楼盘超建偷偷拔高，社区人口骤增，致停车难、绿地少、教育医疗资源紧张问题凸显
城市隐忧 —— 楼超超
超建的海口阳光巴洛克广场至今未交房。 海报集团全媒体中心记者 张茂 摄
公共绿地变成停车场、房子住了3年仍未完成验收、还了多年月供却还要租房住……这种种怪象，始作俑者皆是超建。
超建案例，屡见报端。超建，犹如城市毒瘤，不容易被发现，可一旦发作即深深刺痛神经。
超建不仅带来极大的安全隐患，更扰乱城市规划、建设秩序，也在一定程度上损害了政府的执政威信。
少数无良企业恶意钻政策空子，背后则是大得惊人的不当获利。是谁给了不良开发商胆量，令他们不惜冒违法风险，也要肆意拔高建筑?又是谁该站出来，坚决地对超建说不，消除它给人们和城市带来的伤痛?
近日，海南日报记者对海南超建现象进行深入调查，揭开超建背后的城市隐忧。
恶果
超建悄悄挤占城市公共资源
对于违建，我们已耳熟能详。但什么是超建，很多市民还很陌生。其实，它深深地影响着我们的生活。
小区或社区内，停车越来越难，绿地越来越少，车位只能靠“抢”……这一切与人口增长固然有关，但这背后常有隐由，那就是超建。
“超建是指未经规划审批、超规划而建设。在查处违法建筑中，开发商超建行为并不少见。”海口市城市管理行政执法局工作人员如此定义“超建”。
超建就意味着，这一建筑甚至这一区域内，人口容量、管理成本、服务成本的增加，公共空间、人均绿化、教育资源、医疗资源的减少，以及一系列事关城市运转的连锁反应。
导致教育医疗资源稀缺
“超建本质上是与城市规划冲突的，虽然它不容易被发现，但城市却难以承载——有限的空间资源被侵占，给以后的旧城改造、新区开发和项目建设设置了重重障碍，严重影响了城市建设的顺利进行和经济建设发展。”海南大学经济与管理学院副教授余升国举例说，如果超建影响到公共绿地或者公共道路整体规划，那么新规划便要先拆除超建，不仅浪费执法人力和经济成本，更可能涉及到百姓利益。而且，超建也可能带来电力、通讯线路杂乱，公共服务设施配套不达标，公共空间变小，可容纳人口超标，造成城市“脏乱差”。
一业内人士强调，超建危害不容小觑。人口容量的增加，不仅配套的公共服务设施跟不上，也给社会管理带来很大压力。人口超标，教育资源、医疗资源被稀释，公共文化设施也无法满足需求。同时还带来卫生管理和社会治安等问题。
霸占城市公共空间
“从一个城市的发展而言，超建就如同隐藏的毒瘤，不知不觉中，不仅阻碍了城市发展的进程，也严重影响了公众的合法权益。”海南省政协委员、省律师协会副会长廖晖说，超建占用公共资源，破坏了城市规划的统一布局和美观。比如，老城区的街道、社区道路本已狭窄，超建占用了不充裕的公共空间，人越来越多，路就越来越窄。这个问题在社区人口不断增长、城市日益膨胀的今天变得十分严重。
“城市公共空间是全体市民最宝贵的资产，也是一个城市竞争力、生活质量、生态环境的重要载体。超建，不仅阻碍了城市功能的发挥，也严重影响了城市的竞争力。”廖晖说。
业主办不下房产证
“由于超建不在商品房预售许可范围之内，因此超建房也无法办理产权证，这对购房者的权益是一种侵害。”海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室第二业务组组长瞿潇雪坦言，对于一些因超建而长期无法办理房产证的业主申请，他们往往也无能为力。
廖晖称，权益侵害是多方面的，超建还导致影响附近建筑的采光、超建房屋质量无法保障存安全隐患、小区配套不达标等问题。
“超建就是一个不知道什么时候会爆发的炸弹。”廖晖说道。
