中国经济网上海9月25日讯（记者李治国） 伴随着2014年楼市的降温，中国房地产市场正经历着一个深刻的调整过程。企业关心下一步如何发展，购房者关注目前是否可以入市，而政府关注房地产市场能否保持稳健的发展。9月23日，上海易居房地产研究院与上海市经济学会举行的专题论坛在上海召开。与会的房地产专家学者、开发商老总和研究机构人士约30人，围绕“当前与明年房地产市场走势及应对策略”的主题展开讨论，并达成了部分共识。
上海市经济学会副会长、上海易居房地产研究院院长张永岳教授主持论坛并指出，当前房地产业面临两个问题：第一、产业如何获得健康发展，在新型城镇化推进、住房建设持续增长的需求等条件下，面对市场的深刻调整，房地产业依然需要获取健康发展的路径；第二、房地产业如何在国民经济转型期中发挥作用，并且为整个中国经济的转轨获得缓冲空间。为解决这两个问题，需要对房地产市场走势准确把脉，同时制定积极的策略。
楼市步入新常态
论坛上，张永岳率先围绕宏观经济最近出现的两个热门词汇进行了专题演讲。他说，第一个是“新常态”。这个睿智的提法，高度概括了中国经济社会的特征，使之上升到战略高度，表明中央对当前中国经济增长阶段变化规律的认识更加深刻。这意味着当前楼市的发展情况和过去有很大的区别，也意味着当前需要以新的视角和经济形势来分析问题。第二个词汇就是“三期叠加”，即经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期和强刺激下的消化期出现了叠加。中国楼市和宏观经济一样，也正面临三期叠加的格局。
这个格局的形成和宏观经济、产业、市场等因素有关。比如从产业的角度看，房地产业经过十几年的高速增长，就像从青少年时代到达成人阶段，其增长速度必然放缓。现阶段楼市发展的矛盾会比较集中，接下来会有一个消化期。当然，不同城市的消化期会有不同的过程，当市场经过一个或长或短的消化期后，会有一个平稳的发展阶段。这是新常态下的题中应有之义，楼市对现在的形势判断要有定力，同时在实践中采取积极的方法来解决矛盾。
恒盛地产投资（上海）有限公司副总裁沈浦阳就此表示，今年楼市和往年相比确有一个很大的不同点，过去对楼市的判断和观点差异很大，比如在趋势上，几乎是一半看多一半看空。但今年以来，观点逐渐趋于一致。虽然幅度、程度方面略有差异，但大方向还是基本一致的，多是看空。造成这样一个判断变化的最大影响因素就是预期。目前看来，无论开发商、投资商还是购房者，大家的预期都在靠拢。
导致开发商预期趋同的是资金流量的变化。去年6月份应看成是一个重要的时间节点，新一届政府的思路很明确，即不希望持续地注入流动性，因为这是个不可持续的模式。去年下半年楼市较热，应该是惯性的表现。到了今年虽然没有新政策的出现，但楼市因为资金流量的变化，开始步入下行通道。
楼市降温带来压力
克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波在会上提供的该机构重点监测的30多个城市的数据表明，去年年底开始整个市场成交量持续下滑，但今年三季度开始企稳。9月份部分开发项目借降价、前期蓄客、全民营销的策略，实现了80-90%的去化率。在三季度截至9月上半月的成交量比二季度同期小幅上涨6%。
上海钜硕房地产开发有限公司执行董事宋家泰则认为，当前房企如果没有非常好的成本控制能力和操盘能力，在三四线城市是没法生存的。他谈及东北某四线城市的项目开发过程中，虽然房企在景观设计等方面加大了资金投入，但当地客户对新增景观环境的敏感程度不强，导致成本上升无法很好地被消化，这给房企造成了巨大的压力。
