5月70大中城市房价涨幅全面放缓 三季度或进入新一轮调整

　　多项指标下滑 平均地价八年首回落

　　5月70大中城市房价涨幅全面放缓

　　资金收紧预期加强，三季度房地产市场或进入新一轮调整

　　18日，国家统计局发布了5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一二三线城市商品住宅销售价格涨幅总体稳定，一二线城市二手住宅销售价格环比涨幅出现回落。

　　业内人士表示，随着热点城市房地产政策趋紧，“小阳春”热度开始降低，预计在资金收紧的背景下，三季度房地产市场或进入新一轮调整期。

　　一二线城市房价涨幅收窄

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，5月房地产市场继续保持稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　具体来看，一线城市中，北京、广州和深圳新建住房价格分别环比上涨0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。二线城市方面，济南新建住宅价格环比上涨0.4%，较上月涨幅下调6个百分点；天津新建住房价格环比上涨0.2%，较上月下降5个百分点；厦门新建住宅价格环比上涨0.3%，较上月涨幅下调3个百分点；南宁、成都涨幅也分别下调0.5%和0.4%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，5月政策再次收紧影响了购房者的入市积极性。虽然上涨城市数量仍处于高位，但不论是新建住宅还是二手房住宅，涨幅均明显下调。其中，二手住宅价格涨幅全面放缓。

　　中原地产数据显示，5月全国70大热点城市房价最显著的变动是二手房价格平均涨幅回落，5月70个大中城市二手房平均环比上涨0.43%，相比4月的0.53%有所退烧。

　　易居房地产研究院数据显示，根据对70个大中城市二手住宅销售价格进行算术平均可知：5月一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为-0.1%、0.5%和0.4%；这意味着，与4月相比，三线城市持平，一二线城市二手住宅价格涨幅分别收窄0.5%、0.2%。

　　上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，一线城市房价从去年9月开始连跌5个月后转涨3个月，5月再次转跌；二线城市涨幅从去年8月开始收窄，今年1月后连扩3个月，5月重新收窄。这些表明今年一季度“小阳春”已经开始降温，随着政策再度收紧，预计未来几个月热度将继续下降。

　　多项投资数据下滑

　　事实上，除了房地产价格涨幅有所收窄，房地产投资相关数据也明显回落。国家统计局日前发布的我国前5月房地产开发投资和销售情况显示，1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。

　　“反弹四个月后，‘小阳春’退烧，5月房地产投资面临着全国市场降温。”张大伟说。

　　具体来看，前5月，房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米，同比增长8.8%，较前4月持平。房屋新开工面积79784万平方米，增长10.5%，增速回落2.6个百分点。房屋竣工面积26707万平方米，下降12.4%，降幅扩大2.1个百分点。同时，在销售方面，前5月商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比前4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。

　　上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，受资金收紧、房地产调控趋严的影响，5月全国多项楼市指标回落，全国地价更是迎来2012年以来首次下跌。

　　统计局数据显示，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%，降幅比1-4月收窄0.6个百分点；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

　　据此计算，我国前5月，全国房地产开发企业土地购置均价为4389元/平方米，同比下跌3.5%。值得一提的是，今年1-4月，该项数据为同比上涨0.5%，而去年同期，该项数据更是高达13.6%。

　　“土地购置均价是2012年以来首次出现同比下跌。”沈昕说，地价决定房价，8年来的首次下跌或是房地产进入新一轮调整期的关键信号。整体来看，存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求，商办去库存压力更大。

　　涉房融资收紧预期加强

　　5月10日，中国央行金融市场司副司长邹澜在媒体通气会上表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。5月17日，银保监会官网发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　5月25日，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫。6月13日，中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛时表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。他指出，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

　　对此，张大伟表示，金融部门一个月数次提及房地产，意味着我国涉房融资可能收紧，对于仍在集中偿还期的房地产行业来说，情况并不乐观。

　　对房企来说，压力并不止于此。从前5月房地产资金到位情况来看，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比前4月回落1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长 4.1%；定金及预收款22395亿元，增长11.3%；个人按揭贷款10251亿元，增长10.8%。

　　“从5月可以明显看出，房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款的较快增长。”沈昕说，预计今年下半年开发企业到位资金增速可能会继续趋缓，房企资金压力有增无减。

　　沈昕指出，考虑到短期房地产销售增速难有较大起色，预计未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速仍将继续回落。