新赛道

　　产业园，正在成为城市经济生活的一张名片。对城市发展而言，它是推进产业体系构建、产业布局优化的重要载体；对于市民生活而言，在颜值爆表的创意园里拍照打卡，叹一杯精品咖啡，已经成为许多年轻人钟爱的生活方式。而相应的，产业园运营也正在成为房企重要的转型方向。在这一赛道之上，地产企业有着设计实力、品牌影响力等方面的优势，然而更值得注意的是，产业园运营的长期化、个性化与传统地产开发的模式截然不同，能否发展出“产业基因”，从真正意义上实现产业导入，赋能企业发展，才是转型的密钥。　　

　　【名词解释】

　　产业商办园区:区别于传统办公空间的创新创业载体，以某个特色产业办公为核心，融合部分商业功能，为入驻企业营造多种软硬件服务，最终实现降低入驻企业的经营成本或提高其经营生存能力。现有的主流载体形式包括：创意园、众创空间、孵化器、小镇、科技园、产业综合体等。

　　在广州，产业园运营领域正在迎来一批新玩家——地产开发集团。这既是伴随着城市发展，大量存量物业亟须功能迭代、提质增效的客观需求，同时也是房企多元化转型的重要方向。无论是自持物业引入第三方的共创模式或者是单独输出服务的轻资产模式，其重点都落在了“产业运营”四个字上。

　　共创模式：

　　昔日传统酒店 变身 “科技+健康”产业综合体

　　行经区庄立交时，老广州们或许会发现，有三十多年历史的、曾为区庄第一高楼的广州嘉福国际大酒店已悄然变身成为一栋现代时尚的折角玻璃外立面大楼。它即将亮相的新身份是位处越秀区“粤港澳大湾区生命健康产业创新区”的“科技+健康”产业综合体——珠实同创·环东广场（以下简称“环东广场”），由珠江实业集团旗下上市公司、专业房地产开发运营平台珠江股份与知名资产活化专家同创集团联手打造。

　　2021年，环东广场成功入选广州市提质增效试点园区24席之一。对珠江股份来说，此次既有物业的“梳妆换颜”升级，成功破除了其在公建立面、空间布局、业态规划等方面均落后于市场的困境，亦是公司布局产业运营、开拓第二赛道的重要成果。作为一个产业综合体，改造后的环东广场是如何体现出“产业运营”的价值？

　　以建筑设计为例，环东广场升级后将成为一座“会呼吸的写字楼”，充分体现“健康”概念。记者注意到，不同于普通商务空间的封闭状态，其借力原有立面优势，打造出90-220㎡不等的层层退台私家空中园林，并配备有共享有氧平台，提供舒适健康的办公方式。项目11-28层皆为精装修交付，企业可做到拎包入驻。

　　而在产业运营方面，据透露，环东广场招商上响应越秀环市东片区升级所需，主力引进知名健康、科技、医疗类龙头企业，为区域大健康产业“筑巢引凤”。此外，环东广场还将重点放在产业氛围的打造，例如广场2层将引入生命健康产业技术研究院展厅，广场4层搭建国际医学交流中心，集结上下游资源，以此助推生命健康产业集群成形。

　　这一系列运营手段的目的都是通过提升产业氛围来为客户的商业模式赋能，而这又将反过来提升产业综合体吸引力。对于这一创新赛道的开拓，珠江股份表示将综合行业共创、合作投资等手段，下足功夫，满足市民对广州宜居宜业的期待。

　　轻资产模式：

　　做好运营 创意园成网红“自带流量”

　　在海珠创新湾片区聚集着大量的产业园。这一片区以“总部经济、创意休闲”为主题，周边的广州之窗、O2PARK等产业园区都初具规模，吸引了大批潮流创意类企业的进驻。这其中，B.I.G海珠湾艺术园区则被公认为是先锋艺术潮流的聚集地。B.I.G海珠湾艺术园区背后的投资方与运营方分别是合富辉煌与邦华集团，均来自地产行业。不过，其运营模式与环东广场不同的是，上述两大集团均不持有园区物业，而是以租赁的方式，通过基础运营提高租金溢价，从而赚取租金差价，即业内所称的“轻资产”模式。据B.I.G海珠湾艺术园相关负责人透露，目前园区的入驻率已经达到95%，已经形成了较为稳定的租金基础收入。

　　当然，这种模式下的产业园运营收益不仅限于租金差价。该负责人告诉记者，除了产业商办园标配的商业配套、产业配套及运维管理之外，他们花了大力气在创意内容的运营上，包括园区的氛围打造、创意和文创类活动的策划宣传等。

　　自2019年运营至今，B.I.G海珠湾艺术园已经成为珠江后航道北岸上著名的“潮人打卡点”，周末期间滨江的网红咖啡厅一位难求。如果在某种草平台上输入“B.I.G海珠湾艺术园”，该词条下的笔记达2500条，人气可见一斑。对于这样的创意产业园而言，人气也意味着商机。“现在我们的园区已经具备了为活动引流的能力。”该负责人表示，经过内容运营之后，园区的商业价值进一步提高，开创了承接创意活动这一新的利润增长点。据透露，这一营收的比例目前已达园区运营收入约两成。

