房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱

    中国社会科学院与经济日报共同发布《中国城市竞争力报告No.15》。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞作主题报告。经济日报-中国经济网记者 翟天雪/摄。>>>>点击进入直播专题

　　中国正在经历人类历史上最大规模的城市化快速推进进程,多中心、群网化的城市体系雏形初显。与此同时,近年来中国城市住房的金融属性不断增强,房地产投机行为突出,房价在很大程度上偏离了经济与城市发展的基本面,热点大城市的房价泡沫较大,房价收入比持续增高;不同城市房价的关联性越发明显,房价波动的空间分化日益显著。将不同城市的房价视为一个有机整体,从房价体系的角度探讨城市房价的决定及其波动机制,对于完善城市体系的相关理论,实现转型升级,加强国际竞争力,具有重要的理论与现实意义。 

　　本报告理论分析强调,房价体系对中国的转型升级存在两种可能的作用:一方面,当房价体系与城市体系的关系处于合理区间时,房价体系能够促进资源在空间上的合理配置,尤其能够提高高素质、高技能劳动力的集聚,从而发挥对中国转型升级的杠杆作用;另一方面,当房价体系与城市体系的关系处于不合理区间时,由此导致的过高的生活成本、收入差距扩大等因素则不利于经济的转型升级,成为中国转型升级的陷阱。在现实中房价体系对中国转型升级的作用方向取决于房价体系的合理区间分布及变动情况。 

　　一、引言

　　经济转型升级是指经济发展形态与方式的转化提升。转型升级的过程就是经济竞争力提升的过程。转型升级从形式上是指经济形态的高级化、多元化、新型化和正常化,从内容上是指需求结构、产业结构和要素结构的改进和提升。转型升级向其他事物发展一样有自身变化的规律,一般分为前期积累,中期发展,后期扩散即孕育期、极化期、扩散期。就一个国家不同的区域和产业而言,在这个不同区域里转型升级情况不同,会经历由趋同向分化,在由分化向趋同的过程,其转型升级的速度也将经历缓慢推进,加速推进,减速推进的过程。 

　　总体判断,中国正处在转型升级的极化期即少数中心城市正在聚集周边的资源要素加速推进转型升级,并导致与周边和全国整体区域的分化。中国深圳等个别城市和产业已经实现转型突破,中国的高铁、航天、电商等成为新兴产业的领跑者,但中国城市转型升级长期步履蹒跚。由于集中力量办大事的规模优势,大国有条件实现转型升级的突破,但必须需要防止和打破转型升级的“极化” 陷阱。事实上,转型升级需要条件和动力的双引擎,但是现实中条件往往是一把双刃剑。其中,房价体系就是一把非常锋利的双刃剑。 

　　房价体系是在一定空间范围内,各种不同性质、规模和类型城市的住房价格差异分布、相互联系及动态变化的关系。为了测度中国房价体系的空间层级结构,借鉴城市体系方法,首先根据引力模型,测算285个地级及以上城市房价两两之间的作用指数。然后根据作用指数构建房价引力指数与综合潜力秩数。房价引力指数是指房价体系中该城市对其他城市的作用指数之和,体现了该城市在房价体系中绝对位置。综合潜力秩数是指该城市对其他城市的作用程度之和,体现了该城市在房价体系中的相对位置。作用程度与特定城市对目标城市的作用指数在目标城市284个作用指数中的排名相关,通过设定阈值,计算特定城市对其他284个目标城市的作用指数排名在阈值之上的数目,即为特定城市的综合潜力秩数。本文将阈值设定为5,即该城市对目标城市的引力指数排名在第5名及其以上,意味着该城市对某个城市的影响较大。若特定城市综合潜力秩数为n,表示该城市对其他城市的作用指数排名在第5名以上的数目为n。 

　　综合潜力秩数测算结果见下表。一线城市综合作用指数与综合潜力秩数均位居前列。深圳与北京市的综合潜力秩数大幅度领先于其他城市,分别为房价体系的南北两大国家级中心城市,上海市也以较大幅度领先于其他城市,其余城市是三大中心城市所在区域次中心城市或其他区域中心城市,等级结构显著。综合作用指数与综合潜力秩数排名的关联性逐步减弱,中部、西部与东北区域中心城市的综合作用指数显著低于东部中心城市,如哈尔滨、长春、昆明。中国近期城市房价形势与该测度结果相符(见下图),房价体系具有中心性、联系性和变动性。 

　　表格 1中国的房价体系 

　　图 1中国地级及以上城市房价形势