案例
楼盘悄悄长高长胖，绿地变成停车位
在海南，超建案例不断跳入人们的视线。三亚南边海路万宝·威尼斯蓝湾曾被曝，开发商在实际建设过程中严重超标，实际建筑规模近5万平方米，比规划的规模超出了近一半。因为超标建设，小区应有的配套设施跟不上，没有停车场，车辆只能停在消防通道上，没有人防工程建设，安全隐患很大。海口国度建材城、海口沁雅家园、三亚天赐18度蔚蓝小区等等也因超建被曝光。
据不完全统计，仅截至2009年，海口就有300多万平方米“无证房”，拿不到房产证的购房者超过3万户。其中，有相当一部分就是因为超建而办不下房产证。
12层“拔”到17层
容积率翻番
“我真的心疲力尽了，买房子本是为了安家，不料买出了那么多烦恼。”海口市振发路19号，宝泰温泉花园小区内，业主顾女士4年维权路上的艰辛，已经让她有些不愿再回忆过去。
2008年，精挑细选过后，顾女士购买了宝泰温泉花园一期的一套房子作为新婚的家。合同约定2009年交房，并随即为业主开展房产证办理的相应工作。
然而，超建带来的种种后患，令顾女士的房子至今仍未通过验收。
2010年8月，海南多家媒体以“楼高高”的字眼报道了宝泰温泉花园多栋楼违法加盖5-7层的情况，尔后，政府相关部门通过罚款的方式，将原规划的一期12层“拔高”至17层，二期17层“拔高”至24层，容积率从1.31变成了3.26。
“二期因为超建的处理，交房时间延迟，开发商要等着二期交房后和我们一期一起邀请有关部门进行验收。”顾女士说，一期很多业主被逼无奈，不得不先住进这没有验收的房子。
“你看，这里本应该是休闲会所和绿地，可如今却成了停车场。”业主刘先生带记者参观了小区，“买房时曾经承诺的绿化和设施，全是子虚乌有。小区内部杂乱无章，甚至路面都满是裂痕，孩子们连玩的地方都没有。”刘先生称，自己当初买房，看中的就是小区的绿化和设施，如今的景象令他对当初的选择后悔不已。
记者希望向开发商海南金方洋置业有限公司核实情况，但可以查到的公司电话无人接听，曾经的办公地点也已人去楼空。
超建3700平方米
缴了罚款继续建
海口秀英大道海波市场旁，阳光巴洛克广场虽然看起来像个施工现场，但却没有工人在施工。写着“大润发将入驻”的红色条幅已经陈旧褪色，小区里除了没有完工的楼房，还有挖得毫无规则的大坑。
“每天我都要溜达过来，看看有没有恢复施工。”对于购房者杨女士而言，这个曾经承载她美好想象的家，如今却是一个令她夜不能寐的噩梦。
2009年，杨女士以每平方米4100多元的价格，在秀英大道的阳光巴洛克广场购买了一套139平方米的房子。开发商承诺2010年5月交房，谁知一拖便拖了3年多，承诺至今没有兑现。杨女士全家不得不守着小区，在附近租房子住。
据了解，2009年，阳光巴洛克广场建筑项目，便因存在超建面积、不按政府有关部门审批的规划图纸施工等问题被责令停工。其中超建面积达3700平方米，被罚款166万元。
“虽然开发商缴了罚款补了相关手续，但施工还是干干停停，停停干干，谁也不知道他们竣工的时间表。”杨女士说，阳光巴洛克广场是旧城改造项目，项目包括安置楼和住宅楼，因规划变更还要重建地下配套项目。
而来自江西的操先生本打算带着家人定居海南，他2009年给儿子买了海口阳光巴洛克广场小区一套商品房当婚房。但直到现在，操先生仍拿不到房钥匙，没有婚房，操先生儿子的婚期一拖再拖。操先生告诉记者，他每月要还3000多元的月供，却还要在外租房住，苦不堪言。
剖析 监管缺位，“楼超超”一路绿灯建成
“违法”意味着风险，但为何仍有不少开发商铤而走险?
