日前，石家庄市住房保障和房产管理局公布了耗时3个月的城乡建设和房地产市场秩序整治结果，一组数据令人大跌眼镜：超七成的在建在售项目存在手续不全问题，近八成商品房项目涉嫌违规销售。石家庄作为一座二三线省会城市，多年不温不火的房地产市场究竟缘何落得如此乱象？
开发企业资质普遍偏低“鱼多龙少”
据介绍，石家庄市在建在售的325个项目中，手续齐全项目仅88个，237个存在手续不全等问题，占比72.9%。其中，51个非商品房项目里，涉及集体土地住宅建设项目39个、开发主体不是开发企业的项目有12个。在186个有问题的商品房项目中，147个涉嫌违规销售，占比79%。在整治期间，石家庄房管部门接到群众投诉材料4000多份，涉及191个违规项目。
石家庄市住房保障和房产管理局房产市场监管处处长夏恩国说：“这是近年来整治工作中时间最长、力度最大的一次。”尽管涉嫌违规销售的售楼部已经被勒令关闭，113个楼盘总计被罚款2300余万元，在国庆期间仍有11个楼盘“明关暗不关”地违规销售。
据了解，石家庄市注册的房地产开发企业有1300余家，其中一级资质5家，二、三级资质189家，四级、暂定级资质1100余家。曾开发过房地产项目的企业只有400家，近300家属于完全没有开发实力的公司，大部分靠倒卖手续、陪标为生。
夏恩国说，四级、暂定级的开发企业大多实力不强，自有资金严重不足、经营管理水平不高、抗风险能力较弱、诚信意识不强，受开发项目暴利诱惑，往往在尚未取得手续或手续不全的情况下就开始违规销售，甚至销售“图纸房”。
房地产开发企业质量不高的原因是准入门槛过低，注册条件过于宽松。“目前，河北省建设部门规定房地产开发企业的注册资本为500万元以上。按照目前石家庄市的地价，买2亩土地就超过500万，这样的企业根本没有能力开发房地产项目。”夏恩国说，此外，房管部门对开发企业的违规销售行为只有较轻的经济处罚，没有吊销资质、清出市场的硬性规定，企业违法成本过低。
开发企业“先上车后补票”致一路违规
与其他城市不同，从2008年开始，石家庄开展大规模的城镇建设“三年大变样”活动，市区内大量城中村、老旧小区成为房地产开发改造重点。石家庄作为二三线省会城市，受财力等条件限制，将“一级开发—土地收储—净地出让”这一各地普遍实行的土地开发模式变通为“一二级联动”，致使开发企业“先上车后补票”，一路违规。
石家庄市住房保障和房产管理局局长李义增介绍说，石家庄市城中村改造项目多由城中村联合开发企业共同开发建设，开发企业投资进行拆迁和回迁楼建设；老旧小区改造项目也是由开发企业提供征收补偿资金、工作经费并实际操作。开发企业在已经投入大量房屋征收补偿资金的情况下，要想取得项目土地，仍需全额缴纳土地出让金。为缓解资金压力、缩短建设周期，多数开发企业往往采取提前开工建设后补办手续、违规销售来弥补前期拆迁补偿、房屋征收的损失。
按照政策规定，土地未完成一级开发时，国土部门不能履行净地收储和出让手续，因此开发企业拿不到土地证，后续的“四证”都无法办理。在实际操作中，很多楼盘在拔地而起之后才走一下“招拍挂”的过场。
据了解，由于石家庄市相关政策法规、配套措施没能及时跟进，再加上各相关主管部门之间在行政审批和各环节违法违规行为的处理上配合不够，导致房地产项目违规销售行为“屡禁不止、边查边犯”。石家庄市住房保障和房产管理局2011年、2012年处罚的53个违规销售项目中，未取得土地使用权就已开始建设和销售的有32个，约占违法案件总数的60%。
监管合力难聚使违规项目“生米变熟饭”
记者采访了解到，石家庄有不少房地产项目已经销售、入住，但由于各种原因不能及时办理房产证。没有合法的产权手续，老百姓将在房产交易、房屋抵押以及户口迁移、子女入学时面临无法逾越的现实问题，由此导致的信访案件层出不穷。
据了解，房地产开发周期长，先后涉及土地征收(征用)、收储、出让、建设项目用地规划和工程规划、建筑工程施工管理、商品房销售、竣工验收等环节、10余个部门，前面环节的违法违规行为得不到有效纠正和制止，就必然会延续到最后的办证环节。房产证不能办理很大部分是由于开发项目前期手续不完善、未批先建、违法超建造成的。近几年石家庄处理的房地产信访案件中，涉及土地使用手续的约占60%，涉及项目超规划建设的占30%。
李义增说，在不少城市，房地产市场监管工作涉及国土、规划、建设、房管等部门，“铁路警察各管一段”，形不成监管合力，联合执法工作机制尚未真正建立，致使违规项目“生米变熟饭”，最终矛盾集中到房屋确权环节。此外，由于房地产相关法律法规不够完善，监管部门对房地产开发企业的违规行为大多只能罚款，没有强制停工、强制拆除等行政强制执行权，导致监管不力，开发企业的违规难度和违规成本都比较低。
