一个四线城市的去库存样本:城里卖不动转乡下

　　16日，在邹城出台购房新政：城区规划区内购买新建商品房，可享100元/平米的奖励。政府掏钱给买房补贴，这在全省尚属首次。

　　从整个邹城来看，楼市存在分化现象，库存压力相对集中于东部新城区，其次就是城区西部的兖矿驻地，由于劳动力的外输，对当地楼市也造成了冲击。新政出台，能否带来当地楼市回暖？在新政出台前后，邹城楼市又经历了怎样的起伏？

　　新政让售楼员看到新机会

　　16日上午，在邹城东部城区一处楼盘，关于“购房奖励100元”的通知，已张贴在售楼处门上的玻璃上。走进大厅，两组看房客户围着沙盘听营销人员介绍，还有两组客户坐在两侧的洽谈区内，向营销人员询价问价。来自邹城郭里镇的张伟便是其中一位。

　　“昨天就听说这个政策了，今天再来看看房子。”26岁的张伟在邹城城区上班，孩子刚满9个月，打算在城区买房定居。其实，从去年7月份，张伟就有了买房打算，为此，也看了四五个楼盘，却迟迟未出手。张伟说，他也一直想再等等，看看还会不会降价，如今购房奖励政策一出，让他不再观望，决定出手买房。

　　“现在来看房的，原来的老客户居多，听说了奖励政策后，来看户型问价。”该楼盘的置业顾问李经理说，这部分购房族，还多是原来积压的刚需一族，来过四五次的都有。

　　在相聚不远的另一家楼盘，该现象同样存在。“毕竟新政刚开始实施，很多人还不知道，可能再过3-5天，来看房人就会多了。”该楼盘置业顾问刘文说。

　　购房奖励政策一出，给邹城楼市掀起波澜，这也让刘文像打了鸡血一样。做营销顾问已经快5年的他，也经历了2012年-2013年的楼市疯狂期。“那时候没开盘之前在市区发单页，楼盘开盘后，就靠在售楼处接客户，一天能卖6套房子。”本来8点30分上班，刘文每天7点30分就到单位，还来不及吃早餐，就要领客户上工地看房。一天下来只能吃顿晚餐，吃完饭后，又跟着同事去爬楼发单页，一干就到夜里十一点，这都再频繁不过。发单页也能发出效果，刘文当时一月能拿七八千月薪，周边同事月薪过万也正常。

　　“一个月就卖出一套房子。”疯狂过后的2014年，春节一过，销量的急剧下滑，让刘文感受到了楼市的寒冬。从坐在售楼处等客户，到了2014年就拿着广告牌进乡镇搞宣传。“在城区发单页，人家都爱答不理，为了找客户，就下乡镇，一周待4天。”对当时的下乡宣传，刘文说“很累很累”。虽增加了不少来访量，可成交量却上不去，一月领的工资不到2000元。

　　上个月任务还没完成，这个月的指标又下来了，期间，刘文还不惜拉上好友来充当客户，完成一场场的客户答谢会，其实也就是宣传楼盘优惠，找客户卖房。到了2015年，眼见所在楼盘成了尾盘，刘文就换了家新楼盘做营销员。刘文说，当时的楼盘在高峰期卖出不少房子，后来经过降价又处理了部分房源，最后剩下了不多的房源，开发商也不着急了，销量价格就相对稳定了。这促使他换了一家新楼盘，这家新楼盘开盘价明显低于周边楼盘。

　　“现在就先抓住之前积压的客户群。”如今购房奖励政策一出，让刘文感觉到机会又来了，当然，这回他不再蹲守售楼处，而是翻看电话薄，拿起手机给客户一个个拨电话。“成交了两个。”17日当天，刘文把两个订单收入囊中。“这两个也是刚需，一个是要结婚，第二个是孩子要上学。”

　　房企又开始暗自较劲了

　　新政首日，看房族虽不多，房企则坐不住，趁着利好政策，纷纷行动起来。在邹城东部城区，地处核心地段的恒兴经典房产项目，主打学区房及小三室，自去年7月份开盘后便受购房者关注，以4500元/平米均价领跑东部城区房价。

　　购房奖励政策一出，该房企立马加推一栋新楼盘。“如果没有这个政策，不会选择这时推出新楼盘。不仅购房者在等政策，房企也在等利好政策。”邹城市恒成房地产开发有限公司营销部经理孙宁坦言，如今政策有力度，刚需将得到释放，房企自然会紧跟抢客户，卖房消库存回笼资金还是主调。

　　政府拿钱给补贴，是为减轻购房者负担以来消库存，而房企是否会趁机涨价？对此，孙宁表示，在政策利好下，不排除有房企趁机涨价的可能性，但整体来说不会有大的变动。“现在需求量就这些，你涨价，别人不涨价，而可选择楼盘又多，涨价就是把客户往外推，这就是给自己设门槛。”孙宁说。

　　“现在还是延续之前的优惠，新的政策正在研究中。” 济宁居易营销投资有限公司在邹城代理了两个房产项目，该公司项目经理王嘉蒙同样认为，每平米给100元奖励，这对购房者来说，是不小的诱惑，房企也会趁机出招，避免不了暗自较劲，各自打出优惠招牌抢客才是主流。