“违法超建这种事情我们以前也做过。”一位不愿透露姓名的业内人士称，违法超建绝非个例，造成这种现象的客观原因是楼房建设是人工施工，无法像工业品一样精准，“建成后的实测面积一般要比规划面积大”。
海口市规划局有关工作人员坦言：“小面积的建筑误差，并不会影响开发商后续的手续办理，但是有心为之的恶意超建，却是绝对不允许的。”
业内人士称，正是因为这个误差幅度的存在，使得一些企业打起了擦边球的歪主意。
超建获利，远超违法成本
不良开发商胆大妄为的超建行为，其最根本的目的是为了追求利益。
根据《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》，对于违法建设行为实施行政处罚时，根据不同情况可对开发人员处以建设工程造价5%或10%的罚款。
海口市城市管理行政执法局有关工作人员称，超建每平方米罚款金额一般在1000元左右。而若该超建部分已无法拆除，此前的房价少则数千元，多则上万元，获利远远超过违法成本。例如阳光巴洛克广场超建面积3700多平方米，而有关部门罚款166万元，对违法增加的建筑面积每平方米罚款仅为450元，不及其对外出售价格十分之一。
“罚款标准低，确实让一些不良开发商有恃无恐。”该工作人员感叹道。
法律风险低，购房者索赔难
法律风险低，也助长了不良开发商的超建胆量。一业内人士称，现行的房屋预售制度，给了开发商钻空子的机会。往往当有关部门发现其存在超建行为时，开发商已经将其中一些超建面积卖给了消费者。
而在超建的维权上，消费者处于劣势。在购房过程中，虽然开发商与业主在购房合同中都有关于违约金的条款，但如果开发商将资产转移，即便是业主将其告上法庭，并赢了官司，但也会由于其“没有资产”，法院的判决无法真正执行。
“这说明，只要开发商存心，既可赚钱，还能逃避法律责任。很多业主为此踏破职能部门的门槛，也无济于事，开发商违法成本最后由业主承担。”廖晖说。交叉监管，上演踢皮球
按照法律规定，建楼前有规划、施工中有检查、售楼时有审查，这一切按理说都可以控制楼盘建设违规，可虚胖的“楼超超”何以一路绿灯建成了呢?
仔细分析就会发现，单单开发商利欲熏心，是很难建成“楼超超”的。如果相关监管部门能及时制止，纠正其错误行为，就不会造成严重后果。开发商肆意妄为的背后，凸显着监管的缺位。但凡有一个管理环节能够起效，绝不可能产生畸形的“楼超超”。而各监管部门所谓“建设单位偷着施工”的无力辩白，更反映出这种漏勺式监管的泛滥。
“房产涉及到城管、规划、国土、建设、房产、消防、房屋质量监督等多个政府职能部门，不太可能每天都对开发商的行为等进行监督。这其中存在的部门交叉管理，导致监管薄弱，在一定程度上也助长了不良开发商钻空子的心理。”业内人士说。
海口市规划局工作人员告诉记者，从2006年起，超建的检查和执法权都已经交城管部门，规划部门只负责审批。那城管如何掌握一个建筑项目是否符合其报建规模呢?
