施工面积 15293.6 万平方米，增长 14.7% ，增速较上年提高 3.5 个百分点。其中住宅施工面积 11157.7 万平方米，增长 11.8% ，占同期商品房施工面积的 73.0% ；办公楼施工面积 533.7 万平方米，增长 13.1% ；商业营业用房施工面积 2193.8 万平方米，增长 28.5% ；其他房屋施工面积 1408.3 万平方米，增长 19.6% 。
在全省房地产开发企业房屋施工面积中新开工面积 1907.9 万平方米，增长 1.9% ，增速较上年提高 21.0 个百分点。其中住宅新开工面积 2603.3 万平方米，增长 1.7% ，占同期商品房新开工面积的 70.3% ；办公楼新开工面积 98.9 万平方米，增长 28.7% ；商业营业用房新开工面积 663.3 万平方米，增长 51.3% ；其他房屋新开工面积 339.5 万平方米，增长 24.2% 。
3 、销售市场逐步回暖
2015 年初，受宏观经济低速增长、大环境不景气、全国房地产市场低迷、商品房市场需求放缓等因素的影响，全省房地产销售延续了 2014 年的下行态势跌入低谷， 1-2 月全省商品销售面积比上年下降 38.7% ，为历年来最低。随着楼市调控政策效应逐渐发挥，棚户区改造及保障性住房货币化安置的加大力度，省行政中心搬迁以及部分新区建设加快，有效地刺激了市场需求的释放，全省房地产销售市场逐步回暖，销售面积及销售额增速一路回升，并在 1-6 月实现正增长。 2015 年，全省商品房销售面积 3478.2 万平方米，增长 13.4% ；销售额 1863.7 亿元，增长 14.9% 。
图二 2014 年以来全省商品房销售情况
从住宅户型看， 90 平方米以下住宅销售增长最快。 2015 年， 90 平方米以下住宅销售 455.0 万平方米，增长 43.0% ，销售额 245.1 亿元，增长 46.2% ； 90-144 平方米住宅销售 2449.4 万平方米，增长 12.2% ，销售额 1206.1 亿元，增长 13.9% ； 144 平方米以上住宅销售 241.4 万平方米，下降 11.7% ，销售额 155.5 亿元，增长 1.7% 。
从房屋用途结构看，各种类型房屋销售均呈增长态势。 2015 年全省住宅销售 28.7 万套，面积 3145.8 万平方米，增长 13.4% ，销售额 1606.7 亿元，增长 16.5% ；办公楼销售面积 50.6 万平方米，增长 18.4% ，销售额 34.3 亿元，下降 11.6% ；商业营业用房销售面积 220.4 万平方米，增长 12.4% ，销售额 191.4 亿元，增长 8.5% ；其他房屋销售面积 61.4 万平方米，增长 15.5% ，销售额 31.3 亿元，增长 15.9% 。
从房屋性质看，现房销售快速增长。 2015 年全省现房销售面积 690.8 万平方米，增长 44.5% ，占全部房屋销售面积的 19.9% ，占比较去年同期提高 4.3 个百分点；销售额 339.2 亿元，增长 46.6% 。期房销售面积 2787.4 万平方米，增长 7.7% ，占全部房屋销售面积的 80.1% ；销售额 1524.5 万元，增长 9.6% 。
4 、资金到位持续好转
2015 年全省房地产开发企业实际到位资金 2878.2 亿元，同比增长 10.5% ，增速比前三季度加快 4.2 个百分点。其中上年末结余资金 776.9 亿元，增长 18.1% ，占全部到位资金的 27.0% ；本年资金来源 2101.3 亿元，增长 8.0% ，占全部到位资金的 73.0% 。作为房地产开发投资的重要指标，企业到位资金状况的好转对开发投资起到了支撑作用。
分来源看， 2015 年全省房地产开发企业国内贷款 230.8 亿元，下降 9.8% ，占到位资金的比重为 11.0% ；自筹资金 730.8 亿元，同比增长 20.5% ，占到位资金的比重为 34.8% ；其他资金 1133.6 亿元，增长 4.7% ，占比为 54.0% 。其中，定金及预付款 585.3 亿元，增长 6.5% ；个人按揭贷款 448.0 亿元，增长 26.1% 。在各类到位资金中，国内贷款降幅比前三季度收窄 0.3 个百分点，自筹资金和其他资金增速分别比前三季加快 10.7 个百分点及 4.1 个百分点，商品房销售增长、贷款利率下调对缓解企业资金压力影响明显。
图三 2015 年全省房地产开发到位资金情况
二、存在的问题
1 、去化库存压力较大
受外部环境不景气的影响，刚性需求正在减弱，城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。加之我省三四线城市房地产开发存在前期快速扩张、开发过度、人口外流、有效需求不足等问题，全省房地产市场供需格局出现反转，市场库存去化压力较为突出。
2015 年全省商品房待售面积 1496.1 万平方米，增长 26.8% ，尽管较上年回落 0.3 个百分点，但仍远快于销售速度的增长。其中，全省当年新增待售面积 316.1 万平方米，占全部待售面积的 21.1% ；待售 3 年以上面积 91.9 万平方米，占全部待售面积的 6.1% 。分住宅用途看，住宅待售面积 1032.1 万平方米，增长 19.9% ；办公楼待售面积 32.2 万平方米，增长 1.1 倍；商业营业用房待售面积 350.4 万平方米，增长 38.3% ；其他类型房屋待售面积 81.3 万平方米，增长 61.4% 。库存的高企以及房企对未来的预期弱化，将制约房企投资的积极性，从而导致房地产开发的各项指标疲软，为未来全省房地产市场的健康发展伏下隐患。
2 、竣工速度相对缓慢
2015 年全省房地产开发房屋竣工面积 1907.9 万平方米，增长 1.9% ，增速较上年回落 3.0 个百分点。全省房屋竣工率为 12.5% ，较上年回落 1.5 个百分点。其中，住宅竣工面积 1531.4 万平方米，增长 1.3% ，占同期商品房竣工面积的 80.2% ；办公楼竣工面积 28.4 万平方米，增长 11.6% ；商业营业用房竣工面积 239.7 万平方米，下降 3.9% ；其他房屋竣工面积 108.4 万平方米，增长 26.7% 。在当前全省房地产开发投资增长趋稳，房屋施工规模的不断扩大的前提下，竣工面积的缓慢增长映射出当前全省房地产开发中施工规模与施工进度不相匹配的状况。表明大多数房地产企业对市场未来的预期仍不乐观，保持谨慎扩张的心态，开发进度较为缓慢。
三、 2016 年市场展望
2016 年，随着中央着力加强供给侧结构性改革，去库存将成为房地产市场的主基调。从宏观层面上看，在当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的作用，调控聚焦于挖掘房地产消费潜能，以供需两端宽松政策的延续不断鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心，同时有效缓解库存压力。从具体需求上看，二胎生育政策的放开、省行政中心等全省各地多个行政中心的搬迁和配套工程建设、南昌地铁 1 号线的通车运行以及其他线路的建设加快等多方面因素将进一步刺激市场需求释放，从而带动销售的回暖并积极消化积压库存。预计 2016 年全省房地产开发投资平稳增长，销售稳中有升，库存高企情况有所缓解。 （江西省统计局）
（责任编辑：石兰兰）
