房价已渐现“慢刹车”。国家统计局数据显示,6月份,70个大中城市中,55城新建商品住宅价格环比上涨,比5月份减少5城,其中过半涨幅环比收窄;10城环比下降,比5月份增加6城。业内人士认为,随着“因城施策”方针下热点城市政策收紧,下半年热点城市政策层面临收紧的可能性很大,“控地王”和“收信贷”成大概率事件,房价涨幅或继续回落。
6月房价上涨城市减少涨幅收窄
国家统计局数据显示,6月份,70个大中城市中,55城新建商品住宅价格环比上涨,比5月份减少5城,其中33城涨幅环比收窄;10城环比下降,比5月份增加6城。
6月,70个大中城市中,合肥、厦门、南京、深圳等55城新房价格环比上涨,锦州、唐山、包头、北海等10城环比下跌,持平的城市有5个。在房价上涨城市减少同时,房价总体涨幅继续收窄。6月份70个大中城市新房价格环比平均上涨1.8%,比上月收窄0.1个百分点。最高环比涨幅也由5月厦门的5.5%,降至6月合肥的4.9%。
梳理今年上半年70城房价数据可发现,二线热点城市已全面取代一线城市,连续4个月成为房价领涨先锋。今年1、2月份深圳、上海房价环比涨幅居首,此后4个月房价环比涨幅则由厦门、合肥、南京轮流领涨;上半年,“地王”扎堆出现,数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。
中国社会科学院发布的《中国住房2016中期报告》显示,全国商品住宅平均销售价格增幅今年3月份为最高。二季度开始,全国房价同比总体虽继续上涨,但涨势持续放缓。易居智库研究总监严跃进分析,一年多来房价从去年5月份开始止跌反弹,随后一线城市、二线热点城市开始领涨,房价整体上扬,到今年5月、6月出现增幅收窄态势。
“控地王”和“收信贷” 热门城市持续加码调控政策
除了上海、深圳和北京等一线城市限购政策不松绑,截止目前,热点二线城市已在限购、限价、限贷等多个方面持续发力。前期领涨的楼市“四小龙”(南京、苏州、合肥、厦门),迄今全部出台了楼市调控政策。
在限价方面,苏州3月出台房价限价令,商品房在对外销售时,同批次房源申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%等;南京4月设房价涨幅红线,要求主城申报均价每平米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%。
在“控地王”方面,苏州和南京出台土地拍卖“熔断机制”。苏州国土局5月18日发布公告,要求对5月23日的10宗挂牌地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效;7月8日,南京下半年的第一场土地拍卖,共推出10幅地块,其中8幅土地设置最高限价,最终仅1幅成功出让,而是7幅限价土地的集体流拍。
在限贷方面,合肥、厦门两个热点二线城市开启信贷收紧大门,降低信贷杆杠。6月21日合肥实行差别信贷政策,二套房最低首付款比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付款比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款;7月9日,厦门国土资源与房产管理局发布了楼市信贷调控政策,于7月15日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化,对于名下有一套房但未结清贷款的,或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%,而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。此外,停止向三套房发放公积金贷款。
热点城市政策继续趋严 房价涨势或继续“刹车”
依照上半年70城房价走势,业内人士认为,随着“因城施策”方针下热点城市政策收紧,下半年房价将缓慢“刹车”并趋稳。中原地产首席分析师张大伟认为,上半年二线城市涨幅超过一线城市的主因是政策宽松、资金活跃,这意味着政策宽松与否将成为影响2016年下半年二线城市房价走势的关键因素。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于热点城市尤其是国家统计局公布的房价上涨幅度排名前十名以内的城市来讲,未来政策层面临收紧的可能性很大,预计南京、苏州、武汉、杭州、东莞、佛山等热点二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。“在这样的市场背景下,下半年楼市会进入调整期,房价将缓慢‘刹车’并趋稳,甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。”
一些分析人士也认为,在多轮“救市”政策刺激之后,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,本轮楼市量价齐升的态势难以持续到下半年。《中国住房2016中期报告》预测,今年下半年至2017年第二季度,房价涨幅或呈回落趋势,房地产投资增速将趋缓。
对于大多数二线和三四线城市来说,仍面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变。国家统计局数据显示,截止6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米,但数量仍大。业内人士认为,对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市来说,去库存压力仍存。(记者董建国)