“我们的信息都是在网上公开的，城管部门可以随时上网查。”海口市规划局工作人员如此回答。
海口市五大办专门负责城市环境综合整治工作，其有关负责人告诉记者，他们发现超建行为，多数情况是靠自己巡查或是群众举报。“这样巡街工作量确实很大，因为我们是无目标性的。我们更希望规划和住建部门能够将一些项目信息在城管备案。”他承认，在职能部门的配合上还有待完善。而城管部门发现违建，进行相应处罚后，开发商手续的补齐，需再回到规划或住建等部门。
举措
以罚代拆被质疑 源头治理是关键
超建处置备受争议。记者从海口市城管部门获悉，对于超建处置一般分为责令限期整改、没收违法建筑、拆除违法建筑以及罚款等方式。尽管有关人员在接受采访时一直强调“罚款不是目的”，但交了罚款，超建就能‘漂白’的事例并不少见。但如果大面积的超建已经卖到购房者手中，强行拆除或没收无疑又会引发新的矛盾。
如何将超建堵在源头，是治理超建的关键。
质疑：以罚代拆 超建漂白
海口沁雅家园私自加盖楼层并出售，被海口城管罚款214万元;阳光巴洛克广场3700余平方米的超建，最终也以每平方米450元的罚款金额转正;三亚天赐18度蔚蓝小区加盖3层住宅楼、扩建4栋别墅，被罚款103万元了事;宝泰温泉花园因超建被罚款30余万元漂白……
“超建直接导致小区容积率上升，绿地等公共面积减少，业主利益被侵占，开发商交了钱就了事，怎么能让我们服气?”宝泰温泉花园业主质疑道。
对此，也有业内人士表示，对于已经出售的超建面积若进行强行拆除和没收，不仅会造成社会财富的巨大浪费，加大城市发展成本和行政管理难度，购房者可能将蒙受更大损失，甚至会引起矛盾冲突。“以罚代拆”只是权宜之计，真正的关键在于加强监管，从源头上杜绝超建，遏制超建面积流入市场。
防控：加强巡查 鼓励举报
“超建处置难，难在‘生米煮成熟饭’。”省政协委员、求实律师事务所主任律师孙薇认为，
孙薇说，根除超建，不仅需要通过拆除、罚款等手段打击，更需要相关部门联合起来，把整治关口前移，强化事前预防与控制，令有意超建者望而却步。超建“长”起来的过程，涉及很多监管环节，只有每一个环节都把住，才能把超建消灭在萌芽状态，跳出“先违建后治理”、“先上车后补票”的路子。
孙薇建议建立巡查机制。规划、城管、街道办事处、村委会可以对辖区内建筑进行巡查，建立每日巡查报告制度，一旦发现超建等违建行为，可以第一时间通报相关部门。”同时，政府也可以鼓励市民当监督者，对举报超建等违法建筑的公民进行奖励。此外，各相关部门应形成执法合力，加强联动机制。对于监管不力、处置不妥的单位、个人，予以责任追究。
处置：发现超建 强制没收
“开发商超建行为的根本目的就是牟利。”廖晖直言，通过行政手段令其无利可图，开发商便不会再以身试法。
“我们可以参考外地做法，一发现违建面积超过标准即可暂停项目预售，并进行强制没收。”廖晖强调，这需要职能部门能够各司其职，主动作为，加强配合，不再有“多头管理等于没人管理”的心态。
另外，廖晖认为，要坚决禁止在违建处罚中采用先罚款后补办合法手续的做法。这种方式不但容易滋生腐败，同时也会鼓励超建。
“我们执法和对违法行为的处罚要统一和明确。”廖晖强调，针对那些抽逃资金涉及到违反刑律的黑心开发商，要坚决依法打击，让他们不但赚不到钱还要坐牢。只有这样，才能让我们的业主和城市不再承受超建之殇。
(本报海口10月14日讯)
■本地探索
没收超建 建文化馆
海口市南沙路万瑞广场三楼，龙华区文化馆于10月1日正式开放。
龙华区文化馆是目前海口唯一的一个区级文化馆，所有项目免费向市民开放。这崭新、宽敞的文化馆，令许多来访者赞不绝口。而很少人知道，这里曾是超建案。
据了解，万瑞广场2012年初报建是二层临时建筑，后建至三层封顶，超建一层。后龙华区城管作出罚款13万多元的处罚，并准备组织强制拆除。同年7月初，海口开展网络问政，该案成为海口市网络问政督办的第一案。最终，海口市有关部门作出对万瑞广场第三层违建作没收处理，用作公益事业。