　　机遇：存量物业功能迭代 产业运营发展空间大

　　克而瑞数据显示，截至2021年年中，Top10房企已经100%布局了产业地产，这一数据在Top11~30和Top31~50的房企中分别为77%和74%。可以说，产业赛道承载了房地产多元化转型的极大期待。“相比起传统的地产开发，产业运营的开发周期长、利润率相对低，曾经并不是地产开发企业热衷的选择。”作为广州较早进入产业运营领域的地产集团，邦华集团资产管理中心总经理丘丽芳告诉记者，近年来进入这一领域的房企正在明显增加。

　　房地产开发企业的选择为何会发生这样的变化？在从事产业园运营多年的陈君鄂看来，这是一个行业发展与城市经济发展共振产生的结果。陈君鄂创立的沿线空间是业内知名的产业运营服务提供方，运营着保利·中创孵化器、美林CANVAS国际联合办公空间等产业园及产业综合体项目。他表示，一方面住宅开发业务发展速度放缓，行业整体有转型的需要；另一方面，随着城市的发展，传统商务写字楼、零售批零市场、旧业态的商业综合体等存量物业越来越多。“这些存量物业都面临着功能迭代、提质增效的需求，而且数量也会越来越多，产业运营有着较大的发展空间。”

　　更重要的是，房地产开发企业转型产业运营有着其天然的优势。“房企的设计与工程经验使得它在建筑的微改造上比较有心得，此外还有资金优势和品牌影响力带来的便利。”丘丽芳表示。而陈君鄂则认为，目前房企在产业园运营方面的开放心态，使得他们能够较快地和第三方产业运营商达成合作，开启共创模式，从而快速进入这一领域。

　　挑战：抛开地产思维 抓住产业基因

　　转型产业运营赛道的路绝非一条坦途。“有个问题问得好：产业地产到底是做产业还是做地产？我的理解是，如果是做地产，就摆脱不了旧模式的局限性；如果做产业，那就有可能走出发展的新模式。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓一语道出了房地产开发企业转型产业运营的关键挑战。

　　能否跳脱出固有思维，将“产业思维”放进运营的过程，成为关键所在。对此，陈君鄂指出了二者的根本区别：传统地产的模式是短平快、标准化、可复制的。而产业运营是长周期的，非标准化的，要因地制宜，要尊重个性和创意，要有产城融合的思维。据介绍，产业园面向的是产业客户，仅以产业配套这一个环节而言就需要提供产业定位、政策沟通、打通产业上下游等服务。更重要的是，运营一个科技产业园和文化创意园，需要导入的产业配套完全不同，这跟住宅及写字楼的标准化开发刚好相反。“因此，产业运营这个模式能否真正走通，就看房企能否因地制宜发展出‘产业’的基因。在此基础上，如果能运营足够大的体量，获得足够多的利润，就能打开想象空间。”

　　产业园区运营的他山之石

　　面对产业运营这个利润并不丰厚且门槛较高的领域，房企们纷纷入场究竟看重的是什么？“只要运营得当，产业园就能够产生持续的、稳定的现金流。”丘丽芳表示。另一方面，虽然门槛较高，但背后的想象空间却并不小。据了解，深耕产业运营，从存量物业的持有者或租赁者，通过打造标杆项目丰富和完善产业运营服务体系的方式，转型为产业运营服务的提供商和品牌输出方是当下许多房企的目标；与此同时，立足于稳定的租金这一现金流进行资产证券化是另一种可能性。这些打法对于地产企业来说并不陌生——近年来，房企正是用这种方法使得曾经乏人问津的物业服务板块一跃成为了优质业务。在这一方面，国内其它城市乃至于国际上的地产企业的成功案例，都提供了参考。

　　锦和商业：

　　首个成功IPO的“二房东”

　　代表作品：越界·田林坊

　　在上海越界·田林坊是文创园区的代表品牌,其背后的运营方锦林商业成立于2007年，是锦和投资集团专业面向产业园区，尤其是文化创意产业园区定位、改造和运营管理的旗舰企业。公司通过对具有租赁价值提升空间的既有建筑（群）进行承租并加以重新市场定位和设计，从而提升其使用价值并获得相应的租金收入和物业管理收入等。目前锦和商业共运营项目近30个，可供出租运营的物业面积约67万平方米。2019年底，锦和商业首发申请获证监会通过，被称为首家成功IPO的产业地产轻资产运营商。

　　招商蛇口产业园：

　　粤港澳大湾区首单产业园区公募REITs

　　2021年4月，深圳交易所正式接受基础设施公募REITs产品申报。其中，“招商蛇口产业园公募REITs”项目则成为了粤港澳大湾区首单正式申报的产业园区类基础设施公募REITs项目。公开资料显示，招商蛇口产业园公募REITs 对应的基础设施项目分别为万融大厦和万海大厦，均位于深圳市南山区蛇口网谷产业园。日前，招商蛇口产业园REIT率先披露了其上市后的首份年度报告。报告显示，自2021年6月7日至2021年12月31日，该REIT实现收入8010.60万元，实现净利润2685.45万元。