陕西自贸区地产：是否“盛宴”还需静待观察

　　近日，中国照明学会和亚洲照明设计师协会公布，由中国建筑西北设计研究院设计的延安市市级行政中心及市民服务中心夜景照明工程项目获“亚洲照明设计优秀奖”和“中照照明奖”二等奖。该项目的照明设计理念以“革命圣地增新辉，光耀高原谱未来”为主题，贴合延安革命圣地、新中国革命摇篮的历史，以及陕北黄土高原的地域特色和民俗民风，分级别、分层次运用灯光，使整个建筑群在夜间呈现出气势恢宏、端庄肃穆的灯光效果。图为项目实景图。（图/丁升科文/李宇航欧阳东）

　　文/史卓群

　　千年之前，汉唐长安城曾是丝绸之路的起点和中国几何中心，也是当时世界上规模最大的城市和中国古代最大的都城。与“万邦来朝”的大唐气象共存的，是大唐西市的繁华与昌荣。大唐西市占地1600多亩，建筑面积100万平方米，有220多个行业，固定商铺4万多家，大量西域、日本等国客商在此进行交易，被誉为“金市”，是当时世界上最大的商贸中心，也是迄今为止世界上最大的商贸中心。而这，也成为陕西“自贸园区”的历史渊源。

　　时光穿梭千年，当期待已久的第三批地方自贸区终于揭开面纱，陕西的名字郝然在列。陕西被国务院批准设立自贸区，意味着当年国际贸易中心又重回世界经济中心。自贸区的设立，除了会给老百姓带来低价购买进口商品、海淘更加方便、买进口汽车价格低且售后有保障、享受国际高端医疗服务、出国旅游说走就走、创业低门槛高优惠、工资收入提高等实实在在的实惠外，嗅觉敏锐的投资者已经在这些利好之外嗅到了房价上涨的味道。

　　根据此前媒体报道，陕西自贸区涵盖了西安高新区、西咸新区空港新城以及西安国际港务区。陕西自贸区获批，这些区域的房价到底会不会涨？

　　把陕西自贸区获批跟房价上涨联系起来也并不奇怪。

　　利好的政策或信息常常被当做助推当地房价上涨的一大因素。近年来，西咸一体化、关中——天水经济区、西安国际化大都市、国家级西咸新区、一带一路等规划与政策常常被专家用来当做房价上涨的理由，而区域内的开发商也将这些利好政策当做推介项目或楼盘时的亮点，购房者也将这些作为未来房子升值的理由。很多人如此猜测：政策和区域规划的利好，必将带来政府的重视，政府的重视必将带来区域的发展，区域的发展必将带来房价的上涨。

　　而在此之前，上海、广东等地获批的自贸区内的房价也印证了大家的猜想。上海自贸区获批后，区域内房地产市场异常火爆，甚至从临近板块蔓延至整个浦东地区。据中原地产研究中心数据显示，上海自贸区挂牌前后成交的住宅土地溢价率上升100%—150%，并在2013年12月18日自贸区内浦东临港板块拍出一块溢价率高达445%的商用土地，此时距离上海自贸区2013年9月29日挂牌不足3个月。深圳前海蛇口自贸区周围，在短短数月间房价涨幅超过50%。除此之外，福建自贸区、天津自贸区获批和挂牌后，在短时间内都大大刺激了当地房价的上涨。天津的天津港片区、天津机场片区、福建的福州、厦门、广东的前海和横琴等本就是房地产热点的区域，在挂牌之后借着自贸区的东风，更是如虎添翼。

　　所以，陕西自贸区获批这一消息一经公布，就引来大家的猜测：自贸区的房价应该会水涨船高。

　　但是也有认为自贸区对房价的助推作用不应过分夸大。

　　高新区依托于快速的经济发展和科技、商务聚集效应，和优质的教育、医疗、交通等配套资源，近些年来一直是这座城市的领跑者。目前高新区集中了万科、万达、绿地、融创、金辉、中航、当代等全国性品牌房企的项目。其中，绿地集团在锦业路板块先后开发了住宅、写字楼、酒店、会展中心、商业等，形成了“绿地板块”；万达则在今年以200亿元砸向西安高新区，打造170万平米的大中华区第一个one系列产品“万达西安·one”，其中包括高达400米的西北第一高超高层；融创在高新区除了高新臻园外，融创集团西北区总部及结算中心项目也将落户西安高新区……

　　目前，高新区已经是西安房价最高的区域之一，一手房主力均价已高达8000元/平方米，二手房均价也在7700元/平方米。自贸区的利好将很快反映在楼盘的宣传和房价上，加上品牌房企项目高端房源集中推盘的带动，高新区一手房均价突破10000元/平方米用不了多久就会实现。然而市场分析人士指出，高新区房价这种预期上涨除了自贸区概念外，与整体产品品质较高以及市场需求较大息息相关。

　　相比于西安高新区，港务区、西咸新区空港新城目前处于建设的初期阶段，在地产开发方面也并非热点区域。地处西安城市东北角的港务区目前楼盘有华南城、高新枫林九溪、颐馨湿地壹號、陆港金海岸等，而西咸新区空港新城只有空港绿地新城为人所知。区域配套的不完善成为这两个板块楼市在短期内不被看好的原因，分析人士认为，即使利用自贸区的概念进行炒作，如果没有特殊的产业导入、没有特殊的税费优惠、没有大规模的开发投资，后续乏力将会把社会此前预期的繁华景象化为泡影。

　　一个区域的房价的水平取决于区域内的产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素，一个自贸区概念并不能对房价起最终的决定作用。商务部研究院国际市场研究副所长白明在接受媒体采访时表示，自贸区影响房价的原因主要有两个方面：一是实实在在的集聚效应，自贸试验区建立后机遇大、资源相对集中，地租也水涨船高；另一方面是资本炒作，一部分合理抬升加一部分炒作因素共同推升了自贸试验区的房价。虽然房价上涨是综合因素，自贸区概念对房价的推升作用未必是决定性的，但落选地区短期内失去了一个助推力。

　　自贸区的获批对于西安房地产市场的影响究竟是一场令人拍手称快的“盛宴”还是并不像乐观者预期的那样，最终“雷声大雨点小”，还需静待观察。

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