中信地产（上海）投资有限公司董事长许志雄认为今年项目的销售总体偏清淡。比如对上海市区某6万多单价的楼盘销售情况统计，基本上是看的多，投的少。虽然此类楼盘的环境和产品品质不错，但市场的观望情绪一直较重。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，9月份楼市没有明显的反弹，那么10月份量出现大增也并不大现实，除非利好政策非常多。很多房企在5-7月份都选择等待，隐约感觉9-10月有戏。但目前来看，楼市的调整还在持续。
沈浦阳则表示，过去房地产经历了一个赌注的时代。房企只要有钱且愿意往里面砸，基本可以赚钱。但此类房企却忽视了市场真正的需求。他以“蛋黄派”为形象例子，所谓“蛋黄”就是积蓄了很多精华，比如城市文化公共资源、能够导致持续性人口导入的城市、区域及产品。反之则是“蛋白”。而市场上之所以“蛋白”会这么多，和开发商盲目开发、房地产大跃进的因素有关。
当然，市场降温，也不乏一些优秀项目，表现很不错。星河湾集团上海公司营销总监张好绣谈及该公司销售情况，今年1月1日至9月15日，在上海全市高端大平层公寓市场上，上海星河湾的销售套数、销售面积第一，销售金额第三。这说明在残酷的市场竞争中，优质产品才是真正的定海神针。
张永岳表示，今年以来房地产市场进入一个调整期，市场呈现一定下行态势，但市场总体上还属平稳。这看似中规中矩，但实际上也是一个权威性的判断。这有三个特征：一是进入了调整期，二是总体上已经下行，三是整体上还是稳定的。举例来说，第一、比如说房地产开发投资有所回落，但依然保持10%以上增长率。第二、住房成交量有所下降，但仍高于2011年。至于房价下降，对上一轮调控矛盾是有所缓解的。过去关注房价上升，现在关注的是市场稳健。
人口红利消退对楼市影响
论坛上，对于人口和住房需求、人口红利等也有比较深入的讨论。
宋家泰认为，目前二线楼市之所以和三四线城市有很大的差距，和人口红利因素有关。比如西安、南京、武汉等二线城市高校密集，大学生毕业后会想方设法留在此类城市。而一些四线城市很多学生因为考大学而离开此类城市。加上此类城市没有足够的产业来提供就业机会，导致人口导入效果差。
他借用畅销书中的“人口峭壁”一词，形容了人口红利减少带来的负面效应。认为在目前市场一些群体中，有这样一类观点：随着人口红利发挥空间的收窄，短期内房地产市场不会有太大的起色。当然，几家欢笑几家愁的状态会延续，部分房企抓住波浪式的机会依然能够脱颖而出。
杨红旭认为，目前社会上一些关于人口问题的担心，实际上是有点危言耸听了。中国的城镇化率偏低，这就意味着在城镇化率的提升过程中，部分年轻人将从农村向城市聚集，这样就可以对冲城镇地区人口红利减退的因素。所以对于目前人口结构的变化，也不必过于悲观。
上海易居研究院综合研究中心总经理崔霁表示，人口因素会影响房企的决策，在土地市场上就能看出来。比如从上海规划部门来看，市中心的发展和人口控制的考虑密切相关。未来在中心城区不会有太多的宅地供应出来，这也是基于规土方面的各类考虑。在这样情况下，在中心城区房企拿地会比较困难。
在人口红利问题上，张永岳有独到的见解。他强调，在人口问题上，简单的数量推论还是不够，应该结合经济弹性等因素加以考量。比如说，在高等教育普及的情况下，首次就业年龄具有较大的弹性。现在所谓的60岁或稍长的老年人特征，和上一代的老年人其实不同。他们不是被动的消费群体，部分甚至还能成为就业者。所以在人口问题上，应该把经济活动和经济容量的弹性等因素考虑进去。
未来市场何时筑底
杨红旭把楼市政策的走势划分为三个阶段。第一步就是限购的退出，以6月份呼和浩特第一次提出全面取消限购的做法为标志。第二步就是省级的限购退出，以“闽八条”为代表。第三步就是中央的动作。央行和银监会授意和引导商业银行对个人房贷进行支持，反映了中央也有平稳楼市的愿望。目前所谓“救市”层面主要在第二步。
