沉寂多年的北京通州楼市，近期，部分高品质改善型住宅项目，成交活跃度提升。

　　据地产营销人统计数据显示，2022年1月份至8月份，北京通州区新建住宅成交2945套，均价为49182元/平方米，成交金额为170亿元。从成交金额TOP20的项目来看，5个单盘销售金额超过10亿元，5个成交均价超过6万元/平方米，成交均价超过7万元/平方米的有1个，即位于通州核心区运河CBD板块的春和景明，该项目目前已成为通州楼市改善型产品的标杆，去化速度较快。

　　“今年以来，在‘1200万元+’量级的东部楼盘中，春和景明去化速度较快，年内单盘销售额已经超过10亿元（包含已成交待网签房源）。”近日，在《证券日报》记者走访通州新盘时，春和景明项目营销负责人向记者表示，“我们项目去年11月份开盘，一共有132套房，主力户型为180平方米，总价区间为1300万元，现在大部分已经售完，月均销售1.5亿元以上，目前各类产品仅剩10多套。”

　　运河CBD规划加快落地

　　通州楼市，曾一度被称为北京楼市“晴雨表”。但自 “北京城市副中心”（以下简称“副中心”）的定位明确后，通州的产业发展开始全面提速。

　　在多个场合，相关部门都曾表态，“十四五”期间，北京城市副中心总投资规模将达到8000亿元。如此估算，相当于每一天，副中心都要完成4.38亿元投资。可以说，自2019年1月11日，北京市级行政中心正式迁入城市副中心后，通州就迈向崭新时代。

　　《证券日报》记者在走访过程中发现，大运河畔副中心金融生态圈已悄然成形，三峡集团、国机集团、北投集团、路孚特中国等500强企业进驻。据悉，包括平安、招商、农行、华夏、邮储总部、北京银行总部等多家银行在内，近300家头部金融企业竞相进驻，高知高智的城市精英加速集聚。

　　从发展规划看，在副中心快速蜕变的各板块中，运河CBD是建设速度最快、呈现状态最成熟的片区。政商迁址、五河七园、亚洲最大交通枢纽、环球文旅度假、自贸区发展高地等资源，七大千亿元量级产业总部汇聚，将带动40万高精尖人群进驻。

　　“随着副中心建设提速，产业、文化、医疗、教育以及交通等配套日趋完善，高精尖人才也正在进驻，随之而来的是‘职住平衡’需求的增加。”上述春和景明项目营销负责人表示，就目前而言，与副中心未来发展价值相匹配的高品质改善型住宅供应较少 ，但实际需求较大，因此此类项目今年去化速度较快。

　　据合硕机构统计数据显示，截至目前，北京通州区仅有7093套商品住宅库存，其中64%是单套面积小于120平方米的中小户型，83%住宅的面积小于150平方米。

　　“副中心规划落地以前的通州，缺少产业，住房供应以刚需和改善型楼盘居多，主要承接市中心的外溢居住需求。”上述营销负责人表示，在运河CBD区域内，近五年来大户型且单价“7万元+”以上的新建住宅仅有两个，除了已经售罄的珠江阙外，另一个是石榴集团开发的春和景明，但目前各类产品剩余10多套可售，预计两个月内清盘。

　　改善型住宅供应少去化快

　　“当下，结合副中心的定位及住宅市场产品供应角度而言，仍旧以刚需和改善型人群为主。”和硕机构首席分析师郭毅向《证券日报》记者表示，基于对通州区未来城市价值预判来看，当下高品质住宅市场的价格与其价值处在被低估的一个状态。

　　从走访获悉的情况来看，多位受访者表示，新房市场表现相对稳定，但二手房仍旧是交易主力，尤其在运河CBD板块，包括高端商务公寓，总价超过1000万元的大户型改善型住宅供应相对稀缺，可售房源不多。

　　“今年以来，每个月能够卖10多套，销售比较稳定。”上述营销负责人表示，在通州购买单套总价“1200万元+”住宅的客群，30%来自通州本地客户，40%是来自随供职单位迁入通州带来的客群，其余可能是来自海淀、朝阳等地。购房者以私营业主、政府公职人员、银行金融高管为主，多是因区域内大面积产品稀缺，新盘较少，置业目的多为环境或面积改善，自住改善为主。

　　此外，在记者走访过程中还发现，在距离春和景明约3公里外的金融街武夷融御也正在售。“二期房源销售价格在6.2万元/平方米至6.8万元/平方米之间，户型面积为125平方米至180平方米之间为主。”该售楼处销售人员向《证券日报》记者表示。不过，可能由于记者到访楼盘时是中午，并没有在售楼处看到购房者，销售人员接待客户态度也很冷淡。但从年内成交数据来看，该盘今年前8个月成交27亿元，目前为通州区内单盘成交额最高楼盘。

　　至于通州楼市接下来的走势如何？有不愿具名人士向《证券日报》记者表示，“从规划产业量级角度看，参考北京国贸CBD、上海陆家嘴的发展轨迹可知，运河CBD板块房价有望突破‘10万元+’，若产业全部落地，区域内房价将会上浮，但仍需时间。”