　　王嘉蒙说，从他们代理的楼盘来看，在一轮又一轮政策刺激下，邹城楼市确实有回升态势。王嘉蒙2013年来到邹城，当时正值楼市的高峰期。“开盘3个多小时就卖了300多套。”对当年9月份的开盘盛况，王嘉蒙记忆犹新，说是“抢房”一点不为过。

　　“可到2014年上半年，客户来量明显减少，当时关于‘中国楼市动荡’、‘房价集体下降’的消息满天飞，买房者观望心理浓厚，怀有抱跌心态。”王嘉蒙说，行情趋缓就得想招搞促销，最直接的就是推出“交一万抵一万”等优惠，其实也就是降价，从开盘价的4400元/平米的降至4300元/平米，还打出了“首付10%买新房”的口号，在邹城当地，他们成第一个降首付来卖房的楼盘。

　　“到了2015年6月，楼盘的二期也集中交付了，从开盘到交付，两年时间内，整个项目卖出了6成房源。”王嘉蒙说，从期房变成了现房，价格虽没多大变动，保持4300元/平米，但当初的期房价格，买得却已是现房。

　　消化库存1平米带动税收640元

　　在邹城当地，就城区而言，其西部为兖矿驻地，中部为老城区，东部为新城区。目前，待售房源主要集中于邹城东部新城区以及更东边的孟子湖新区。

　　金山大道，是邹城东部新城区的一条黄金大道，在该道路周边一公里范围内，就聚集着八九个新建楼盘。沿着这条道路，两侧的新楼盘上悬挂有“最高直降6万”、“学区房”等广告牌及条幅。

　　随着新城开发，包括政府部门及医院、学区的东迁，为该区带来更多机遇，也让开发商把目光投向该区域。

　　记者采访了解到，目前邹城市房地产在建项目48个，其中符合预售条件的约15000套，面积约168万平方米，按照目前每年80万平方米的销量来计算，消化完库存，需要两年时间。如今政府出招加速去库存进程，预计至少将提前半年。“按照奖励政策，购买新建商品房，每平方米奖励100元来计算，若一年销量80万平米，政府将给予8000万奖励资金。”在当地房企看来，本次新政，是从根本上降低购房者成本。

　　对于资金的来源，新政做出规定，是由政府财政来拨付，即实行一月一结算，经财政部门审核无误后拨付奖励资金，资金到位后通知购房人领取。

　　“根据测算，在目前的济宁房产市场，每消化库存1平米，就会带动财政税收640元。”在2月份济宁市棚户区改造会议上，有关负责人曾指出。

　　“政府掏钱给补贴，消化库存所带来的效益大于财政补贴，房产市场被激活，还将带动下游相关产业。”邹城市房管局公房管理所所长，房产策划师徐峰说，对不少四线城市来说，房地产经济占比地方收入比例达到20%以上，甚至30%以上，房地产行业依旧是城市发展的明显标志，房产行业的平稳发展，对当地经济的拉动作用不言而喻。

　　徐峰说，目前邹城的库存量并不高，2016年是邹城确定全国新型城镇化综合试点市的推进年，2016年常住人口城镇化率将达到50%以上，要比2015年提高约10个百分点。

　　“从目前购房群体来分析，乡镇进城的购房群体占比达到40%，而本来就住城区，有刚需或改善需求而买房的有40%，剩下的20%就是外来务工群体以及有闲散资金投资房产的。”在徐峰看来，乡镇群体是当前买房主力军，吸引人口入城，正是政府出台购房奖励政策的初衷，更多是消除这部分购房族的观望情绪，买房进城，提高城镇化率，也达到去库存目的。

　　乡镇购房群体成新主力

　　首付降至二成、调整契税、营业税，鼓励农民工进城买房……2016年一开端，从上而下，楼市新政频出，为眼下楼市造势，吹来阵阵暖风。放眼整个济宁，去库存背景之下，还出台了棚户区改造政策，货币化安置要达到50%以上，鼓励棚户区居民自主购买现有商品房。邹城也不例外，在棚改政策下，此次出台奖励购房政策，让政策效果叠加效应更加显著。

　　据济宁市统计局数据显示，1至2月份，济宁市房地产开发投资额达28.4亿元，同比增加12.2%，较同期增速提高29.1个百分点。其中，住宅开发投资完成20.1亿元，同比增加12.4%，较同期提高30.4个百分点。业内人士分析称，今年济宁房地产市场乍暖还寒，虽整体处于低位盘整，但部分指标呈现出较好的复苏态势。

　　“现在一天能成交十几组客户，比年前多出一半，购房群体也再发生变化，乡镇购房群体成眼下主力购房群。”王嘉蒙说，在2013年，居住城区的刚需一族以及兖矿员工是主力购房群体，其中不乏投资者，而到了2014年，乡镇进城买房族成了新的目标群体，开发商驻镇驻村搞宣传，一直持续到现在，利好政策是要打消购房者观望情绪，开发商也变理性，营销策略就是趁着利好抓紧卖房。

　　（齐鲁壹点记者 黄广华 于伟 陈鸿儒）