经营性物业去库存比住宅更为复杂 形势更严峻

　　随着经济进入新常态，房地产这一支柱型产业的重要性又被重新提到台前。就中央政府在多个高级别经济会议上频繁提到房地产“去库存”问题，戴德梁行日前发布专题研究进行了分析。

　　在全部去库存任务中，住宅物业所占面积比例达63%，毫无疑问是去库存的主力也是人们关注的焦点。尽管全国住宅待售面积从2015年4月起同比增幅已呈下降趋势，但总量仍在继续攀升，每月以460万平方米的速度在累积。按同比幅度下降趋势预计，仍需一年时间才能实现月度新增待售面积降为零，开始真正的去库存。

　　戴德梁行认为，占比37%的经营性物业去库存比住宅更为复杂，形势更严峻。由于经营性物业兼具使用功能和收益功能，最终以对外租赁获取资产孳息为目的，因此在开发商出售物业让渡产权时，即完成了第一次常规意义上的去库存；而对终端业主而言，未出租的经营面积也是库存，其对外出租经营时，即完成第二次去库存。

　　经营性物业的首次去库存，形势正日益严峻。从同比趋势看，过去一年经营性物业待售面积始终保持25%以上的增幅。如果说住宅物业去库存尚可预期，经营性物业去库存还遥不可及，并且以每月450万平方米的速度快速累积。经营性物业的二次去库存，存在缺乏统计数据的巨大隐患。据戴德梁行统计，写字楼方面，2015年末除北上广深四个一线城市外，其余二三线城市甲级写字楼空置率已全部突破10%。未来5年，部分二三线城市还将迎来新增供应潮，总存量将提高一倍至数倍，空置率飙升不可避免。商业方面，未来3年内，部分二三线城市仍将迎来零售商业面积的大规模供给。以大连、青岛、西安为例，2016年以上三个城市商业存量预计将增加一半，而3年内将翻番，商业空置率也将不可避免的达到10%以上。酒店方面，酒店行业受经济疲弱和八项规定影响较大。星级酒店总客房数自2008-2009奥运经济热潮过后开始回落，2013年在八项规定提出后更是纷纷主动摘星或被动转型退出统计口径。但客房出租率受经济下行影响仍无法保持平稳，过剩的“房晚数”已经成为酒店行业的巨大库存，预计未来3年五星级酒店将进入整体亏损期。

　　据戴德梁行分析，由于此轮去库存主要由政府主导，面对不断新增的库存增量和无法被消化的库存存量，政府的调控逻辑必然是限制市场新增供应量，同时快速出清现有存货，在价格上采取中短期压低成交价格以价换量、远期创造升值预期的策略。

　　经营性物业靠租赁收入支撑资产价值，但一般靠资产升值获利。当一般资产交易价格受政府严格调控升值乏力时，投资者出于保值考虑会纷纷出手，转而涌向优质资产，造成的后果就是一般资产价格越来越低，而优质资产供不应求且选择待价而沽。在一般资产难以依靠市场稀缺性实现保值增值目的时，稳妥的经营现金流才是资产保值的基石，资产持有者必须修炼内功，提升资产经营获利能力以求保值。记者陈雪根