从成交量来看，杨红旭预计，接下来的市场竞争会白热化，贯穿在第四季度过程中。对于成交量，基本可以有这么一个判断：成交量已经见底，但主要是一线城市；二线城市在分化，部分追随一线城市，部分和三线城市的趋势一样，现在尚难以判定已见底。
上一轮房价跌了8个月，这次应该会超过8个月。即在5月份开始跌的情况下，12月份不会止跌。快的话明年上半年止跌，慢的话明年下半年止跌。
在成交均价上，林波预计房价还会继续探底。目前市场存量还在增长。从企业的角度看，9-10月份推盘量将比7-8月有一个大的增长。根据对房企前8个月的业绩摸底能够发现，目前房企的年度销售目标完成率在50%左右。那么在后4个月，房企还有一半的销售业绩需要完成，所以跑量的动力会更强。
市场筑底的成功可能性很大。信贷方面虽没有预期中的大力度，但放松是肯定的，进而对成交量的走势有拉升作用，至少四季度不会比二三季度更差。
张好绣表示，今年是市场深度修正年，对营销人来说也是一次最严苛的考验。但对“铂金十年”的长期远景是可期的。经过今年的调整，明年上半年的市场将温和回升，交易量相对今年将有提升。
除了住房交易市场，土地市场未来走势如何？崔霁表示土地市场也会有相应的表现。虽然从未来看，土地供应受到了土地集约利用的条件制约，但放量的可能性依然存在。比如，上海目前划定了35个城中村，2014年底要启动11个城中村改造。在此规划下，相应的土地会逐渐释放出来，或不以招拍挂的方式。
房企要有更大的定力
张永岳在论坛上提出，房企要把握好目前市场形势，夯实基础并且具备更大的定力。采取切实有力、有针对的举措，来消化历史上遗留的矛盾，适度的轻装上阵。要结合自身情况做调整，包括空间布局、产品结构布局、具体项目的梳理等方面。在经历消化期过程中，加快转型发展。期待优秀的房企在当前激烈的竞争中、在产业转型升级过程中脱颖而出。
张永岳教授的观点获得与会者的共鸣。许志雄表示，在市场降温的条件下，目前中介和代理机构创新销售方式的做法值得鼓励。当然，此类中介机构在提高成交率的同时，也会因此增加营销成本和管理难度，包括在如何划分客户的层面上，这些问题需要得到解决。
他进而表示，中信地产仍看好未来的市场。前些年在上海投资比较少，未来会逐渐顺着中信集团下属板块整合趋势，和中信泰富一起加大投入。现在主要是在做一些前期的基础工作，部分大型项目正在启动。但整个节奏并不急，不在于资金问题，因为是央企，部门之间有一个协调过程。
沈浦阳表示，房企策略应该有两类。如果认为未来产品面临的需求非常扎实，那么大可屏住气、放缓推盘节奏。如果产品未来的趋势不明，甚至突然翻船，房企在口袋不殷实的情况下博转机，那就显得过于乐观。
崔霁表示，房企在未来拿地方面，可以着重关注与当地的国企合作引入存量土地。此类国企并不是专业的开发商，而主要是做第二产业的。在做土地资源盘活的时候，一定会寻找专业的房地产开发企业进行合作。这对于房企来说，意味着市场机遇。房企可以积极进行合作，在二级市场上拿地，包括工业用地二次开发，这可能比在一级市场上拼价格更好一些。
宋家泰表示，房企保持战略定力，适时选择市场尤为重要。如果企业的开发策略在三四线城市，做不到前5名的话，最好放弃这个市场，因为现金收入弥补不了现金支出。即便是一些本地企业，在三四线城市过去以量取胜，但未来发展空间也会收窄。
张好绣表示，在中国高端住宅市场上，星河湾做好产品的同时，还致力于打造“第一居所”，不追求开发量，不盲目扩张，坚守品质，做慢工细活的坚守者。同时将继续深耕一线城市“北上广”，并适度在合适的大城市、在合适的时机向市场提供最优质的产品。
与会者认为，房地产市场在波浪式的震荡上升过程中，和过去的模式不一样，它会逐渐淘汰一部分企业。对于房企来说，要在波浪式的过程中抢到一个好位置，现在是真正考验的时候，即便市场下滑，房企也应该有定力，并能够顺势而行，这样的企业才是富有竞争优势的。
